产业地产100讲(34)：工业地产商业化 投资产业地产是 “蓝海”or“红海”？
发布时间：2015-10-14
来源：中工招商网
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编者按：《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章，内容涵盖产业地产投融资、策划、招商、运营等整个价值链条各个环节，是纯干货型、通俗易懂的实战分享。《产业地产100讲》首发于中工招商网，关注中工招商网微信公众号（zhaoshang800），可以查看全部文章。
地产行业的投资像是一场“游击战”，在住宅地产、商业地产受到宏观调控、行业饱和等因素困扰之时，一种脱胎于工业地产的开发模式——产业地产正成为新的蓝海和投资热点。在近两三年时间，由于土地价格几乎番了三到五倍，几万块钱的地现在变成几十万元，工业地产正在实现商业化的华丽转身。
巨头争霸
过去的一年中，产业地产板块角逐异常激烈，万科、绿地等住宅地产巨头跨行而来，招商地产并入招商蛇口，加大产业地产开发力度，平安这样的金融巨头投身产业地产分支物流地产，加上华夏幸福、联东集团、张江高科等产业地产龙头，产业地产热持续升温。只是，投资周期长、资金压力大、缺少成熟模式等问题，依然是产业地产企业们面临的核心问题。
据不完全统计，单单从住宅领域跨行做产业地产的房企就有绿地、万科、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、首创、远洋、中粮等，国内排名前20的房企，几乎有一半以上涉足产业地产开发。似乎不开发个产业园，都不好意思说自己是房地产巨头。
各路大佬的跨界大动作，会给产业地产带来怎样的变化？未来的产业地产，究竟会是一片蓝海还是残酷的红海？
艰难现实
理论上大家都看好，现实却是产业地产并不好做。2015上半年，内地13家园区类上市公司中，9家营业收入出现下降，最高降幅达85%。据业内数据发布的一份传统房企转型产业地产的评分榜显示，转型做产业地产的开发商们没有一家传统房企能够达到及格线。业内人士认为，传统房企转型产业地产面临的两个重要问题就是“路径依赖”和“东施效颦”，既有的资源、逻辑和基因很难短时间内与产业地产业务相契合。投入大、利润低、招商慢、市场化程度不足，都决定了做产业地产是一条艰难的道路。
产业地产不仅仅是园区的建设，更为关键的是企业的聚集和产业集群的形成，继而推动区域经济高质量、可持续发展。国内产业地产开发领域，在缺乏成熟市场环境和成功案例的情况下，开发商一味蛮干只会使得产业地产这一蓝海变为红海。产业地产的范围比住宅要宽泛，需根据当地需求合理定位，定位恰当了在后期的经营中才不至于走弯路。
要做好产业地产需要资本、土地、政策以及运营服务等要素相结合，整合资源，打造完善的园区产业链，再根据产业链完善园区生态系统。产业地产关注点不仅仅是房子，是要产业来带动园区的整体发展，整合社会各界资源是关键。产业地产要想获得健康持续发展，必须注重基于自身的平台化路径打造，使角色去开发化，成为产业的场景制造者和生态维护者，成为各种通道的切入口，并建立起要素流动标准，这才是产业地产的终极目标。
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