“去地产思维”成产业地产制胜法宝
发布时间：2015-09-18
来源：长江商报
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房地产市场渐趋下行，变革与转型成为当下热点。
8月12日，2015博鳌房地产论坛产业主题论坛举行，各路专家畅谈房地产，其中产业地产和商业地产成为关注焦点。
受人口结构制约及传统住宅增长乏力等影响，产业地产和商业地产被房地产市场寄予增长希望。然而，产业地产遭遇重重阻力，商业模式亟待创新、服务与持续盈利能力有待突破；商业地产方面也面临泡沫化、同质化与电商的多重夹击，房地产市场的变革与创新、机遇与危机并存。
产业地产
“产业地产学住宅模式走不通”
有人曾把产业地产比做“窄门”——窄门难走，因此走的人少，但却是天堂之路。
然而，有些人选择产业地产并非是发现了这扇“窄门”，而是房地产市场下行趋势下的不得已选择。光谷联合控股有限公司主席、总裁黄立平在博鳌论坛中表示，因为市场结构和市场需求的变化，使供求关系发生变化，令房地产企业的日子非常难过。
即使有一些过得还不错的，也在担心被互联网颠覆。
黄立平认为，如果用房地产的逻辑来讲产业地产，它先必须拥有土地，并在土地上进行规划设计建设出产品，然后经营这个产品。
“我们通常说，住宅产业大家更关注的是人口的导入，实际上产业地产的核心是产业。如果再放到一个城市中，未来城市的发展实际是产业的竞争。”因此，黄立平看好产业地产的发展前景。
另外，黄立平认为，产业地产的特殊性还在于它的小众：“相对来说每个地区的产业特征不同，所以它不具有完全的跨区域之后的可复制性。”
但是，总体上讲，目前绝大部分做产业园区开发的企业，还是在借鉴过去的住宅模式，也就是相对高的杠杆、快周转，以销售物业为主导的模式。
“去地产化思维”被黄立平认为是制胜法宝：“产业地产学住宅模式是走不通的，不能以快消高杠杆方式做，不仅风险大而且走不通。”
除此之外，利用服务资源也是产业地产未来的方向之一。如果一个园区有20万人，企业之间有频繁发生往来的条件和价值，这个时候空间上的价值体现出来了，如果具备做平台化的建设条件，此时做信息化服务，就能顺利将流量变现。
黄立平同时表示，定制化服务的系统化，这是光谷资本正在做的，“一个大规模的建设，怎么能够做到真正和企业的空间结合？企业的工艺流程不一样，人员不一样，成长到现在可能十几个人，未来可能几千人，你在这个区域内怎么满足他们的增长需要？不是像过去一样把房子卖完就没事了，你必须是一个持续的空间、有活力的空间。”
商业地产
多重夹击下商业地产竞争正走向深水
这是商业地产最好的时代，也是最坏的时代，泡沫化、同质化与电商的多重夹击下，商业地产的竞争正在走向深水。
昨日，印力集团董事长、CEO、创始人之一丁力业先生与在座嘉宾一起探讨了商业地产未来的铂金十年。丁力业提到，印力已经形成从专业到深度的转变，除了专业专注的精神，还希望在行业里深度耕耘。
“我们形成了一套自己的商业模式，所谓的开发、经营、资本管理，也就是从选址开始到规划建设、成本控制和招商，以及资本市场的退出，已经形成了商业地产最需要的一环。”丁力业表示。
之前，多方声音提出当今是一个轻资产时代，认为轻资产能够解决很多资金瓶颈。“我们说商业地产难做，主要是两个难点，一个是要钱，一个是要人。印力最大的手笔还是在收购，是重资产。所以我说做重资产还是轻资产，要根据公司自身的发展需求。”丁力业表示，商业地产还应积极拥抱互联网时代。
“前十年的商业地产可以说是野蛮生长，赚了钱没地方花就建个商场在那里，拼命地拿地，拼命地盖楼。”丁力业提到，未来的十年，对资本充足和商业管理能力强的公司是大好机会，优胜劣汰并购将是必然选择。
“一二线城市商业地产已经趋于饱和甚至过剩，能否将成功模式复制到三四线城市？”统计数据显示，目前全国以购物中心为主的商业地产已经超过了4200家，而且每年以400家左右的速度在递增，2013年是380家，到2025年预计要达到10000家。
面对现场的提问，太古汇(广州)发展有限公司总经理隋颂伟谈了自己的看法，他表示，“我们很少去复制项目，因为我们做的每一个项目都有它自己的故事，我们可能跟一些开发商的营运理念不太一样，我们希望按照这个城市还有这个项目的特色去发展。举个简单的例子，最近我们成都的太古汇开业，那边有一千年历史，我们的精品酒店就是按照一个庙思想的方法去开发的。我们很少说这个项目做得很成功，然后我们去其他地方做一个一模一样的。”
8月7日，太古地产有限公司公布了2015年第二季度的营运数据。数据显示，截止6月30日，太古地产的内地物业中，太古汇办公楼出租率为100%，颐堤港一座出租率较一季度下降两个百分点至97%。
对于“能否将成功模式复制到三四线城市”，隋颂伟回应道，目前还是专注于做好几个现有项目，将来有机会，并不排除进驻三四线城市。
前十年的商业地产可以说是野蛮生长，赚了钱没地方花就建个商场在那里，拼命地拿地，拼命地盖楼。未来的十年，对资本充足和商业管理能力强的公司是大好机会，优胜劣汰和并购将是必然选择。
