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光谷联合开始向轻资产发展模式

发布时间:2015-08-28 来源:观点地产网 1261
  2015年光谷联合的中期业绩会以座谈方式进行,光谷联合首席财务官姜永进全程针对媒体提问作出解答。
  营业额下降、毛利率大幅度提升、合作开发、业务将多元化成为此次问答的关键词。
  上半年光谷联合的营业额有所下降,数据显示,光谷联合营业额为4.28亿元,较上年同期下降22.7%。
  姜永进表示,上半年营业额下降主要是两个方面的原因,一是上半年交付的项目比较少,去年上半年公司交付的是6.7万平方米,今年上半年只有3.8万平方米。进入下半年,公司会有包括2046这个销售较好的项目进入结算,预计该项目将贡献7到8亿左右的业绩。
  其次,营业额下降还与相关结算节点有关,即“卖出交付以后,回款要达到50%,公司有一些地产项目预付款是30%,上半年银行放款比较慢,现在开始放松了,所以回款会加快。下半年会加快回笼,全年的入账规模比去年要多”。
  姜永进还表示,因为公司规模相对小,项目相对少,所以很容易出现上半年、下半年不平衡的情况。
  与此同时,在入账项目较少影响营业额下降时,也直接导致上半年光谷联合净利润有所下滑。
  相对于营业额、净利润同比有所下滑的数据,较高的毛利率数据一直是光谷联合的优势所在。上半年,公司毛利润率为42.1%,较2014年上半年的38.2%提升4个百分点。对于毛利润率,姜永进透露,公司的目标是35%到40%,达到40%以上就更好了。
  业务方面,据了解,伴随行业的变化,光谷联合也开始向轻资产方向发展,这包括对拥有土地及项目的企业提供代建、运营服务等。
  此外,伴随经济下滑原因,光谷联合未来在布局区域上会着重寻求沿海城市项目的开发运营,及进入一路一带关联的城市。
  在交流中姜永进也明确,未来光谷联合会慢慢增加持有物业比例。其称“过去由于现金流的问题,肯定是边开发边销售。同时公司客户都是金融、保险、电信企业,都比较有钱,希望买下物业,所以当时就以销售为主,但现在适当增加投资物业,未来面积希望持有物业面积能够增加到20%左右”。
  以下为光谷联合2015年中期业绩会现场问答实录:
  现场提问:上半年公司营业额下降和公司销售减少有没有什么关系?
  姜永进:应该说没太大的关联,上半年营业额下降主要是两个方面的原因。今年上半年交付的项目比较少,去年上半年公司交付6.7万平方米,今年上半年只有3.8万平方米。
  公司今年2046这个项目今年卖得非常好,而且今年要集中交付。如果今年都完工入伙,这个项目能够贡献七、八亿现金流。
  另外,公司还有其他的项目,像青岛、合肥项目刚刚开始启动,是一个商业性的用地,今年的开发大概是30万平方米,明年会入账。
  第二个原因,卖出交付以后,回款要达到50%,公司有一些地产项目预付款是30%,上半年银行放款比较慢,现在开始放松了,所以回款会加快。下半年会加快回笼,全年的入账规模比去年要多。因为公司规模相对小,项目相对少,所以很容易出现上半年、下半年不平衡的情况。
  现场提问:业绩表显示净利润有下滑,这是什么原因?
  姜永进:净利润下滑是因为公司上半年入账项目比较少,去年上半年我们入账有6.7万平方米,今年上半年只有3.8万平方米,下降了40%,但是公司的毛利率比较高。入账少,但是其它的费用产生了,毛利率之后的那些费用该发生就发生,该减掉就要减。如果是入账20亿,这个结果完全不一样,因为入账和支出是完全不成比例的。
  加上今年上半年有一些项目销售放缓,付完30%首付以后,银行贷款迟迟放不下来,所以达不到入账50%的要求,它就不能入账。因为入账有三个要求,第一个要销售;第二个要完工交付;第三个要收到50%才能变成营业额,下半年这一块肯定会加快。
  现场提问:公司毛利率还会维持吗?公司毛利率这么高是因为地价的关系吗?
  姜永进:公司的目标是35%到40%,达到40%以上就更好了。
  第一个,公司产品做得好,所以平均售价是7000元以上。第二个,土地便宜,大概400元的楼面价。而且公司也不赚土地增值部分,即使是35%到40%的毛利率,也不会赚足这个利润,因为我们的很多客户希望保持一个长远的关系,我们的目标是30%以上的毛利率。
  现场提问:现在地价还是很贵的,公司现在的拿地价是不是比以前更高了?
  姜永进:我们公司谈了一块地,这块地很快会出公告,就在湖北,相当的便宜。当地政府邀请我们去,也配了住宅,也配了公寓。
  政府邀请我来,不是去谈地价,公司要达到30%以上的毛利率,在这个情况下你给我多大的空间,因为我要保证30%的毛利率,要提供运营服务,要是达不到这个毛利率就提供不了高质量的运营服务。
  现场提问:目前公司的负债是多少?
  姜永进:现在总的借款是35亿元,因为净资产规模相对小一点,只有26亿元,所以总负债比例是60%,是比较正常的。公司目前流动比率是1.9,和去年持平。
  由于公司净资产规模相对比较小,所以负债适当增加一些对公司的比率敏感就会大一些,但是这不是大问题,只要控制总借贷规模就可以。而且现在公司也希望在项目上跟一些大的公司进行战略合作,进行一些股权投资,改善公司的财务状况。
  下半年公司收款逐渐增加,特别是九月份是销售高峰期,再加上银行增加流动性,环境比较宽松,现在央行放款速度明显加快,我相信九、十月份公司的财务状况会有一个明显的改善。
  现场提问:公司未来业务会多元化,对财务方面的需求和压力都会更大,资金方面是怎么考虑的?
  姜永进:产业园的开发和销售是重资产,目前公司也在向轻资产方向发展,资金需求相对比较少的。比如说除了为自己开发一些园区以外,有一些大的国企会有很多园区土地,但是在开发、销售、招商方面的能力就会比较差。公司就会给他提供代建、运营服务,这个很快就会签下一个项目,为一个大的国企服务。这方面我们也会增加,适当减少资金的需求。
  公司要做大做强,肯定要开拓更多的资金,我们也在想在一些项目上,乃至在上市公司层面和一些资金实力大的企业进行合作。他们有大量的资金可以利用,总而言之要做强做大,战略合作是一个非常重要的选择。
  现场提问:会往哪个方面进行合作?
  姜永进:两个层面在探讨,一个是项目层面,引进一些股权投资。另外,不排除上市公司有合适的项目,投资人也可以去参与。
  现场提问:公司现在各个业务占比大概是多少?
  姜永进:开发销售目前占70%,商业运营,入住的企业,工作的人,现在园区大概有1000家企业,希望有各式各样的服务,这个占24%,公司能源大概占2%不到。
  具体来看,运营服务这一块上半年是1.1亿,去年上半年是8000万。上半年占的比例是24%,我相信全年不会这么高,应该在百分之十几。但是这一块会是公司一个非常稳定增长的业务。
  公司的园区服务,社区服务大概有十多项,而且随着规模越来越大,服务的面积,服务的园区也越来越多,未来一两年大家能够看到一些成果。
  现场提问:现在创业很火,但是真正好的不是很多,如果你们产业园比较偏,怎么吸引他们?
  姜永进:这帮人是创业的,他对地点没什么太大考虑,几个年轻人在一起正好有一个好的想法,他来创业,在哪都无所谓。
  比如说武汉的创意天地,公司除了提供创业孵化、空间、服务各方面以外,还提供创客星公寓,你可以住在那里,公寓相对比较便宜。再说公司的项目虽然不是在市中心,但是对比新区,交通各方面都比较方便,不会太差,交通相对来说还是比较好,因为在开发区。
  现场提问:光谷联合的产业园这些有没有明确的定位细分?
  姜永进:现在的产品线一个是科技城产品线,它具有复制性。第二个,高利润的产品线,高利润是定位明确的,而且有区分的一些产业园区,像文化艺术,及将来要建的健康医疗。
  我们不可能像过去十几类同时做,像金融港,它不可能遍地开花,可能有几个金融港就足够了。所以公司找那些可以复制的,利润比较高的,而且成本确实能够做出公司特色的。
  但不会做出一个产品系列,这个不太可能,为什么呢?每一个城市产业结构不一样,你不可能用一个去复制。所以肯定会根据每个城市的特点去做,比如说现在智能制造,高端制造是一个方向。
  现场提问:光谷联合今后重点的产业会以哪个为主?
  姜永进:目前我们产业园区的开发销售占的比例高一点,占70%左右。短时间营业额贡献还是主要部分。但是我们希望产业园这一块空间越来越成为公司提供其他服务的一个平台。未来公司会持有一些物业,同时土地储备也充足了,将来会按照公司的的节奏来开发。
  其他业务包括商业运营,只要有商业园区、社区,不仅可以为自己服务,也可以为别人服务,这一块业务近期来看应该是公司一个重点业务,因为它是轻资产服务的概念。
  DHC这一块,今年最重要的是要打开第三方市场,公司已经和北京、和武汉、河南等公司签订了开拓当地市场协议,我们提供技术和运营服务。希望今年下半年为第三方项目提供汽供、热供暖方面拿到合同。
  创投这一块公司已经在全面推进,他是三方面的作用,一方面是马上有客户进来,当然是中小客户。第二,公司可以增加他的服务快速取得效益。第三,希望有一些项目能够投资参股,这样公司能够取得比较好的投资收益。
  总而言之,希望未来三到五年左右,公司开发业务能够占到50%左右,其他业务能够占到50%,一半对一半。
  现场提问:光谷联合已经开始大量持有物业了吗?什么时候能够达到一定的水平?
  姜永进:过去由于现金流的问题,肯定是边开发边销售。另外,公司客户都是金融、保险、电信企业,都比较有钱,其希望买下物业,所以当时就以销售为主。现在适当增加投资物业,未来面积我们希望持有物业面积能够增加到20%左右。
  因为投资物业肯定是慢慢增长的,像沉淀的资产。可以看一下公司的软件园和金融港,如果这两个项目都持有就肯定不是现在这个价值,但是做不到。
  现场提问:今年经济形势不好,光谷联合有没有在战略上做出调整?
  姜永进:湖北是公司的大本营,但也会跟一些战略方合作,公司可能会寻求沿海城市的项目开发运营。
  第二,现在提一带一路,西安这个地方公司会进去,因为西安是一个中西部很重要的城市。上海、北京也想进去,但是会以轻资产的形式进去,不会买一块地,会跟有土地的公司合作,帮他运营。
  现场提问:现在经济下滑对产业有一定的影响,你们怎么去开拓这些客户?
  姜永进:公司做创投服务本身是吸引一批中小企业,因为过去公司大客户特别多,未来中小客户相对来说比较多,公司会培养一些中小客户。
  经济不好肯定对产业发展有一些影响,但是公司也形成了一套招商的东西,而且公司同事也在创新一些招商的方式,例如和政府合作。
  现场提问:今年人民币贬值对你们有没有影响?
  姜永进:公司没有做美元的融资,公司上市以后有很多投行希望帮公司做债,当时公司说了三个条件,第一个有没有需要,这是最重要的;第二个公司的评级和成本是不是能够接受的;第三有需求才会做。
  公司国内融资成本比较低,只有7.3%,但是在境外融资,因为把公司当成房地产企业,评级非常低,我们成本10%以上,12%都有,所以没有满足公司的条件。

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