中国园区评测委员会首发研究成果报告

　　在日前由搜狐焦点产业新区主办的“2015中国品质园区发展论坛”上，搜狐焦点产业园区联合悉地国际、均豪物业共同发起成立了中国品质园区评测委员会，并由委员会代表英国伦敦大学学院建筑学博士、现悉地国际设计总监窦强先生发布了中国品质园区评价体系发布及评测研究成果报告，以下为实录摘要：

　　【窦强】：各位嘉宾，各位同仁，下午好!我叫窦强，首先，今年是我们评测委员会的创始年，也是我们首次评测体系、相应的评测报告的发布元年。先简单介绍自己，我应该说有双重身份，我首先是一名建筑设计师，同时也是一位学者。我背景在英国伦敦大学获得建筑学的博士，但是我曾经还在北京工业大学任过教，最近出了一本新书叫《城市转型与住区形态：中国式城市人居的建构》，这方面我在中国设计研究院崔凯工作室工作过，现在在悉地国际。可持续发展园区可以作为一种对等高品质园区。可以简单说一下。第一个，底线，人、地球、利益的协同发展。第二，适应力强的建筑和未来发展价值的空间。第三，营造人们持续欣赏的居住和工作建筑环境。

　　我是把可持续发展的概念做了综合性的论断，结合中国现在的一个开发的现状，所谓把这个内涵总结为六大主题，就是绿色、健康、智慧、人文、活力、社区。绿色、活力、智慧应该是一个三角，应该涉及从城市角度更多的城市尺度的概念。社区、健康、人文是更多的到一些具体人的一些社会人文地方面。

　　我们这次把评价体系初始的适用对象是科技类的园区和商务园区。

　　评价体系的构建原则和方法。首先，以品质内涵的六大主题作为评价目标，既关注与城市发展的互动，也关注用户的需求。第二，科学客观性与实用可操作性的相结合。第三，定性与定量评价相结合。第四，构建体系时考虑框架、层次结构的相对独立性。第五，因为这个园区还是相对比较庞杂的体系，所以我们尽量选择一些关键性的指标和具有通用性的标准。　

　　通过我们邀请一些园区参与我们的评测，一共有8点，分项把评测的一些结果给大家展示一下，可以看到一些趋势。

　　这次参评的项目有22个项目，参评的概念就是我们资料获得符合我们的要求，由于这个时间限制，其实我们最终完成了12个项目的评测，这是我们22个项目的名单。

　　首先给大家做一个示例，做2个项目的对标展示一下我们的评价结果。第一个项目上海湾谷科技园，已经完成竣工，有一年的时间，应该说是品质比较高的项目，在上海的杨浦区，用地15.89公顷，有56万平米，最高的建筑77米，容积率做到2.63，主要的业态包括独栋的一些办公、高层的产业办公还有相应的配套。另外一个项目，武汉光谷芯中心，用地14.85公顷，总建筑面积24.1。

　　这是一个对标结果，首先是两个表，是每个项目的计分卡，我这边是总分，像上海湾谷总得分126分，最高设计185，它的总得分其实包括两部分，一个是包括评分项得分124，加分特色创新里面加了2分，总得分126。当然这个意义其实可能反映的实际效果不强，最后换成百分比核心，这个项目最后评分项得分是67%。可以对比一下，这个是武汉光谷芯中心总得分117，评分项111，加分6分。逐项分解来比较，上海湾谷外部环境高一点，武汉光谷芯中心外部环境低一点。园区运营来说，上海湾谷相对低一点，这边是74%，武汉光谷芯中心是83%，运营服务做的好一点。规划设计武汉光谷芯中心67，上海湾谷是49。建筑产品上应该是两边差不多，这边50，这边49。

　　这是一个雷达图的示例，可以看到四个象限，这个象限是外部环境条件和经营服务，这两个方面是相关联的，规划设计是一个维度，上海湾谷是均衡的配置，武汉光谷芯中心运营服务比较偏重，可以理解，因为它外部环境条件现在差一点，运营服务商会加强。其实在它建筑规划和产品设计来说是相对均衡的态势。

　　下面我是对所有12个项目综合的分析。

　　评测样本的基本信息分析。这12个项目在类型上一共有6个是科技类的园区、6个是商务园区，还是比较均衡的。商务园区其中有4个总部基地类型的园区，位置来说，6个项目是隶属于北京，6个是在南方城市，10个是位于城郊新区，2个位于远较。产业类型，以电子商务、互联网金融、软件研发、文创、金融服务外包这种新兴产业为主。用地规模，最小的项目2公顷，最大的评测项目是23.08公顷。用地属性有7个项目是工业用地，占比58，3个是综合用地，占比25%，其他两个是科研和农业集体用地。商务园区在工业用地比例出现大一点。在容积率方面，最高2.36，最低0.7，低于0.7的项目基本是远郊项目，平均值1.58。科技类园区均价是1.81，商务类园区均值是1.36，总部基地类型是1.16。

　　开发建设方，有政府背景的项目占到1/3，基本都是科技类园区，其他都是以民营企业开发。物业管理，由开发建设方组建公司负责管理项目占到1/3，其中1/3政府背景开发建设，2/3是政府聘请物业管理公司负责。规划设计基本上不同的规划院和民营公司都有参与，1/3的项目国外公司参与，其中还有一些知名的国外公司，科技园基本上是国内大型的设计公司完成，合作的国外公司对整体的项目把控比较多一点，相比商务类园区规模都比较小，都是小规模公司完成，国外公司基本上是建筑层面的一些设计。

　　综合评价分析，所有的项目评分的一个统计，最高185，最低141。在这个低分数段基本上是总部基地类型的，高分数段项目基本上是开发建设方在实地和品牌上有一定的优势。这个分析比较有用，是一级指标项标准偏差的分析，按标准偏差值的排序，最的高是园区规划设计，偏差的分析主要适宜在这方面项目所做的差异性，在园区规划设计上这些差异是比较大的，外部环境差异也比较大，再往下是运营服务的差异相对小一点，标准和做法上相对差异会小一点。

　　下面就是逐项分析，外部环境条件评价分析。外部环境条件评价，均价是14.91，区位优势，与国家关联要素占到3/2，位于产业信区或者新区核心区的项目占41.67%。在政策支持情况下，产业扶持政策支持的有10个，占83%，有人才政策支持的有7个，占58.33%。所有评测项目基本上都有一定的财税政策支持。

　　交通连接情况方面，城市交通同时具备城际和铁路交通便捷性的占41%，只有城际交通联系的占到1/3，一个情况就是在航空和铁路交通都不便的项目占很大的比例。城市公共交通方面，和轨道交通联系的项目只有两个，占16.7%，有公共交通的公交车联系项目占58.3%，也是可以看到有1/4的项目没有任何的公共交通联系。

　　在城市道路设施联系上面，大的项目都可以做到，连接一些城市高速路、快速路、快速环路。周边环境条件，除了两个总部基地类类型项目，大部分都有自然景观资源，有1/4的项目临近铁路、飞机场，会造成一定的干扰。

　　周边设施配套和产学研机构毗邻的项目占1/3，主要是科技园区，和居住区毗邻项目达到2/3，占了比较大的比例，和商业设施基本没有联系。

　　下面是运营服务，运营服务平均值83.49，会高一点，而且比重可能在物业的比重达一点，所以这个分了三个程度的分布。这个分布是在90—100有3个，80—90有4个，80—70有5个，这个叫金字塔分布，层次越高的越少，到底层的越多。这是一个偏差，对运营服务的二级指标项所涉及的指标项进行的标准偏差的排序。可以看到在产业服务差异性最大，其次是物业服务认证，下面是信息管理、交通管理、安全管理。最后这几个都是比较基础的，所以它的差异性会小一点。

　　在物业服务专业认证上，具有国家一级专业资质的项目还是比较高的，因为它可能物业公司现在都会有资质的申请。

　　产业服务的情况也是比较关键的一部分，最高设置了10分，平均值达到6.5，平均值下基本上一线城市，因为具备了一线城市的条件可能在服务上不需要配置更多的服务平台，这是对相应服务平台项目占比的一个分析，这是排序，从最高的。可以看到综合排序，综合排序最高的政府指引上，基本上做的项目都会做一个项目指引，往上都是比较基础的，包括投融资都是比较基础的配套。越往下比较少，包括商务服务、人才服务、创新孵化、技术转移、公共技术、社交、产品交易展示。

　　可以把科技园区和商务类园区进行分别比较，可以看到科技园区有不太一样的，是把生活服务放在第一位的，其次是政务指引，然后是创新孵化、投融资服务，人才服务和商务服务降低一点。商务园区是把政府指引放第一位，生活服务放第二，投资服务、商务服务、社交服务会提升一点。

　　安全管理，基本这些项目这是基本的都能做到。交通管理服务，基本上采用出入口的车辆管理。项目采用智能停车系统的项目比较少，只有一项。设有智能交通监测系统的占到50%。环境管理也都是比较基础的，都能做到。设备设施管理，基本都能做到。能源管理，有能耗计费项目75%，实现技术投入项目的占到91%，室外照明控制100%。信息化管理，也我们这个指标比较大的一块，11个评测项目。实现11项全配置的项目达到50%，最低的也配备了8项，说明现在信息化管理服务还是比较重视。当然这也是作为一个排序，相应每一项占比多少，基本都会提供的首先有客户管理、财务，这个也可以理解，一个基本角度必须的一个系统。再一个比较基础的，包括物业工程、物业服务属于第二个层级。第三个层级，接入客户终端的服务，包括信息卡、公共服务，也是比较吻合这个逻辑。

　　下面是规划设计的分析，规划设计的平均值53%，是低于60的，是不合格的成绩。分了多点，分了4个分数段，从高4个、3个、3个、2个，是倒金字塔状态，品质相对高一点的反而多，越往下降低。这就说明一个问题，规划设计应该是投入成本比较低，但是可以达到比较高效果的一个方面。

　　在二级指标标准差的分析可以看到，差异化最大的是在交通系统，其次是土地利用方面，第三是配套公共服务，最后是到建筑布局，差异化比较小一定。

　　土地利用，建筑密度。看到40%密度的要求，所有项目基本都能满足，最低的达到15%，平均28。绿地率，能达到35的项目达到了58.33%，最高达到50%，平均是31%。这些项目基本是没有褐地开发的项目，也没有不太适合自然资源保护，基本用地都是比较平整的，没有什么太多建设的用地。对于地下空间合理利用，达到我们标准的占到1/3。在紧凑用地开发方面占到83%，功能混合，单一功能的项目占16.67%，具有两种功能的是占到1/3，具有三种的降到50%，所以还是可以的。办公现在业态产品多项组合也是做的还是可以的，有三种以上办公业态产品搭配占比例75%，配套公共服务设施有五项，五项全齐的占到25%，这也是一个排序。我们可以看到，在文体娱乐设施提供了最多，基本都会提供，其次，商业服务，再其次是餐饮服务，到会议、金融，这个阶梯也是可以理解的，餐饮服务可能相对逻辑性更强一点，餐饮服务应该是园区比较关注的一块。

　　建筑布局，项目基本能做到比较好，首先通风方面做到比较好的能达到标准的有2/3，在日照方面达到标准的是50%，包括视线遮挡，还有城市界面的项目，构筑活跃的步行街道，这些比例都比较高。

　　交通系统可能差异比较大一点，首先在路网结构上拿到满分的项目占比比较小，16.67%，这里所谓的标准包括路网尺度、整合度和可达性。可以看到这些项目基本上属于路网尺度比较大的项目，占到2/3，基本上超过了250米的城市街区尺度，没有拿到分的项目占到8.3%，慢行系统基本上提供，有2/3的项目有步行网络系统，车行交通有2/3的项目采用人车分流的机制。静态交通，能达到百平米0.8辆标准的项目占到16.67%，地面平车比例小于40%的是53.8%，小于20的是50%，小于10%的是25%，20%是我们城郊的一些项目标准，有一半项目是做地面的，对于采用一些机械停车和停车楼的手法项目部多，采用半地下的项目也不多。

　　公共空间环境，包括公共空间的系统，基本能够做到75%项目建筑适用于空间的紧密联系，1/3的项目有下沉庭院和花园，1/3的项目有街景空间，水体景观的项目占41.6%，开放社区方面，不设围墙的项目占到58.33%。

　　最后一部分，建筑产品分析，平均值53.77，分三个段，第一个段是2个项目，第二段是5个项目，最后一个是5个项目。通过标准偏差看到，在设施设备商差异比较大，在间使用差异其次，达到室内环境品质。绿色认证，其实做的不多，有绿色认证的项目占16.67%，国内的，国外的美国LEED的只有一个。外观品质，建筑造型上，基本能达到比较好的简洁风格，从风格和形体上做到特色，外观外墙品质有一定的保证。室内环境保证，大部分具备比较好的景观视野，遮阳措施采用的不多，大部分做到自然通风比较好的条件，有2/3能做到我们的评测标准。

　　空间使用品质，包括空间使用效率，这个基本都能做到，层高也是可以做到的方面，空间适应性，采用模块的项目是83.33%，提供供暖大堂的项目是占到1/3，有多层的共享空间的只有1个，提供露台的相对多一点，2/3。

　　设备设施，这块就不讲了。

　　创新与特色，是在园区规划设计上基本有2/3的项目都会有加分，其中一半是在1分之上。建筑产品的情况是一样的，2/3的项目提供加分，运营服务1/2的项目会有相应的加分。

　　园区规划设计特色，也做了一个排序，在建设布局上创新特色多一点，加分多一点，其次是公共空间环境，然后是土地利用，交通系统。在建筑布局的创新特色在开放空间和建筑实体之间的关系上，公共空间的环境特色是园林景观上，土地利用创新特色是产品业态的多样性和功能混合开发，配套公共服务设施是娱乐设施和会展设施，交通体系创新特色主要体现在停车的模式上。

　　产品设计这是我们主要特色创新是在外观品质，其次是孔进使用品质的一个创新特色。外观品质创新特色主要体现在外观风格精细的把控上，空间使用品质主要体现在共享空间和空间适用性的设置上，设备设施主要是空间利用上。

　　运营服务特色主要体现在产业服务上，具体体现在特色生活服务，医疗服务平台、公共自行车，还有社交服务平台和信息化公共服务平台的搭建。

　　最后讨论和结语，有几点，第一，中国品牌园区体系和评测研究的价值，总结四个点，第一，通过这个评测体系我们可以对中国品质园区的现状和趋势进行客观揭示。第二，可以对园区开发品质进行综合和单项的评价。第三，为高品质园区开发建设指导，使园区开发建设有章可循。第四，通过评测活动，搭建一个交流平台。

　　最后几点，外部环境条件，首先，它是一个开发建设先决条件，能做的是我们避免盲目开发建设，改善和客服不利条件。在运营服务方面，重在实效性上。园区开发设计水准的提升是有效提升园区开发建设品质的途径。这是为什么现在这方面做的差异化比较大的，可能是因为很多园区开发是建筑规划设计师完成，在规划条件上有限制。在建筑产品上应该考虑市场逻辑下如何提升建筑产品设计，因为是和市场经济性关联比较紧密的。创新与特色，应该是共同的需求，应该从现在的现状来说我觉得还有很多方面可以去挖掘和实现。最后，我们还是应该以一种可持续发展的观点重新审视我们现在园区开发模式的建设模式，当然也可以通过我们研究发现，像总部类园区，我们怎么看待它，它可能是有一种文化的需求存在，同时我们从土地开发角度判断这种模式的可持续性。