产业地产100讲(22)：内地工业地产招商为何这么“难”？

随着中国经济的快速发展，越来越多的境外企业来华投资，不少企业还在中国设置生产基地，工业地产投资日趋升温。在国内一些城市，为适应发展的需要，工业用地逐渐升级为符合新经济和新型工业化发展的产业需要，不少房地产企业也转型走工业地产投资路线。特别是最近两年，国内工业地产投资日趋火热，内地城市工业地产开发项目也越来越多。许多投资商甚至从来没接触过工业地产行业，就借助自己的经济实力及人脉关系匆匆做起了工业地产的投资开发。这无疑给项目的开发和后期的招商运作带来了不可预知的风险和难题。工业园区是推动新型工业化建设的重要载体，也是提升传统产业、培育特色 经济、发展高新技术产业的主要基地。招商是实现地产开发收益的主要形式之一。 工业园区招商成功与否将直接影响工业园区的生存。

 浅析内地工业地产招商“难” 

在工业地产火热发展的市场环境下，为何珠三角地区及沿海城市工业地产项目招商频频取得成功，而内地很多工业项目却屡遭招商难题？

第一、 沿海经济相对活跃，行业需求旺盛，企业发展变更交替频繁，选址需求相对较大。 

第二、 沿海工业地产发展较早，园区开发商及投资者专业性强。沿海地区的开发商和投资者多为专业的工业地产从业者，他们对各行业的选址需求及市场状况有敏锐的触觉和经验。

 第三、 沿海地区工业地产开发商和投资者善于与专业的代理机构合作，同时他们有多个成熟的工业地产的信息发布和推广平台，招商成功不言而喻。

 内地工业地产项目招商难主要因为：

第一、 开发商对工业地产行业的不了解，单纯借助自己的资金实力和政府关系圈一块地。看见别人搞工业地产、建工业园，就跟风投资、盲目效仿，根本不了解产业地产市场的需求和状况。

 第二、没有整合工业地产资源的平台及相关专业机构的支持。

第三、 前期没有对项目的可行性进行充分的论证，没有对周边行业及企业需求进行详细专业的调研。因此开发出来的园区或厂房很难被企业及市场所认可。

如何才能最大限度的规避工业地产投资风险及后期的招商困境？

 1、 开发前对于当地政府政策支持行业和拟引入的行业需要进行详细的调研。要根据意向进驻的行业特点规划工业布局，并根据所拿地块的特征进行合理布局规划。设计成适合引进行业特点的定制厂房，并规划出相关的配套设施及生活用房。

 2、 积累或引进工业地产相关运营知识及专业人才，这在工业地产运营人才紧缺的前提下尤为重要。近年来，产业地产项目发展迅速, 越来越多的传统房地产开发商转型投资产业地产项目, 产业地产虽同属房产业，但与传统的房地产开发大相径庭，因此也需要综合素质高的专业人才和团队来做好各方面工作。

 3、 一个工业地产项目的成功运作需要诸多因素的协调配合。除了土地价格外，还需要有交通条件、原料及劳动力易获得性、物流畅通、政策鼓励、税收优惠、产业链配套、金融支持及周边的商住配套等因素协调配合。

4、与中介及专业机构合作。作为一个未接触过工业地产或者业内经验不足的投资商和开发商，中工招商网建议寻求专业的策划代理机构进行前期市场调研及行业分析，并对地块进行精准定位及合理布局，使其最大限度的适应市场及行业需求，减少规划失误。

 5、在后期招商及推广方面亦广泛的寻求合作。中工招商网提醒除了组建一支专业而有素质的招商团队外，应同当地工业地产代理机构建立长期合作关系，同时在网络、户外、媒体等投放适度的广告，以彰显项目形象及卖点的展示。此外还要与当地的行业协会及政府招商部门建立联系，适时向他们推送项目信息，让其协助项目的招商推广。

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