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万众创新靠什么? 产业园“孵化器”是A股答案!

发布时间:2015-05-08 来源:国信证券 977

  服务创业、拥抱新经济,“孵化器”前景广阔

 

  传统地产以拿地、开发、销售赚取开发过程中的土地增值收益及开发过程中对各种资源进行整合带来的溢价,这种业态的前景,站在当前时点放眼未来,大趋势是向下的。而孵化器,作为中国房地产行业的分支业态,从商业模式上看,由于具备服务创业和创新的功能、具备拥抱新经济的便利条件,因此在时代呼唤大众创业、万众创新环境下,具备广阔的发展前景。

 

  “孵化器”通过为新成立的科技型中小企业提供物理空间和基础设施,以及提供一系列的包括技术、财务、HR、市场等资源支持,可以降低创业者的创业风险和创业成本、提高企业成功率、促进科技成果转化。

 

  目前我国孵化器盈利模式主要有民营、高校、政府三种模式,相应的盈利途径和难易度也不同。

 

  1、民营模式:卖服务+搞活动+投资。以中关村的Binggo咖啡为例,卖咖啡是一个基本收入的窗口;第二在于工位费;第三是靠投资挣钱。创业家亦循此思路,出售课程以获得收入。

 

  2、高校模式:建科技新城+孵化器+服务。以清华科技园为例,利用大学资源获取便宜土地建造孵化器,同时依靠其校友资源和学校资源对创业者进行服务。所有清华的学生创业,注册手续是全免的,只有在这办公的时候才收工位的钱,免费参加所有创新创业的活动。一般来说,高校模式也较难盈利。

 

  3、政府模式:政策+财政+土地扶持。政府在创业中占有重要的地位,在企业创业初期,地方政府提供的税收、财政等优惠政策、低廉的土地或厂房资源至关重要。越来越多的地方政府以租金或是土地换股权,一方面吸引优质项目以提升单位土地产出、同时还可分享税收受益和投资收益,一方面使创业者在初期能以低廉的成本获得生产要素。这样的模式在中国日渐成熟。

 

  各种“孵化器”的存在,使得众多创新的思维有了实现的可能。而创新思维的成功实现,往往伴随丰厚的回报,反哺“孵化器”并推动其寻找、培育下一个案例。在创客经济产业链中,“孵化器”是重要一环。

 

  寻找具先发优势的“孵化器”投资标的

 

  在中国,地方政府掌握着财政及土地大权,在整个孵化器商业模式中占有非常重要的地位。因此在对企业扶持的力度上,拥有国资背景、依托国家级高新区发展的园区开发平台类企业优势明显,我们从实际控制人、大股东资源、所依托园区的基本条件、主营业务、未来计划、投资亮点对一揽子股票进行了梳理,旨在为投资者选出具备先发优势的“孵化器”投资标的。

 

  因此,在对企业扶持的力度上拥有国资背景、依托国家级高新区发展的园区类企业优势明显,例如高新发展、天健集团、东湖高新、苏州高新、南京高科、张江高科、电子城、中关村(原大股东为北京国资委)、招商地产、海泰发展等。另外,民营企业中的华夏幸福,“产业新城+X”已进入纵深发展期,平台效应愈发明显,是产业地产类公司中的龙头。

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