招商地产停牌实为资产整合：“金融+地产“猜测瓦解

　　“鉴于该事项尚存在不确定性，为防止由此而引起本公司股价异常波动，维护投资者利益，经申请，本公司股票将继续停牌。”4月10日，招商局集团下属子公司招商局地产控股股份有限公司(以下简称招商地产)以公告的方式发布了继续停牌的信息。

　　招商地产是国内最早的房地产公司之一，与万科地产、保利地产(600048,股吧)、金地地产齐名。

　　公开资料显示，招商地产前身为蛇口招商港务股份有限公司，主要经营港口业务。后经历多次调整之后，于2004年正式更名招商地产，主营房地产业务。

　　“招商银行(600036,股吧)的停牌绝非偶然，这和招商系的资源整合态势多少有密切的关系。”严跃进对法治周末记者分析。

　　事实上，自4月3日招商地产发布停牌公告以来，围绕着招商地产停牌将涉及资源整合的猜想在市场内就不断持续发酵。

　　“招商局集团与子公司之间存在很多业务交叉重叠，将地产业务进行资源整合一直被业内普遍认为是招商地产未来发展的一大趋势。”一位业内人士透露。

　　“金融+地产”猜测瓦解

　　“停牌与公司内部资产整合有关系。”4月10日，法治周末记者致电招商地产董秘办公室试图了解停牌的相关情况，得到了一位工作人员上述答复。

　　对于资产整合的具体内容，招商地产表示由于涉及公司机密无法予以透露，届时会以公告的形式进行披露。

　　事实上，自招商地产停盘的十几天以来，关于其进行资产整合的方案在业内已经流传了很多版本。

　　此前由于招商银行与招商地产在4月3日以“重大事项需要筹划”为由同时停牌，业内纷纷猜测此次停牌将涉及以“金融+地产”为模式的资源大整合。

　　然而，伴随着招商银行股权激励计划的披露以及4月13日的复盘，“招商地产将与兄弟公司招商银行整合”的利好猜测也随之被泼了一盆冷水。

　　与此同时，招商地产将注入招商局旗下的深圳前海深港现代服务业合作区拥有的3.9平方公里土地的市场猜测也引起了业内的轩然大波。

　　该方案的具体内容是，招商局集团将把名下前海所拥有的3.9平方公里土地作价3500亿元注入招商地产，招商地产通过向招商银行抵押地块申请贷款以及向招商局集团定向增发获得3500亿元的购地款，同时招商银行向招商局集团定向增发，以增强招商局集团对招商银行的控制权。

　　这样的描述在被市场和媒体发酵后滋生出了“招商局土地将被回收”“招商局将退出前海”的消息。不过，法治周末记者了解到近日前海管理局官方对此已澄清，“招商局将退出前海”的传闻不切实际且不属实。

　　“这么大面积的土地要一次性实现变性完全没有可能，除非分步骤的变更土地性质以及开发。”北京中原地产首席分析师张大伟对法治周末记者表示，“而且由于这些工业用地的价值与住宅用地相距甚远，所以即使注入招商地产资产板块，如果不改变土地性质内也不会带来大量收益。”

　　蛇口工业区或成整合最大可能

　　那么，如果招商局集团对旗下地产板块业务进行资源整合，最大的可能是什么?

　　法治周末记者了解到，招商局集团的土地储备主要位于深圳蛇口、前海，福建漳州，这其中通过开发蛇口工业区、漳州开发区等提供成片开发综合服务，并通过招商地产从事房地产开发业务。

　　“招商局集团旗下的蛇口工业区地产业务与招商地产整合最有可能。”一位不愿具名的业内人士表示。

　　有媒体报道称，2015年春节前后，蛇口工业区和招商地产的人事关系就已冻结，目的就是为整合作准备。

　　“因为要整合，很多事情都做不了，从春节到现在，我们基本上都处于无事可干的状态。”一位蛇口工业区的工作人员公开表示。

　　招商局集团官网显示，蛇口工业区已成立30多年，开发和建设了整个蛇口片区11平方公里的土地，而这当中开发业务基本上由招商地产在负责打理。

　　与此同时，法治周末记者在招商地产2014年的最新发布的年报中了解到，招商局集团下属的蛇口工业区有限公司拥有招商地产40.38%的股份，其为招商地产的控股股东。

　　事实上，近年来，蛇口工业区一直陆续地对招商地产有所动作。公开资料显示，2012年和2013年，蛇口工业区分别将39.8亿元和48.6亿元的资产注入到了招商地产。

　　“招商地产若是进行资源整合，那么吞并蛇口工业区自然是一笔不错的买卖。”严跃进表示，“如果蛇口工业区与招商地产进行整合，在这个过程中，关键就是如何在组织架构上进行梳理。因为这几年招商地产在全国化的布局下，其在招商局内部的地位在逐渐提高，使得蛇口工业区的内部地位反而下滑了。”

　　“另一方面，这个时候若兼并，那么就需要考虑内部行政权力的调整，否则可能吞并蛇口工业区的过程，反而会造成部分高管的流失。这是其在资源整合方面需要兼顾的一个问题。”严跃进补充道。

　　不甘心做二流地产商

　　“其实，无论资产整合的方案是怎么样的，此次停牌的调整对于招商地产及其股东而言肯定是利好的。”严跃进认为。

　　“对于招商地产而言，近两年一直不甘心处于二流地产商的地位，所以在战略扩张上会频频有动作。”严跃进表示，“比如从房企销售排行榜来看，招商地产在2014年的销售业绩仅排行第17位，实际上从其过去的业绩来看，进入前10位是必须的。”

　　公开资料显示，自2014年以来，房企四大阵营的格局已经基本形成，100强房企中，销售金额超过1000亿元的有7家，300亿至800亿元的有11家，150亿至300亿元的有35家，150亿元以下有47家。目前招商地产位于300亿至800亿元的11家之列。

　　招商地产2014年年报显示，其实现营业收入433.9亿元，同比增长33.2%，归属上市公司股东净利润42.6亿元，同比增长1.75%

　　“招商地产2015年预计可售超千亿元，销量增速15%以上。”平安证券分析指出。

　　“从招商局集团的角度看，它也希望把招商地产作为一个招牌来进行打造。”严跃进表示，“实际上，2014年招商地产已开始发力，但碍于全国楼市降温的影响，所以战略扩张是受到限制的。这个时候借招商局整个集团内部资源的整合，招商地产或会主动去寻求集团的扶持，从而实现企业规模在短期内的扩张。”

　　来自平安证券的分析报告预测，招商地产2015年有望可售超千亿元，销量增速15%以上。公司2014年全年实现销售额510.5亿元，同比增长18.2%

　　在严跃进看来，如果招商地产进行整合后，对于品牌力的影响，以及后续管理层的重新调整也是一大利好。

　　与此同时，严跃进表示，招商地产资产的整合对于房地产的资产管理业务、增值服务业务等也会有所发力。“如果从业绩规模来看，招商地产可能后续在养老和产业地方方面会有大动作。一方面是出于对后续新产业的一个前瞻性的考虑，另一方面也是对其内部资源的一个整合考虑。”