城市巨变后的利益黑幕暴露 深圳旧改“踩刹车”
发布时间：2015-03-25
来源：中国房地产报
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佳兆业因旧改而身陷囹圄一事使得深圳对城市更新项目的审批更为谨慎。
根据近日深圳市规划和国土资源委员会发布的《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》（以下简称《计划》），今年仅批复10个城市更新项目，不足去年获批52个项目的五分之一，城市更新审批明显大为收紧。
而在3月刚出炉的《龙岗区综合发展大纲》中亦显示，城市更新已经不再是发展重点。
中国房地产报记者在采访深圳规土委相关负责人时也获悉，由于目前旧改项目确实较为敏感，因此政府相关部门在审核城市更新项目的规划变更、容积率更改等环节时，审批已是慎之又慎，导致耗费时间更长，同时由于旧改项目复杂的流程，开发商的兴趣也较之前有所减弱。
商住项目缩减
与以往不同的是，今年的《计划》中商住项目的占比大幅缩减，新型产业用地占比升至七成以上，在城市更新的土地用途上更加注重民生设施的保障力度。
而之前两年深圳的商住项目主要来源于存量用地，即城市更新项目。以2014年为例，仅1宗纯商住用地走了“招拍挂”流程，以旧改方式落地的商住项目用地有25宗。
产业用地的增加在于深圳近年的产业升级规划，一系列招商背后，都需要土地的支持，需要将原有工业用地升级。
深圳市规土委相关负责人表示，深圳城市更新的主要目标是推动产业升级，但是前两年做得还不够，未来将加大对产业用地更新的支持力度，工改工的占比还会提升，而商住项目在旧改中占比将会下降。
旧改项目
不再是香饽饽
旧改项目的复杂性以及利益驱动下的暗箱操作，已经逐渐使开发商对这个领域充满敬畏。
去年一年，深圳标志性的、大规模的、在城市建设中占有重要地位的大型城市更新项目，开始相继落成面市。如华润城（大冲旧改）、信义金御半山（金稻田旧改）、天安云谷（岗头宝吉厂）、星河world、深业上城等。
这些动辄规模都在百万平方米以上，最大的接近300万平方米的综合体项目，大多业态丰富，包含住宅、酒店、公寓、购物中心、写字楼、研发大厦等多重元素，有些更做到了智慧化产城一体化的融合。
而在这些漂亮数字所带来的城市的巨大变化背后，权力寻租下的利益黑幕也逐渐暴露出来。
深圳某开发商在接受采访时坦承：“我们拿下旧改项目的过程非常漫长也非常艰难，有很多不为人知却又不得不为的事。”
他表示在佳兆业事件后，公司已经暂时不再考虑旧改用地了，因为“太危险了，不知道哪个环节会出问题”。
而在之前业界盛传的深圳某公司撤销旧改公司的消息，也并非空穴来风，据了解，佳兆业的结局给了业界一个非常深刻的教训，不少公司以前通过城市更新来获取土地的战略已经开始做出调整，一些开发商直接撤销，而有些开发商的旧改部门也已形同虚设，曾高呼旧改拿地的战略口号实际上已经成为过往。
某不具名品牌开发商则表示“旧改其实是件费力不讨好的事情，很难从土地价格单方面来确定项目利润。我们更愿意支付看得见的成本，这让我有安全感。”
深圳的城市更新计划从阶段性走向常态，从摸索逐步走向成熟，从原先的试点走向全面统一的实施开展。
“看似简单的规则背后涉及各方复杂的利益纠葛。”上述品牌开发商表示，城市更新不仅是物理形态上建筑物的拆旧更新，更多是涉及各方利益的重构，涉及政府的角色定位、政策职能的转变，市场经济制度、甚至法治社会构建。
也就是在这种背景下，今年2月6日，深圳有了首个进入招拍挂程序的旧改项目，当天引发了由万科、金地、中海在内8家实力派房企组成的土地争夺战，竞价高达70轮，激烈厮杀场面甚是罕见。
不少房企在事后接受采访时均表示：“我们更愿意接受这种公开透明的竞争方式，同时也表明城市更新的游戏规则正在发生变化，让企业在政府的引导下能够参与城市规划，让每一个开发商都有参与城市更新的机会。”开发商的旧改部门也已形同虚设，曾高呼旧改拿地的战略口号实际上已经成为过往。
