[提要] 10月22日，国土资源部公布前三季度全国105个重点监测城市的地价统计数据。数据显示，三季度，工业、商业和居住地价分别为691元/平方米、6201元/平方米和4910元/平方米，环比增长率分别为0.98%、2.32%和2.60%;同比增长率分别为4.31%、7.58%、7.03%。

工业用地仅居住地价14% 专家呼吁回归市场定价

　　10月22日，国土资源部公布前三季度全国105个重点监测城市的地价统计数据。

数据显示，三季度，工业、商业和居住地价分别为691元/平方米、6201元/平方米和4910元/平方米，环比增长率分别为0.98%、2.32%和2.60%;同比增长率分别为4.31%、7.58%、7.03%。显然，工业用地较商住土地，价格极其低廉，只有商业地价的11%和居住地价的14%。工业地价的增长率也大大低于三者的平均水平1.96%。

　　在寸土寸金、“地王”频出的今天，工业地价反市场，持续偏低，这与地方政府的干预有很大关系。目前在全国多数地区，工业用地利益让渡仍为地方“招商引资”的一个重要手段，地方政府以低价甚至“零地价”出让土地，换取财政数字。华高莱斯地产顾问公司董事夏连珠表示，工业用地盘子更多是一种政府行为，园区开发商介入来做，政府通过让渡一定的工业用地利益，以求获得税收收入。

　　世联地产首席顾问陈文言也指出，从2007年至今，工业用地价格并没有太大变化，在北京亦庄区域，工业用地价格徘徊在50万—70万每亩左右，没有大幅度的变化。工业用地价格便宜，体现了政府对工业用地的诉求，工业用地不仅仅是土地财政，更主要的是“土地换功能”，“土地换产业”，是创造持续税源的空间。

　　工业地价低廉引发的“怪”现象

　　据媒体报道称，工业用地将成为今年土地交易市场上热捧的新方向。由于住宅用地数量较少，土地规模也较小，企业越来越热衷于抢购工业用地。企业或者通过变更土地使用性质达到开发住宅地产的目的。另外，大量囤积工业用地，工业用地与商住用地巨大的价格悬殊，自然节省了开发成本。

　　近日，有购房者爆料，北京通州锦上国际区涉嫌工业用地变身商住，商品房五证尚未获批的情况下已动工并销售，且预售资金被挪用，300余名购房者未来可能面对的是房钱两空的局面。工业用地最大的红线是不能做住宅。属性为生产性的工业用地，本身非经营性用地，但在产业地产运作过程中却经常变成经营性用地，工业地价与住宅地价有着巨大悬殊，工业用地变身住宅的背后，有着惊人的利润驱使。

　　园区难逃“圈地”之嫌

　　一方面是住宅用地价格高企、紧缺，另一方面是企业大量圈占工业用地，开而不发，产业园区空置率居高不下。随着中国经济转型发展热潮，全国掀起园区建设热潮，在政府廉价供应工业用地的模式下，不乏有部分地区借建设园区“圈地”之嫌。

　　单就物流园区而议，根据国家发改委和中国物流与采购联合会此前联合做的调研，我国物流园区的平均空置率约60%，不少企业以获取政策优惠为目的进驻物流园区“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后变卖。也有企业打物流旗帜，行商贸经营实质等。近日，国务院下令禁止以物流中心等名义圈地，防止土地闲置浪费，节约用地提高效率。

　　对此，有专家认为， 工业用地的“廉价”供应模式在中国成为制造业大国的道路上发挥了非常大的作用，但如今却成为阻碍产业升级、结构性调整、抑制工业企业创新、激化产能过剩的罪魁祸首。工业用地出让总量及其在土地供应中占比应该减少，提升土地利用效率，包括以前大企业圈地后闲置的土地，也有因为制造业走弱而利用率降低了的土地，也就是用好增量盘活存量。

　　十八届三中全会召开在即，有消息人士指出，未来决策层可能会考虑通过市场价格杠杆来控制用地规模，鉴于各地工业工地成本太低、效率低下，未来工业用地的出让价将根据真实的市场定价来确定，趋势是逐步提高，从而提高用地效率。