始于2010年的中国楼市调控，被称为史上最为严厉的房地产调控。巨潮之下，有为者浮出水面。一直处于传统第一军团的招保万金，也在接受时势的考验，除万科仍然以傲视其他企业的业绩独占鳌头，其他三家都遭遇着不同程度的“损伤”。而一支新兴的力量，以“快速”为特点，快速开发，快速周转，快速布局，他们就如大仲马笔下的“三个火枪手”，满怀着“青春”的激情和火力，要有所作为，成为新的挑战传统的力量。
冬天的生存智慧
中国房地产的冬天来了。
2010年4月，新国十条出台，拉开此轮“史上最严房地产调控”的序幕，此后数月，各地限贷、限购、限价政策密集出笼，高速狂奔的中国房地产市场渐渐由盛夏转入隆冬。时至今日，楼盘降价、成交低迷、老业主维权砸售楼处、房企资金紧张、房企跑路、中介关铺裁员……等等不利新闻频频见诸报端。
曾经叱诧风云的绿城，竟然爆出破产传闻，逼得宋卫平连夜疾书千言回应，更是向媒体悲愤直言：实在不行就把房价降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。闻者哗然。深圳中介老大中原地产，传出将裁员2000人的消息，后来虽被证明数目有误，但是中原也终于迈出关铺裁人的第一步。而近期万科、中海、龙湖等房企在上海、杭州、深圳等地的降价促销，更是引发老业主打砸售楼部、“占领”企业总部等事端，深陷降价维权漩涡。
令人更不安的是，这一切似乎才刚刚开始。史上最严调控丝毫未见放松的迹象，佛山意图松绑限购被连夜叫停，珠海、中山等此前一直游离于“限”之外的城市，突然加入限购、限价阵营。温总理首次提出要下调房价。各大地产论坛上，经济学家、地产学者、业内大佬，无人再奢望政府救市，连一贯唱多的任志强也从了。
一种不安、困惑的情绪在房地产业内蔓延。冬天来了，怎么办？
11月12日，江湖龙头老大万科，宣布了自己的策略。在东莞万科建研基地内，面对来自全国的100多位记者，瘦身成功以一派“运动达人”形象示人的郁亮，宣布万科将进入冬天模式：现金为王、快速销售、谨慎拿地、管理节流、锻炼身体。
万科过冬20字方针，迅速在新浪微博上获得了热烈的转发和评论，大量业内人士高度关注。易居中国董事局主席、CRIC董事会联席主席兼总裁周忻评论说：中国的房地产公司过去要学万科如何发展，今天更要学万科如何生存！
伟大的企业，往往成长于冬季。香港房企龙头老大新鸿基地产，其战略便是快速周转，抱着“货如轮转”的宗旨，不计较个别地盘的成败得失，致力于资产负债平衡，在维持庞大土地储备同时，又保持大量现金，处于进可供、退可守的主动位置。新鸿基安然度过了香港历次经济危机和楼市起伏，最终成就一方霸主。
快速周转，现金为王，这正是冬天的生存智慧。
快！三枪拍案惊奇
周星驰电影《功夫》里有这样一句话：天下武功，惟快不破。
中国房企的功夫，谁最快？
论快，有三个房企不得不提，恒 大、佳兆业、龙湖。巧合的是，三家都是2009年年底前后脚在香港上市的企业。恒 大，2009年11月5日。龙湖，11月19日，佳兆业，12月9日。我们称这三家企业为港股房企“三个火枪手“，其特点是，快、准、火。
“三个火枪手”周转速度之快，到了令人拍案惊奇的地步。一般而言，房地产行业从拿地到开发销售，平均周期是18个月，而这三个房企，短的只要6个来月。也就是说，一般房企开发一个项目的时间里，他们已经开发完了三个。
例如佳兆业在广州的项目，8月份拿地，到第二年5月，房子已经开始销售。据了解，佳兆业在长三角的项目，从拿地到开盘销售，平均只需要6个半月，在珠三角略长，也只有8个半月。佳兆业如此的周转速度在三个火枪手中，只能屈居次席，第一当属恒 大。而在规模上，三者的排位是恒 大第一、龙湖第二、佳兆业第三。
三个火枪手之一的佳兆业，在全国并不出名，这和其老板郭英成的低调有关。1999年成立的佳兆业，2000年开始在深圳关外一个小镇布吉，开发第一个项目桂芳园。很快，佳兆业就在一流房企云集的深圳，杀出一条血路，以“旧改专家”而闻名。2009年，佳兆业在香港成功上市，2010年销售额迈入百亿俱乐部。目前，佳兆业已进入全国29个城市，拥有逾60个不同项目，土地储备面积就高达2400万平方米。发展速度可谓神速，而其运转核心，即是“快速周转”。
不久前，新浪微博上的招聘A片门，让不少人一下子记住了佳兆业。某晚，有微博爆料，佳兆业在中山大学大学城校区举行校园宣讲会，电脑播放器自动播放了疑似A片视频片段，让近千在场学生咋舌，此种说法一时在微博盛传。不过第二天佳兆业即发表声明称，当时的视频并非A片，提供证据者可获iphone4s一部，并表示不会开除相关员工，号召微博博友关注佳兆业项目微博。很快，微博舆论对佳兆业变成褒多贬少。快速的反应，被视为危机公关的经典案例，佳兆业的“快”可见一斑。佳兆业公关负责人开玩笑说，这只是佳兆业“快”的冰山一角，“快是整个系统设计，快的罄竹难书。”
龙湖，三个火枪手之二。龙湖配有两枪，一是“快”、二是“精”。龙湖地产董事长吴亚军的低调在地产圈内是出了名的，她有三不原则：“不上照、不签名、不接受采访”，即使在龙湖上市庆典上，她也仅仅回答了记者3分钟的问题便悄然离场，此后的历次业绩发布会上也只是亮亮相，公开场合几无言论。但私底下，低调的吴亚军“拔枪”速度却是快如闪电。至今年11月5日，龙湖合同销售金额突破334亿元，超过2010年全年总额。这主要得益于龙湖长期以来所坚持的，“快速开发，高周转”的战略，依靠快速开发高品质产品赢得市场份额，同时根据市场合理定价，采取灵活的营销策略促进销售。
龙湖的第二把火枪，是“精”，长期以来，龙湖对于产品品质的追求令业界称道。一位多次带队考察龙湖项目的房企高管这样评价龙湖：“龙湖把消费者心理都摸透了，而且在他的产品中完全给落地了。龙湖控制的准确率和精度很高，我看过的所有龙湖项目中，没有一个做的差。人家都做了，我还没想到，就是这种感觉。”
三个火枪手的老大，拔枪速度最快的，当属恒 大。在三个火枪手中，恒 大上市最早、规模最大、周转速度最快。2009年11月5日上市的恒 大地产，2010年销售金额便突破500亿大关，稳居中国房企第一军团。今年地产严控，恒 大的表现却更为抢眼。前十月已经累计完成销售额778.7亿元，完成全年目标的111.2%，提前两个月完成全年700亿元的任务，并较去年同比增长89.2%。成为第一个完成当期销售任务的发展商。预计恒 大地产今年全年销售将突破900亿。这一成绩，更进一步，就是千亿万科龙头老大的位置。
或许与当年香港上市的坎坷崎岖有关，许家 印的恒 大是一个极其注重周转率的公司，快速开发、快速销售成为烙进恒 大血脉中的基因，在恒 大有两句口号耳熟能详，“开盘必特价，特价必升值”。恒 大能随时根据市场变化采取果断的营销策略，2010年5月，调控初始，恒 大地产即宣布开启一轮全国范围的“全面八五折”促销优惠活动，而从2011年7月起，在全国绝大多数房企之前，恒 大地产便开始“降价快走”。
颠覆，叫板招保万金
龙湖在2008年金融危机期间，曾不得不暂停上市，而恒 大08年处境更为严峻，许多人甚至断言恒 大“必死无疑”，而佳兆业上市之路也是一波三折。2009年，当这三个火枪手挥舞着火枪重新从腥风血雨中杀出，他们代表的是一种新锐、充满活力和分量的新力量，快、准、狠，藐视权威。这注定将对中国房企排行旧秩序造成挑战。
房改黄金十年，中国房地产界成长起来许多优秀房企，例如股市四大上市房企“招保万金”：招商、保利、万科、金地；深圳“五朵金花”：万科、中海、招商、金地、华侨城；抑或是“广东五虎”：恒 大、雅居乐、合生创展、富力、碧桂园。这些房企一度被视为中国房地产界的标杆。
如今，传统标杆正面临新锐挑战。如果按照销售额来划分的话，大体可以将中国房企分为三个梯队。第一梯队，500亿以上规模。第二梯队，大概200-400多亿的规模。第三梯度，100多亿的规模。“三个火枪手”的迅速崛起，正在各自战线上，给“招保万金”、“五朵金花”、“广东五虎”等旧有江湖大佬带来严重挑战，江湖风云再起，旧秩序面临颠覆与重构。
第一梯队，恒 大今年900亿的预期规模，已超越保利地产，直追千亿万科而去。在第二集团，龙湖10个月334亿的规模，已经超越金地、招商、华侨城，也超越雅居乐(262亿)、富力(235.1亿)、仅次于碧桂园(369亿)。在第三梯队，佳兆业前十月销售122亿，已超越合生创展、距离华侨城差距也已经不远。“广州造”、“重庆造”，“深圳造”的恒 大、龙湖、佳兆业，“三把火枪”火力正猛。
快与慢的平衡 谁笑在最后
六七年前，初生牛犊不怕虎的顺驰孙宏斌，瞪大眼睛叫板王石，高喊要超越万科、销售过千亿。后来，由于激进的扩张导致风险失控，孙失败了。如今，许家 印、吴亚军、郭英成这些后来者们，他们低调少言，不在公开场合叫板行业龙头，但他们内心燃烧的火焰并不逊色于当年的孙，只是少了孙的激进张狂，多了分沉稳与谨慎。
事实上，作为一名优秀的火枪手，出手不单要快，而且要稳。左手弹药右手火枪，左手土地右手现金，要在快与稳中寻求平衡，在快速周转和谨慎拿地之间寻求平衡，在规模扩张和风险控制间平衡，才能在中国房地产的长跑中获胜。现任江湖盟主万科，就是靠着这一要诀登上武林盟主宝座：谨慎拿地——“不拿地王，宁可错过，绝不拿错”，快速周转——“快速开发”、“快速销售”。
火枪手们显然深谙此道，悄然间，恒 大距离万科已经越来越近，今年上半年，恒 大营业额320.6亿元，毛利112.5亿元，同比增127.1%，净利润58.2亿元，同比增132.8%。销售面积、营业额、净利润等指标均超过万科、中海等龙头房企，而截至2011年6月30日，恒 大土地储备建筑面积更是达到史无前例的约1.35亿平方米，同比大幅增长87%，总地价为946亿元，土地储备平均成本约人民币617元/平方米。恒 大的土地储备量已经是大多数开发商的两倍甚至三、四倍。对于大量的新增土地，恒 大地产表示，由于目前公司每年的开工量超过2000万平方米，所有新增地块都会快速开发。
进入下半年，恒 大一边坚持快速销售，另一面，拿地速度却慢了下来。许家 印说，“恒 大一直执行随行就市的销售策略，我们的策略就是跑得比较快”。进入年底，全国土地市场出让门槛相应降低，一些观点认为是开发商抄底的好机会，但许家 印却重申，年底前“不买地是原则，住宅地产不买，商业地产更不会买。”原因是“下半年银行贷款将会减少，不买地可以使公司不需要付太多利息，可以改善财务指标，降低负债率”。
佳兆业的快速滚动模式类似恒 大，以“快速周转”为盈利模式，主要针对刚性需求，采取“随行就市”策略，在政策未见松动的情况下，积极采取优惠措施，迅速回笼资金。同时，扩大融资幅度，开拓融资渠道，在去年底，佳兆业就开始了高密度融资行为。今年3月和5月，佳兆业成功发行20亿元人民币债券和3亿美元优先票据，平均融资成本是9%-9.5%。目前，佳兆业已经有超过2400万平米土地在囊中，足够五年的开发。
龙湖上市之前只有5个销售额贡献城市，如今已形成了以重庆为核心的大西南区域板块，以北京为核心的环渤海区域板块和以上海为核心的长三角区域板块三足鼎立之势。在定价方面，龙湖同样是遵循“随行就市、合理定价”的原则制定销售策略。在目前市场低点，龙湖宣称，将通过“利润让渡”原则，让客户得到实惠，在保证获得利润率的前提下采用“低开高走”的定价策略，实现稳步周转。
在完成了年度销售任务后，龙湖今年趁市场低迷，果断拿地，10月底，龙湖在青岛抛5亿，以底价连取三宗住宅地块。而与龙湖相反，部分一线房企拿地意愿极度低落。据统计，10月份“招保万金”四大房企均无土地入库。
凭融创东山再起的孙宏斌接受南方周末的专访时称，“地产江湖上怎么总是任志强、冯仑这几张老脸在唱戏啊？”事实上，2011年年初以来，王石游学哈佛、冯仑辞职、任志强退休，地产江湖老前辈们正以各种方式淡出前台，时值史上最严调控，更添变数，江湖已经到了座次重新排定之时。
沧海横流方显英雄本色，万科总裁郁亮说，中国楼市已经进入下半场，谁也不敢说在下半场的角逐中能获胜。在调控下，快与慢的选择，是企业对时局把握和判断的不同，快是否能够再快？慢是否能够安度严冬？恒 大、龙湖、佳兆业这三支火枪如今已经脱颖而出，最终是否能够成功挑战各自所在的梯队，成功超越“招保万金”？这是时代留给我们的悬念。
