限购令下，住宅市场持续低迷不振，商业地产成为众多投资人士的优先选择。在此种背景下，工业地产这一业态的投资价值也被越来越多人接受，不管是政府、开发商还是投资者，都将目光投向了这个熟悉的陌生领域。
　　工业用地持续升温

　　顺德土地交易中心日期公布了11月份首批推出的土地名单，在8块土地中占据其中4席，而总面积更是远远超过剩余的住宅及商用地块。根据招标说明书的文件，这4幅土地很有可能是定向某属于龙腾计划重点扶持企业名单内的汽车配件生产商。

　　这种局面并不鲜见，今年以来，顺德共成交各类土地48幅，其中，工业地块达到17幅。尤其是7月份之后，顺德土地市场骤然变冷，一共仅成交了22块土地，其中，工业地块达到了11块，占据半壁江山。面对异常冷清的市场，土地主管部门倾向于推出各类工业地块，以保障成功率。而不少开发商也借机进入工业地产领域。

　　来自二手市场的工业地产热度也同样升温。因为二手住宅市场不景气，不少中介从业人员开始纷纷考虑转行，记者熟悉的一名二手中介人员刘小姐，前不久决定自己单干，在她名片的正面，写着厂房、工业和商业地皮，背面则写着兼职新华保险。据刘小姐介绍，买卖工业地皮在顺德有不小的需求，很多中介公司将这项业务作为重点业务来经营。由于工业地皮为数百万到上千万不等，价值堪比别墅，一旦成交，作为中介人员，可以收取成交额1%的服务费。丰厚的佣金吸引了越来越多的人来竞争，刘小姐坦言生意越来越难，之所以兼做新华保险，一方面是为了维持常规的收入，另一个也可以开拓客源，实现交叉销售。而21世纪不动产的郭伟锋也表示，限购后不少中介机构加大了工业地产的宣传力度，投放了更多人力和资源。

　　记者从网上看到，与世友工业城邻近的均安畅兴工业园一幅地块面积约2万平方米，开价为2090万元，均价约1000元/平方米，而位于大良周边的地价更高，一幅3000平方米的地皮，要价为580万，均价约2000元/平方米。地皮的价值可见一斑。一位熟悉天富来工业城的投资人士也表示，目前工业用地的租金大约为15元/平方米，售价则要到2000元/平方米以上。

　　澜石一位企业主7年前曾在顺德陈村买下100亩地，土地单价只有每亩20万，用于盖厂房收租，去年转手，单价高达100万每亩。五年时间，单是一买一卖就赚了4倍。

　　记者了解到，目前，顺德工业厂房的租金普遍在10元-20元/平方米之间。就拿顺德杏坛近期放出的一块6万多平方米，工业用地来说，其拍卖价仅有3700多万元，按底价成交，按市场行情回报率可达5%左右。而目前，顺德土地使用强度已经超过50%，不管是靠租金回报，还是土地升值潜力，投资工业地产都有可观的前景。

　　工业园开售产权厂房

　　工业地产热的另一个表现是新兴的地产工业园区开始出现。

　　目前，均安世友工业城已开放容桂销售中心。据项目开发商介绍，世友工业城项目一期为12万平方米，为6栋6层厂房，8米超高首层，为满足不同行业的生产要求，还设置了安装吊车梁的牛角；每栋厂房配备了6台电梯。这种“厂·家”一体的新工业模式，除去现代化的专业厂房外，写字楼、员工村及展览中心等，能满足工厂在解决员工住宿、厂房管理以及商务会展等功能。

　　据世友工业城介绍，世友工业城项目产权清晰，可租可售，以售为主。目前，已有不少容桂、中山的客户感兴趣。这些中小企业主有扩大规模的需求，而园区的厂房可满足他们的需求。下周就有一家美国公司过来考察，一旦能敲定几家龙头企业，招商的速度也会快很多。

　　世友工业城的信心来自顺德的一个明星项目———位于容桂的天富来国际工业城。此前，容桂成功引入港资公司康富来集团全面改造容里工业区，建设天富来工业城，将其打造成中小企业国际化工业园区。天富来有关负责人表示：“工业地产在容桂的潜力十分可观，随着容桂可利用的土地资源越来越少，特别是中小企业发展迫切需要厂房，预计容桂工业地产的需求将十分旺盛，租金也会持续增长。”

　　大厂买地，小厂租房

　　尽管工业地产项目在顺德做一个火一个，但工业地产要在顺德遍地开花，最难的还是改变人们的观念。

　　“顺德的工厂主，还是习惯前店后厂，买一块自己地自己盖，才觉得满意。这是不少企业的习惯性思维。”不止一位采访对象对记者表示，今年以来推出的大多数地块确实为企业所获得，而且在目前政府招商引资的思维下，土地往往也是吸引大企业落地的重要优惠条件之一。“但广大的中小企业要拿地建厂房已经越来越难，成本越来越高。而且报建、开工、验收等环节都很耗费时间和精力。在这种背景下，工业地产的厂房优势就越来越明显。”

　　天富来国际工业城的负责人曾举例说，计算自建和租用哪个更合算，如果只考虑自建一个平方成本再加利息，与一个平方的租金相比，那当然是自建便宜，但是企业在自建仓库往往只考虑到自身两三年的发展，即使在自建仓库时留足空间使未来2-3年够用，但长远发展肯定不够用，这时成本又将大大增加，远不如租用厂房合算。

　　相比买地皮自建厂房，工业园的优势非常明显，企业既可以拥有独立产权的标准厂房，既有望获取投资回报，降低成本，还能够提升企业形象，集中精力于企业经营，促进转型升级。

　　此外，由于“商品厂房”拥有独立产权，也更容易获得金融机构的青睐。而园区往往还有引入行政部分，如工商、税收、检验等行政机构，也有很明显的集约优势。

　　最关键的是，一旦一个工业园区能成功吸引到某个产业集群，集群的优势将带给产业链上下游各级企业巨大的便利，这也是越来越多的企业接受工业地产的原因。

　　■投资指南

　　土地贷款首付5成，贷5年

　　中行一位工作人员表示，目前所有商业银行都不会贷款给人去竞拍一手土地，但在二手工业地皮交易当中，目前国有土地的贷款，只要证件齐全，还比较容易申请到贷款。但具体能贷多少需要视具体情况来定。一般来说，各项证件齐全的情况，土地款5成左右的贷款不成问题，周期一般为5年，利率在基准利率的基础上上浮40%。如此算来，一块1000万元左右的土地，最多可以贷 到5 0 0万 元 ，贷 款 利 息 则 接 近10%。

　　工行的工作人员则表示，工业用地贷款需要申请人在完成交易之后，才能向银行申请贷款。在手续完备的情况下，一般可以贷5成，最长为5年，利率看申请人资质上浮30%-40%。条件与中行基本一致。不过，目前银行的信贷额度比较紧张，放款周期可能会适当延长。

　　购产权厂房首付最低三成

　　据介绍，工业地产的产权为40年。世友工业城的营销负责人表示，目前世友工业城与顺德农商行合作，视贷款人资质而定，最低可以首付3成，贷款周期为5-8年，贷款利率为基准利率上浮30%-40%。不管从首付成数，还是贷款周期都比国有四大银行有优惠。以一套300万的厂房为例，买家最低只需要100万就可以买入一块可立即投入使用的厂房，相比自买自建，节省了不少成本。

　　工业土地手续齐全最重要

　　刘小姐提醒，二手工业土地，如果手续不齐全的很难成交。她举例说，今年以来手头经手的几个单子，最终都没能成交。其中的一张单客户已经下了二十万诚意金，最终因为业主那边手续不齐，而且价钱有变动，最终没能成交。她介绍说，买地第一要看征地款有没有给完农民，不然会非常麻烦，第二要看所有权属于公司、集体还是个人。一般而言，工业地块的性质包括国有、流转地和集体地三种，国有最贵，流转土地次之，集体土地最便宜。但集体用地也能卖，只是所有权属于村里，但使用权可以转让，一般是40-50年，等于跟村民买了一个租约，到期退还。目前，国有性质的土地从国有四大银行都可以贷到款，但流转的土地一般只有顺德农商行可以办理。

　　■开发商观点

　　新锐企业扩容需要大厂房

　　世友工业城投资开发商，顺德德来福投资管理有限公司总经理傅浩表示，工业地产有市场。一方面，顺德土地使用强度已经超过50%，土地越来越稀缺；另一方面，新锐的中小企业，尤其是年营业额在1000万元以上的一些企业，他们有很旺盛的扩充产能的需求，买起来亦会非常从容。我们重点关注小家电、灯饰、牛仔、塑料等行业的客户。

　　为了满足客户的需要，我们正在积极跟政府洽谈将员工宿舍作为公租房条件，政府也非常感兴趣。世友工业城的员工村用地是一块独立而完整的配套用地，在这个基础之上我们设计了各类完整的配套，其中，既有针对普通工人的员工宿舍，也有针对中高级人才的精品公寓，这也将为企业吸引人才创造条件，一旦获得租房的资格，租金方面还可以享受近50%的优惠，资金上也很有吸引力。此外，园区还有写字楼、会展中心等各类配套，可以适应各类商务需求。