深圳首个原集体建设工业用地将于年底挂牌入市。财新记者从深圳市规划国土委处获悉，该宗地块位于深圳宝安区福永街道凤凰社区，莅临深圳机场和广深一级公路，用地面积14568平方米。

　　这是深圳原集体工业用地首个入市试点地块。深圳市规划国土委向财新记者表示，相关试点工作方案已获得深圳市政府批准。目前，该用地挂牌前期各项工作正在开展之中，预计今年内实现挂牌出让。

　　今年1月18日，深圳推出系列文件首次提出允许深圳市集体建设用地当中的工业用地上市流转。其中，《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》(下称《办法》)提出，“原农村集体经济组织继受单位在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权”。“继受单位”可理解为实际控制人。

　　按照《办法》，进入市场的收益分配方式有两种可供选择：一是所得收益按原农村集体经济组织继受单位和市国土基金5：5分成;一是所得收益的70%归市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位。

　　选择后一种方式的，原农村集体经济组织继受单位可在成交后继续持有不超过总建筑面积20%的物业专用于产业配套，并在挂牌文件中予以明确。

　　据深圳市规划国土委相关部门负责人表示，该地块选择第二种收益分配方式，即所得收益按凤凰社区和市国土基金按3：7比例进行分成，“成交后凤凰社区还将继续持有总建筑面积约20%的物业专用于产业配套。”上述负责人说。

　　按照试点方案，该地块将于年底前通过深圳市土地房产交易中心，以挂牌方式公开出(转)让该土地使用权。此外，深圳市龙岗、坪山等区试点地块也在推进当中。

　　专家分析认为，深圳市原集体工业用地入市流转突破在于，其绕过须经征转国有用地的传统流程，只需继受单位亦即土地的实际使用方和国土部门签订补偿协议即可实现土地的转让。

　　这一设计与深圳土地紧缺相关。深圳市在1992年和2004年开展两次土地统征，即整体性将市规划区内城中村集体土地转为国有。不过由于深圳土地昂贵，统征举措遭到实际控制土地的集体经济组织抵制，征地拆迁手续始终未真正完成，土地仍由“城中村”经营，深圳政府委婉称呼其为“合法外用地”。

　　据财新记者在深圳国土部门了解，2011年至2020年未来10年里，深圳实际可用的新增建设用地仅有42平方公里，且多为零星、分散地块。深圳面临无新增用地可供的困境。如何将“合法外用地”纳入合法框架，成为此次改革的重心。

　　据统计，原农村集体经济组织共占用约390平方公里的土地，其中仅有95平方公里被认定为合法用地。这意味着，超过全深圳用地总量三分之一的原农村集体土地和被定性为“违法违建”的占地无法进入市场流转。

　　2012年5月25日，国土资源部和广东省政府联合批复的《深圳市土地管理制度改革总体方案》正式启动，意在以较为灵活的方式为几乎无地可卖的深圳盘活实际为“城中村”所掌握的集体建设用地。