随业内人士告诉记者，一般来说，商业地产的价格应该为同区域住宅项目的1.5至2.5倍，且在宏观经济形势大好的时候会更高一些，目前很多发达国家的商住价格都遵照了这一规律，而大概在2007年和2008年前后几年，我国住宅市场异常火爆，于是北京、上海等很多城市都经历了“商住倒挂”的阵痛，大连也不例外。这种现象到今天正在被逐渐改变。

　　商业地产成调控最大受益者

　　当时，住宅产品投资门槛低，短期内还可以变现，且收益很大，而商业则要专业的经营眼光，因此，住宅市场被社会资金爆炒，而真正具有长期投资前景的商业地产则备受冷落，一直处在“商住倒挂”的价值贬损阶段。据了解，在大连，当时很多商铺的价格基本和同区域住宅的价格相同，甚至低于住宅价格，即便如此，销售情况也大不如住宅。

　　而经过近几年的调整，北京、上海等城市基本都纷纷走出了“商住倒挂”的阵痛，多数商铺、写字楼等产品的租售情况都大为好转，一向紧随一线城市步伐的大连亦是如此。全域城市化下消费需求的扩张为前期的存量消化项目创造了条件，另外，很多新开发的商业地产项目由于定位准确、规划合理，品质过关，一般都在较短的时间内即取得了良好的经营业绩。尤其是受一系列相关楼市调控政策影响，大连商业地产乘楼市调控之机，最终成为了最大受益者。

　　高新园区万达广场销售经理万璐璐介绍，万达广场180套商铺，去年12月开盘当天就销售90%以上，当时的价格是45000元/平；而目前 万达 海 公 馆 的 价 格 则 为23000~24000元/平，其中还包括了精装修。很明显，其商铺的价格已经高出住宅价格近1倍。而万达广场并不是个别现象，目前，大连多数商业地产尤其是品牌房企开发的商业地产产品价格已经明显高于同区域的住宅产品。

　　大连商业地产好产品一铺难求

　　一些商业地产项目负责人在谈及目前大连“商住倒挂”局面的扭转时充满了信心，他们认为，大连近两年新一轮商业的地产热正是对2007、2008年商住倒挂的补涨，且目前还没有“补足”因此，投资商业地产回报率仍在快速增长。随着市场形势的变化，投资者的心态也在发生微妙的变化，精明的投资者已从原来投机的心态转化为长期投资的心态，稳定增长的投资回报率正是他们所看重的。

　　前些年一直在住宅市场惬意赚钱的贾女士目前已经转战商业地产，新兴住区的临街商铺成为了她的最新投资渠道。贾女士告诉记者：“我前年买的机场新区一新小区的临街商铺，当时30000元/平，可以搭阁楼，相当于买1平送1平，总价将近200万，如今已经顺利租出去，每年租12万，这还好多人抢着租，以前这个区域同样的商铺，顶多就能租到每年10万，按照目前的市场情况，明年肯定还要涨价的。我还看好了亿丰国际汽车城的地脚最好的临街商铺，打算入手，不过目前是一铺难求。 ”

　　按照业内人士给出的“（月租金×12个月）÷总价”，这一计算投资回报率最简单的公式。记者大概计算了一下，贾女士机场新区这一商铺的投资回报率达到了6%。业内人士介绍，“投资商铺的回报率达到6%就已经可以与投入持平了，而如果还能进一步增长到 8%-10%，甚至更多，就可以基本实现‘一铺养三代’的梦想了，当然这首先是排除了风险因素。 ”目前大连的商业地产价格相比住宅还处于明显的价值洼地，有待飞跃，这也为投资回报率的稳步增长提供了很大的预留空间。

　　众所周知，过去的两年，如远洋广场和红星国际广场等项目的商业部分都是一铺难求，就说明了投资者已经看到了商业地产投资回报率快速增长的未来前景。在商业地产投资方面，先行者肯定也会受益最大。