中国现行的土地制度是世界上最为独特、最为复杂的制度。这套体系的核心内容可以概括为三点：二元分割、政府垄断和非市场化配置。这种城乡二元分割格局是中国土地制度的核心症结，也是一系列问题的根源。这些问题日益成为制约中国经济转型和实现人口城镇化的突出矛盾。
      仔细梳理十八届三中全会关于土地制度改革的总体部署，可以发现，使市场在土地要素的配置中发挥决定性作用是一条贯穿土地制度改革的主线。

      围绕这个主线，也可将土地制度改革的内容用三个关键词加以概括：市场化、收益分配、分类处置。
土地制度改革是中国启动经济转型、推动新型城镇化、开启新一轮制度红利的中心环节和关键挑战。建设统一开放、竞争有序的市场体系，使市场在资源配置中起决定性作用的基石之一即是建立城乡统一的建设用地市场，最终实现农村集体经营性用地与国有土地同等入市、同权同价。
　　背景条件：土地制度改革为何势在必行
　　中国现行的土地制度是世界上最为独特、最为复杂的制度。这套体系的核心内容可以概括为三点：二元分割、政府垄断和非市场化配置。
　　第一，所谓二元分割是指城市和农村是完全分离的，采取了完全不同的两种所有制制度。城市土地属于国有，地方政府享有建设用地的处置权、出让权和收益权。农村土地则是农民集体拥有农地农用时的土地使用权、收益权和转让权，但是在农地转为非农用时，农民的土地权利在获得原用途的若干倍数补偿后即告丧失。
　　第二，所谓政府垄断是指城市土地市场的供给是由地方政府通过征收农地而独家垄断。并依据不同的土地使用用途，采取不同的土地出让方式，主要形式有三种：经营性用地是实行“招拍挂”的形式入市；政府以公共目的使用的土地通过“划拨”的形式入市；工业用地在2004年之前是以“协议”的形式出让，2004年之后名义上是采取“招拍挂”的形式出让，但事实上还是基本根据成本价格出让。
　　第三，所谓非市场化配置是指耕地占用实行审批制度, 为确保粮食安全，中国实施了最严格的耕地保护制度，通过计划手段保护18亿亩耕地红线。建设用地的供给则实施严格的指标控制。
　　由于中国土地所有权和产权制度的二元分离，这使得中国的土地市场也是分离的。农用地市场和城市建设用地市场是完全不同两个概念。农地的市场是只限于农地农用的市场，而农地转非农用地则受到所有制的管制，必须要经过政府征收，农地不能自然变成建设用地。这种城乡二元分割格局是中国土地制度的核心症结，也是一系列问题的根源。这些问题日益成为制约中国经济转型和实现人口城镇化的突出矛盾，这集中表现在三个方面：一是城中村的法外不集约利用，二是工业用地的利用效率低下，三是过度依赖土地财政所带来的金融风险。
　　因此，考虑到这些突出的问题，某种程度上，中国现行的土地制度的可持续性已经变弱，处于不改不行的地步，需要在改革上给予优先的考虑和安排。
　　改革思路：土地制度改革的三个关键词
　　仔细梳理十八届三中全会关于土地制度改革的总体部署，可以发现，使市场在土地要素的配置中发挥决定性作用是一条贯穿土地制度改革的主线。围绕这个主线，也可将土地制度改革的内容用三个关键词加以概括：市场化、收益分配、分类处置。
　　第一是市场化。这表现在几个层面：（1）在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这等同于扩大了农村集体建设用地的市场化使用范围，在一定条件下，可以同等参与城镇化过程，实现土地价值的重估。（2）缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。这相当于土地市场的去行政化，通过缩小征地范围和减少划拨，从而在征地之外给市场留下更多的空间。（3）稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。这意味着农村土地在所有权不变和农地农用的条件下，可以更加市场化地经营和流转，以实现规模化和农业现代化，特别是突破性提出赋予承包经营权的抵押和担保功能，这意味着农村耕地的资产和融资功能首次被决策层认可。这是一种认知理念上的跃升。
　　第二是收益分配。这表现在几个层面：（1）建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。这意味着在征地环节将提升农民在土地增值收益中的比重，如果在执行环节中土地增值收益的分配能够改变过去的补偿方式，转向参考土地市场市价补偿，那么将会显著提高农民的收益。（2）赋予农民更多财产权利。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。这意味着农民的宅基地作为一项“沉睡的资产”，如果能够实现流转、交易和抵押，那么这将明显提升农民财产性收入。（3）允许财政项目资金直接投向符合条件的合作社，允许财政补助形成的资产转交合作社持有和管护，允许合作社开展信用合作。鼓励和引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业，向农业输入现代生产要素和经营模式。这意味着未来的财政项目资金中，将会更多地考虑农村和农民的利益，通过财政和金融支持的手段加快农业经营模式的转变，从而可持续地增加农民的收入。
　　第三是分类处置。这里的含义是十八届三中全会所确定的土地制度改革方案，事实上是一个分类改革的方案，具体而言：（1）对于耕地，既坚持了传统上的集体所有权这一基本前提未变，同时也坚持“农地农用”的基本原则未变，改变的重点是集中在耕地经营的方式上，方向是实现农业的规模种植和现代农业。（2）对于农村集体所有“经营性用地”，则提出在“在符合规划和用途管制前提下”流转，这个前置条件从根本上决定了农村经营性用地距离真正意义上的市场化还有一段很长的路要走。表现在各地的试点方案，针对这个限制的解释通常把流转之后的用途划定为工业、商业和旅游等，对商品房开发依然是禁止的。（3）在农地向非农建设用地的转换环节，目前实行的征地和“土地招拍挂”机制没有改变，只是减少了征地的范围、提高对农民的补偿，这意味着交易环节，地方政府对土地市场的干预仍然较强。
　　改革影响：寻找新的土地红利
　　尽管中国的土地市场距离真正的市场化仍然道路漫长，但十八届三中全会已经沿着这个方向开启了新的征程，也必将会产生一系列影响，在某种程度上缓解当前中国土地制度的矛盾，并有望产生新一轮的改革红利。
　　第一，农村集体经营性建设用地流转将缓解城市土地指标的约束，也有助于提升土地使用的经济效率。从增量角度评估，中国的建设用地占比仍偏低，而集体建设用地的流转则为未来的增量土地开发提供空间。从中美土地资源结构对比可以看出，中国城镇建设用地在全国土地结构中占比仅为0.33%，而美国为3%。但中国农村集体建设用地占比达到3%，如能有效完成农村土地流转，将农村集体建设用地转为建设用地，将对缓解北京、上海等发达省市的供地紧张局面有重大意义。总体看，农村集体建设用地流转空间极为广阔，可缓解城市土地指标的约束：从现有土地利用结构看，城乡建设用地占全国国土面积的2.3%，其中81%以上为农村建设用地，城市建设用地比重不到20%；理论上，将现有农村建设用地转化为城市建设用地空间极大。
　　第二，集体建设用地流转将改变城市存量土地的使用结构，表现为工业用地占比的下降和商业用地占比的上升，这会带来城市的转型甚至城镇化的转型。通常，不同发展阶段、不同的城市功能定位以及不同的城市发展规划都会导致城市建设用地的配置结构呈现规律性变化，即通常会从工业和住宅用地主导的阶段过渡到商业和基础设施主导的阶段。
　　第三，尽管集体建设用地流转部分缓解城市土地指标紧张的约束，但未来中国土地城镇化的总体趋势仍然是从数量扩张过渡到效率扩张。普遍的看法是中国的城镇化进程主要是土地面积的扩张，人口扩张速度相对较慢，这导致土地使用效率的偏低。即使是土地使用效率较高的上海市，在国际层面对比，也处于极低水平，2011年上海市单位建设用地的产出效率约为伦敦和巴黎的50%、纽约和香港的15%、东京的7%。
　　第四，围绕土地增值收益分配的改革，则可能为农民工带来一定程度的财产性收入，从而成为推动转移人口市民化的潜在突破口。一个普遍的看法认为，转移人口市民化的最大障碍在于成本无法负担，但事实并非总是如此。转移人口与城市居民的最大差距并非流量的工资性收入，而是财产差距，财产差距难以破除的关键原因并非农民没有财产，而是财产无法通过市场途径变现。目前来看，农民的财产分为三类即耕地使用权、宅基地使用权、房屋所有权，这三类财产若能市场化变现，人均资产性收入将会明显增加，可以在很大程度上覆盖转移成本。此外，若能按照十八届三中全会所指引的方向，在土地增值收益的分配环节，适度提高耕地占用、宅基地流转的增值收益分配比例，那么农村转移人口市民化问题的成本压力就没有想象的那么大。
　　第五，耕地流转是实现农业规模经营和农业现代化的前提条件，下一阶段，中国农业生产经营方式的转变将成为新的亮点。截至2011年底，全国实行家庭承包经营的耕地面积为12.77亿亩，其中已经流转的总面积为2.28亿亩，流转面积同比增速达22.1%；在改革政策的推动中，按照2011年的流转面积和流转增速简单匡算，中国将于2020年前实现耕地“全流转”。