土改概念正在全面发酵。

      近期，拥有大量农业用地的上市公司被反复炒作后，在城市中拥有大量工业用地的上市公司也连连异动。电子城(600658)、空港股份(600463)、金隅股份(601992)等股价大幅波动引发关注，其中，电子城由于业绩优良、市盈率低于10倍尤其引人注意。
　　“土改概念股将具备中期行情，农用地炒作预计还会深入。同时，十八届三中全会《决定》明确提出，建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。在城市用地紧缺和农村土地流转加速的背景下，工业用地价值获得价值重估机遇。”华南一私募人士表示。
　　或迎来价值重估
　　据相关报道，10月份北京出台的鼓励企事业单位用自有用地建设自住型商品房，目前正在加快推进中，预计近期将有一批工业用地转入供应渠道，或带来价值提升的示范效应。按照全国平均水平来看，住宅或商业用地价格，普遍高于工业用地5至10倍。
　　分析人士认为，在城市用地供应紧缺的情况下，盘活存量和释放增量，成为土地来源的两种主要途径。盘活存量主要是指对低效利用的工业用地，通过政府收储进行转性，获得商业或住宅用地。释放增量主要是指通过农村集体建设用地流转，获得新增土地供应。
　　部分机构预期，持有闲置工业用地储备的企业，以及具有老旧工业区及城中村改造经验和优势的公司，将最先受益。从目前进展来看，北京10月份出台的京七条，重点扶持企事业单位和相关企业自有工业用地转性，该方面有可能取得率先突破。
　　根据国泰君安的研报，目前电子城在北京酒仙桥区域拥有62万平方米未结工业用地储备，另外公司还持有约15万平方米出租物业，在土改推广预期下，工业用地若可成功转型，具备强价值向上重估空间。
　　此外，市场还挖掘出位于北京的空港股份，位于上海的外高桥(600648)、申达股份(600626、东方创业(600278)，位于广东的广州浪奇(000523)、深天健(000090)、珠江啤酒(002461)、广船国际(600685)等。
　　全年业绩优良
　　2013年三季报显示，电子城营业收入14亿，较上年同期增长284%，主要系园区地产开发及结算等周期因素而带来的阶段性收入增加的影响。按照今年前三季度业绩计算，该公司目前市盈率不足10倍，估值优势明显。
　　国泰君安认为，该公司今年大单确认项目价值，业绩进入了加速释放期。公告显示，该公司今年8月底与奇虎360公司签署协议，出手国际电子总部项目3号地块，预估总价款为13.84亿元。这是公司最大的项目订单，整栋出手均价达到2万元/平方米，对公司国际电子总部物业价值起到了风向标作用。同时，企业的驻扎也体现出政府主导下的产业集聚优势，根据协议，项目将于2012年—2014年陆续结算，该公司业绩也将进入加速释放期。
　　此外，该公司2012年完成管理层更替，预计扩大规模和异地扩张有望开启。随着12年管理层更替的完成，现公司高管层平均年龄为40岁左右，预计扩大规模和异地扩张是公司基本战略方向。作为北京电控下属唯一园区地产上市平台，可充分享用大股东旗下丰富高科技企业资源，复制电子城模式可水到渠成。
　　观察公司最近几年财务数据，该公司财务状况极为稳健，估值也明显在安全空间，公司基本没有长期借款，资产负债率也长期处在低位。同时，由于项目本身限制，公司为打开成长空间，预计将开启异地扩张步伐。随着重点项目的全面开工，公司土地储备略显单薄，未来对项目的惜售情绪或逐步加剧，市场分析，从可持续发展的角度，从一些公开的信息看，公司将开启异地扩张之路。
　　不过，市场广泛预期的工业用地改变用途，其实际操作还存在很多不确定性。比如，按照《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》第四点：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”一系列复杂的行政程序下来，不确定性存在于众多环节，上市公司要想明确收益，也需要相当一段时间。