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库存压力引发土地市场“寒流”
中工招商网 2011-12-02 来源:地产中国网  作者:未知  浏览:

      年末本应是土地放量的高峰期,但受到商品住宅市场成交低迷的影响,全国各地频频传来土地流标、终止出让的消息。统计数据显示,截至11月中旬,全国15个主要城市合计土地出让金为6897亿元,比去年同期减少1034亿元,降幅达13%。土地市场正遭遇前所未有的寒流。

      土地拍卖

      尽管今年政府加大了土地的投放量,但根据中原统计数据显示,截止11月中旬,全国监测的主要15个主要一二线城市中,土地出让金出现全面下滑。除了成交量下降的因素外,超过60%的土地以底价成交也是重要的原因。尤其是今年10月份,厦门、福州、洛阳、吉林、深圳等城市没有住宅用地推出,广州、武汉、成都、西安、等地的住宅类地块也都呈现零成交的低迷局面。

      从福州的土地市场来看,记者粗略统计,今年1至9月,福州共推出37幅地块,成功交易29幅地块;总供应面积达到251万平方米,实际成交238万平方米。其中,住宅性质用地推出18幅,成交16幅,供应面积138万平方米,实际成交面积120万平方米。在10月份,福州推出的唯一一幅商服用地因为无人报名竞买,不得不暂缓出让。11月份则没有土地挂出。

      地块的延期出让或终止挂牌等方式取代了土地流拍的尴尬,但是改变不了成交量大幅下滑的窘境。统计显示,10月土地供应量减少,全国133个城市共推出土地2342宗,成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%。此外,据了解,重点城市居住用地流标率高达23%,较前期大增。今年1-10月,重点城市居住用地累计成交量同比大幅减少28%。

      福州某房地产公司的知情人士透露,下半年以来,由于成交放缓、销售资金回笼慢以及债务压力,很多企业在购买土地时显得十分谨慎,同往年相较,今年很多开发商在土地方面的投入明显减少。另外,土地价格并没有因为市场因素而下降许多,个别地块要求的苛刻的出让条件和高额的地价让开发商放弃竞拍。

      库存压力增大

      一手房销售受阻,使得开发商一方面拿地谨慎,另一方面则不得不放缓开发进度。根据国土部公布的数据,截至10月,全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷,未竣工的住宅用地35.5万公顷。粗略计算,如果按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地以及1.5的容积率,约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月,全国商品房销售面积约8亿平方米。按照目前的销售速度,未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。

      数据显示,今年1-10月福州房地产企业福州区域土地储备量排名情况:金源、世茂[简介 最新动态]、三盛分别凭借927.7万㎡、258.9万㎡和150.87万㎡的土地储备量名列前三甲。福州一家上市房企的有关负责人表示,近两年来,福州很多房企储备了大量开发用地,短期内并不急着拿地,很多房企都能确保公司未来3到4年内的开发需求,个别房企储备用地甚至能够开发5-10年。尤其是现在市场遇冷,开发商拿地意愿明显降低,对于那些条件苛刻、价格偏高的土地宁愿放弃竞购,也要保证资金宽裕。

      值得一提的是,全国一线城市和部分二三线城市的房地产市场已经陷入了'消化不良',近几年开发的土地项目持续加大楼市的供应量,使得楼市新房市场存量商品房数量持续飙升。以福州为例,进入11月份后,楼市新房供应量仍在增加,在售楼盘已经达到76个,同比增加2个,上涨2.73%,在售楼盘的数量达到了顶峰,但是去化率则是一再减速。福州房地产交易登记中心数据显示,11月1日-11月28日,福州5个行政区总签约套数为851套,签约面积为94310㎡。如果接下来两天成交量平平,那么福州楼市将出现连续3个月的月签约量在千套以内,持续低迷的市场已经影响到开发商的财务状况,加上年底要结清工程款项、归还贷款等,部分开发商将面临资金缺口的问题。

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