联东集团地产事业部副总经理 梁环宇
梁环宇：各位领导、各位嘉宾大家下午好，联东作为产业地产模式的首创者，今天非常高兴在这个行业内，产业地产作为我们年会的重要议题成为我们发展的一个共识，对此我表示非常的欣慰，今天我演讲的主题是客户价值决定了产业地产的未来。开始这个话题之前，我们对这个行业进行了理性的思考，为什么需要产业地产，他给我们的社会带来什么，我们的思考从目前遇到的问题出发，传统的模式主要是以政府规划，企业自行建设，随着资源日益稀缺出现了两个重要的问题，一个政府看到的问题，土地的资源非常的稀缺，第二个税收的增长难以长期的保障，现在开发区里面有价值高产出的土地20%，产业升级的压力比较大，战略转型，产业转移都需要一定的载体。另外我们的城市、产业没有有效的结合，现在我们很多企业善于搞拆迁，而不善于搞经营。另外一个方面，对于企业来说，也面临一些问题，政府的工地越来越难，选址和周期比较长，配套不完善，成本很高，规划不统一，整个的城市形象比较差，自身的产品专有性很强，市场的流通性比较差，由这些问题我们进行反思，原来传统开发区的模式遇到了一些问题，我们的资源是有限的，但是我们的企业要面对市场的竞争，我们的资源跟市场之间不匹配，就需要我们创新一种新的模式，摆脱我们原来以土地出让招商的模式，以产品的附加值招商，以市场机制应对市场的需求，所以我们联东创新的模式是以大项目的引进和整体开发相结合，强化企业的进入和退出的机制，保证我们工业园区的效应。基于这样的需求我们认为推出我们产业地产的存在的价值，整体的模式就是围绕着我们的产业线，提供总部研发，产业制造的产品，他的开发整体开发加持续的运营，给政府提供一个从投资选址，产品设计，招商运营完整的产业链的服务。
我们的产业地产，大家讲的很多，实际上就两大主要的分类，一个是产业的类型，这里面分综合性的产业园和主题性的产业园，另外以产业链划分园区，包括制造业的园区，物流的园区，研发创意的园区。整个的类型我们产业地产来说应该有这么几个特征，第一个是产业和地产相结合，地产为产业提供的载体，最终的落脚点是孵化，这是重要的产业，第二个是开发与经营并重，产业的载体只是一个硬件，最终要把产业培育完成，第三个是企业和政府的合作，不是单一的开发商的盈利或者政府的盈利，而是要注重政府和企业多方的共赢；第四个注重重在持续，产业地产的出现是房地产调控下，这个房地产走向专业化、持续化、多赢化的必然的产物。
既然谈产业地产，大家可以看一下产业地产的客户是企业客户，他的专业度、复杂的程度更高，产业链长，风险大，更理性，更加专业。应该说产业地产的评价标准是什么，更多的是产业的升级和聚集，提升企业的质量和数量，税收的贡献和持续性，为了实现产业地产发展的标准，这里面需要企业和政府双方共同努力，从企业的角度来讲，应该真正的看清楚我们产业地产的特征，真正的做产业地产，而不是投机性的做，第二个围绕客户的需求建立核心能力；第三个提审自己的运营专业性，第四个主动公开的和政府合作。从政府的角度来讲，应该说要进行一个很好的选择，选择优秀的运营商和开发商进行合作，选择比调控更重要。
第二个进行严格的合同的控制，在项目入驻之前对运营商进行各方面的条件设置，同时在地价、供地等方面与制度挂钩，这方面要政府和企业双方的努力，需要做真正的产业地产，拒绝伪产业地产，拿地以后偷换概念，这是短期的概念，要做专业的产业地产，真正的从研究产业客户的需求出发，第三个你做持续的产业地产，我们看到产业地产的现金流比较长，未来的出路必须靠品牌，靠规模，回到今天的主题，只有真正的为我们的企业客户创造价值才可以创造出产业地产的未来。
基于这些思考，联东战略性的作产业地产，助推经济的发展，这是我们的使命，住宅地产看万科，商业地产看万达，产业地产看联东，引领我们行业的健康发展，同时我们很清晰的对我们的客户进行梳理，我们的客户一个是政府，一个是企业，我们需要为这两个客户创造价值，才有我们美好的未来，我们认为给政府提供的价值主要有几个方面，第一个是资源的节约化，第二个是产业的升级化，第三个是实现税收的持续化，提供前期的开发的税收，更关注长期的产业税收，第四高效的城市化，价值的永恒化，使区域的土地长期产生价值。
对入驻企业来讲，一方面提升入住的效率，第二个提升企业的形象，第三个提升企业的价值，只有这样才可以创造一个美好的未来。
我们围绕客户的需求形成了专业化的体系，我们认为我们的专业化体现在这么几个方面，第一个产品的精准化，开发最适合区域发展的产品，招商的联动化，服务的升级化，实现专业化的基础，团队的职业化和管理的标准化。具体看一下我们产品的精准化，产品一个是总部综合体，一个是产业综合体，第二个专业化的表现是招商的联动化，现在我们有五个方面进行联动，第一个项目的全国联动，现在全国十多个项目，布局在各个发达城市，第二个是客户的联动，第三个产业联动，以产业链进行招商；第四个是政府的联动，我们跟政府联合招商，确保招商的质量；第五个渠道联动，与全国五十多家中介和推广机构进行招商的合作，背后我们建立了自己专业的招商的团队。
第三个专业化的表现是服务的升级化，除了提升基础的物业服务外，更关注园区的增值服务和平台服务，提供跟金融，上市机构，风险投资机构进行战略合作，在资金、人才、市场要素方面形成突破，形成园区的品牌。
总部综合体，我们目前在天津、无锡、上海有三个项目。无锡的总部商务园，总建筑面积130万平米，第二个天津的总部大观，位于天津市政府旁边；第三个是上海嘉定汽车城的项目，是以汽车产业和相关高科技产业为主体的综合体，产业综合体我们目前在上海、北京、天津、沈阳。这些项目得到了政府很多的领导的关心，认为这个模式是未来地产转型很重要的方向，也是很重要的地产性服务也，所以刘淇书记，天津市委书记，沈阳市委书记都到我们园区进行考察，未来联东将以北京为中心，实现全国化的布局，目前在青岛，苏州、广州，一些区域都会进行项目的布局，我想明年的联东会让大家更加惊喜。今天的联东刚刚起步，我们愿意与业内同行一起做真正的，纯粹的专业的产业地产，使我们产业地产明天更加美好，祝大家新年愉快，谢谢大家！
