苏州商业房地产竞争加剧 工业园区两大项目力争突围

　　一份最新的商业地产服务公司监测报告显示，今年超过六成的苏州新办公楼将集中到新中合作苏州工业园区，苏州、南京等活跃的二线城市将各迎来超过100万平方米的商铺入市;这无疑给商业房地产的消化能力施压，推高空置率，同时对今明两年封顶及预备开业的东方之门、苏州中心等大型商业综合体项目带来挑战。

　　高力国际2月初发布的华东区二线城市优质办公楼与商铺物业市场报告显示，苏州今年预计有九个办公楼项目竣工入市，总面积58万余平方米，使得该市办公楼总存量突破200万平方米，市场供应将逾越其吸纳能力，整体空置率料攀升至新高。

　　上述机构还指出，仅今年一年，苏州市场将有超过100万平方米的中高端购物中心计划入市，超过一半聚集在苏州工业园区，预计购物中心整体空置率同样会攀升。

　　与全国趋势相符，包括苏州、南京、杭州在内的二线城市在消费品零售总额上，去年都有双位数的增长。商业房地产今年仍将持续快速发展，供应量激增使得开发商之间的竞争加剧，差异化的品牌及功能定位显得尤为重要。

　　2月2日，苏州新中央商务区(CBD)建筑群——苏州中心召开品牌发布会，对外正式启动品牌营销推广与招商。

　　苏州中心规划开发总建筑面积达113万平方米，集购物中心、办公楼、服务型公寓、酒店、文娱于一体;其中，金鸡湖城市发展与新加坡凯德商用共同开发及拥有一座七层购物中心和两座甲级办公楼。

　　苏州中心预计

　　后年投入使用

　　苏州中心2012年5月开工，预计今年下半年七栋塔楼和购物中心将全部实现主体结构封顶，全面启动营销推广、商业招商、公寓销售、办公楼租赁等工作，计划于2017年完工并陆续投入使用。

　　为苏州中心设计品牌定位的Interbrand上海总经理姚承纲指出，苏州中心根植于地方特色，更以凯德商用这家具有国际化视野的购物中心运营商，来诠释苏州文化的包容性。

　　购物中心建筑面积约30万平方米，兼容国际大牌旗舰、时尚精品、购物休闲、文化体验等多项功能于一体。购物中心的屋盖——“未来之翼”将拥有目前世界上最大的整体式自由曲面和世界上最大的无缝连接多栋建筑的采光顶，以此表现凤凰羽翼迎向未来之意。

　　姚承纲受询时告诉本报，苏州中心的“精彩，汇于心”就是他们策划的品牌标语，目的是为一个综合体注入城市的精神和志向，与城市相互支撑、共生发展，彰显一座城市的气魄与雄心，这些城市人文元素相信能给商业综合体带来更丰富的内涵与寄托。

　　东方之门预计今年中竣工

　　无独有偶，毗邻苏州中心的东方之门综合体项目，预计于今年中竣工验收时，46万平方米的体量将涵盖酒店、购物中心、办公楼、服务式公寓。

　　东方之门由苏州本土乾宁置业开发，项目本身除了要克服“拱门”外幕墙的施工难度，和苏州中心直接竞争，还将面临今年开业的苏州诚品、新光三越等新购物中心带来的间接竞争，使得东方之门挑选哪家酒店合作伙伴、购物中心如何定位及招商等，面临诸多考验。

　　面对“内外夹击”，苏州乾宁置业总裁郑东辉受访时告诉本报，竞争压力确实不小，但“从来没有失去过信心”，地标性建筑除了位置优越，还要看准长期运营能力。

　　乾宁自2006年完成设计时就已开始物色商业运营合作伙伴，最终选定牵手南京金鹰集团。

　　苏州中心日前宣布，将以设计为主导的高端时尚特色酒店—W酒店，为宾客提供全方位的入住体验，它将包括379套酒店客房和60套服务式公寓。

　　郑东辉表示，东方之门酒店运营商目前还在物色中，但是购物中心将以金鹰为主，对业态、品牌及功能定位作整体评估，进行招商与后期运营。

　　他透露，在香港上市的南京金鹰集团去年入股乾宁置业，持有后者51%的股份：“金鹰的总部在南京，具有本土化渗透力、接地气，某些方面可能比纯粹的海外企业做得好。”

　　郑东辉并相信，东方之门外形本身也将可体现这个时代的建造科技水平，建成后让苏州人引以为豪，让外地人过目不忘，并能在世界建筑史上占有一席之位。