中投顾问：产业地产将是房地产行业转型的新方向

　　近些年来，我国许多地方的城镇化建设中“产业空心化、地产泡沫化”的现象愈演愈烈，中央政府与地方政府均已经意识到缺乏产业支撑的城镇化建设难以为继，徐徐寻找新的产业支撑力量。新形势下，智慧型园区建设已经成为园区管理机构破解可持续发展难题、加速经济转型升级、提升园区吸引力的重要手段。未来产业地产将向园区精细化管理、运营、提升服务能力等方面转变，向智慧化方向转变。产业地产将是未来房地产行业转型升级以及有效、健康推进城镇化建设的一个方向与载体。

　　产业地产前景看好，但是发展产业地产还需要从以下几个方面注意：

　　第一，产业地产定位和运营。中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，产业地产并不是一蹴而就，而是经历了长期的开发、运营、管理，需要持续的投入。需要国家政策的支持、资金的投入，另外“产业+地产”的模式，涉及到产业定位，园区定位，结合地区经济发展基础和政府产业规划，提出一个适宜的产业发展主题，并围绕其不断完善，促使其发展壮大十分重要。所以，未来打造产业地产应该和国家积极鼓励发展的新兴产业相结合，如通讯设备、计算机软硬件服务、文化创意、生产性服务业等。
发展较好的产业地产多是由原来简单的传统产业园区，工业园区等，逐渐升级为高新科技园区，最终打造为城市产业综合体。因此，发展产业地产，可以在原有园区基础上进行进一步功能划分，重新定位，运用产业链招商思维，引入新兴产业以及企业，完善服务和管理，实现向现代产业地产的过度。从原来的企业自建园区，到工业地产，包括各类经济、科技园区的建设，数量不少，但是做到产业协同、整合资源的园区少。产业地产要区别与一般的工业园区建设，实现土地的整体开发与运营。

　　第二，产业地产需结合国家政策并规避产业过剩问题。产业地产需要注意两方面内容：第一，发展产业地产需要与国家大政方针相结合，比如当前国家提出的“新丝绸之路”、“一带一路”、“中三角”等，地方或者企业进行产业地产发展时，应该身在国内，心系大局与国外，引入国家鼓励的产业以及国内外市场需求强烈的产业，提出符合政策导向的全国性的概念；第二，如今的产业地产可以说是之前园区的升级版，之前园区建设存在有园无产业支撑，或者全国一哄而起，如光伏产业园建设，导致同类产业过剩。因此这是产业地产需要注意的地方，根据市场需求来发展产业园区，规避过度行政干预，防范产能过剩问题。

　　第三，产业地产可服务于中小企业。现在不少产业地产提出为中小企业服务的口号，这与中小企业群体庞大以及国家政策鼓励中小企业发展有密切关系。借鉴张江高科产业园区发展的模式，发展产业地产需要运用“产业链招商”思维，引入产业链上下游企业，以园区定位和特色为重点，理顺园区产业链并实现对应招商，引入相关企业进入，形成合作伙伴关系，产生协同效应，促进创新集群合作平台的建立。发展产业地产，灵魂在于解决产业问题，出路在于研究当地产业经济发展情况并与地方政府规划相结合。

　　产业地产将是未来房地产行业转型发展的新方向之一。城市的发展离不开企业，企业发展离不开产业园区的发展与壮大。正是因为产业园区和地产的这种特性，令产业地产的发展日益崛起。从投资角度来看，产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。产业园区的各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化，其出发点是将地产资源与其他资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。