金融运营模式下 产业地产才有望出巨头
发布时间：2014-12-27
来源：搜狐焦点产业新区
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中国当前的产业地产还处于群龙混战，各自为阵的局面，就个人观点来看，在目前的发展模式下，五年内中国仍旧很难出现产业地产的巨头。在中国经济发展的大趋势下，产业地产要出现巨头，一定要基于新的发展模式，也就是产融结合的金融运营模式。
这种新模式的出现有以下几个背景：
首先是基于我国投资驱动型经济增长方式的转变。
目前我国国内消费占经济总量的比重，已经下降到36%的历史最低水平。产业结构升级、经济增长方式由投资驱动转为消费驱动，已经是不可逆转的趋势。如果仍旧依靠投资驱动经济增长，在短期内可以防止经济下滑、降低失业率，但从长期来说无异于饮鸩止渴。经济增长方式转变将对企业，尤其是中小企造成较大的冲击，这对产业地产来说，将会产生以下几个方面的影响：
第一，在总体上，产业地产市场需求的增长将放缓。由于产业地产产品市场的供给主要针对中小企业，而这部分企业在中国经济转型中所受冲击最大，一些中小企业被迫进行转型，甚至破产，它们对作为要素的产业地产的产品需求将减弱，从而，整个产业地产市场需求增长将放缓。
第二，与销售量相比而言，产业地产的出租量将上升。基于第一方面影响相同的原因，为了缓解资金压力，更多的中小企业将选择租用产业地产物业，而不是直接购买。因此，产业地产的出租量与销售量之比将上升。
其次，是基于地方政府对土地财政依赖的逐步弱化。
虽然中央政府的这些举措，尚处于摸索阶段，但其释放出弱化地方政府对土地财政依赖的信号。从长期来看，地方政府通过土地市场提振地方经济增长将日渐式微，特别是经济发达的中国东部地区，受这一转变的影响将更大。因此，地方政府对土地市场上住宅用地和非住宅用地的分割能力将减弱，住宅用地价格相对非住宅用地价格下降，二者的价格比将缓慢减小。
产业地产将长期受此趋势的影响，具体体现在三个方面：
首先，产业地产土地市场上的供给量相对减少，土地要素价格上升，对以项目开发为核心的产业地产企业构成更大的压力，行业内的竞争更加激烈。
其次，产业地产用地价格上升，会导致产业地产产品的价格上升，那些已经持有较大比例物业的产业地产企业，可以凭借较多的租金收入，获得相对优势，而那些持有物业少，主要依靠销售收回资金的企业将处于不利地位。
最后，产业地产物业价值的上升，会吸引诸如房地产私募基金等其他市场参与者进入产业地产领域，他们可能收购一些企业或项目。
三是利率市场化及中国经济的资本化。
中国经济要进行产业升级、结构优化，离不开高效的资源配置，中国经济的资本化是经济发展到一定时期的内在要求和必然趋势。这一趋势目前也越来越明显，尤其是在互联网金融的冲击下，利率市场化的步伐也日益加快，中国金融体系的变革将是未来五年的一场大戏。
利率市场化、资产资本化，会对产业地产领域造成巨大影响。这是因为产业地产租出的物业，具有非常稳定的现金流，这一优点非常符合资本化(或者说证券化)的要求。资本化程度深的产业地产，企业除了需要具备强大的项目开发能力之外，还需要优秀的物业管理和服务能力，以及卓越的资本运作能力。那些长期持有物业，并且能够提供具有特色的管理和服务的产业地产企业，为此将具备先期优势。资产证券化等资本运作能力，会影响到企业规模扩张的速度。
由于中国经济增长方式和行业经营环境的转变，未来产业地产，将会加速与金融业的融合，企业的价值链将变得更长。由于数目众多的企业都具有较强开发能力，项目开发面临激烈竞争，只有那些拥有优秀的品牌服务能力、资产运营和资本运作能力的企业才能获取较强的生存能力、盈利能力和扩张能力。
因此，产业地产运营模式的转变具有一定的必然性，并且主要沿着提升品牌服务、强化与金融业融合的方向转变，其转变结果是产融结合的金融运营模式。但在短期内(五年内)，产业地产运营模式的转变，面临一些制约因素。
第一，缺乏相关的证券立法支持。 我国目前有证券基金方面的法律，却没有资产证券化方面的专门法律法规，从而制约了资产证券化的发展和产业地产运营模式的转变。
第二，缺乏相应产权方面的界定，产权转让程序过于复杂。目前，我国产业地产的产权主要限于所有权、使用权、租赁权和抵押权，没有资产证券化中通过分割的证券形式的权属规定。同时，我国产权登记手续繁杂，产业地产在产权转让时需要较长的时间。产权方面的这些缺点，不利于产业地产金融运营模式中较为频繁的产权变动。
第三，没有税收优惠或免税方面的认定。在金融运营模式中，会出现比较频繁的产权转让。伴随着这些产业转让，依照现行税收制度规定，会产生高额的税收，如契税、土地增值税等。但就其经济实质来说，这些产权转让，实体的使用权并没转让，只是为了获取收益权而发生所有权的转移，国外一些国家就此存在专门规定免除相应的税收。如果没有税收优惠或免税方面的认定，产业地产金融运营模式在运作中产生的高额税收，将会使这些模式失去吸引力。
第四，管理机构不明确，管理制度缺失。目前，央行、证监会、银监会、财政部等机构，都在争夺资产证券化的管理权限。因此，资产证券化这一非常有利于产业地产金融运营模式的管理机构不明确，相关的法律法规也迟迟未能出台，管理制度缺失，阻碍了产业地产向金融运营模式的转变。
虽然目前存在产业地产转向金融运营模式的不利因素，但从长期看，产业地产运营模式的转变是必然的。随着中国经济转型与产业地产的发展，以上一些问题将会逐步得到解决。
本文由北京经开投资开发股份有限公司研发部总经理姜昧茗特约供稿
