黑石和普洛斯做了一笔81亿美元的买卖

　　只花了一个月时间，全球最大私募股权基金黑石集团就将旗下全美最大工业地产基金IndCor卖掉了，这也是2014年度亚洲最大跨境收购案。

　　2014年12月8日，普洛斯(Prologis)宣布与新加坡投资公司(GIC)联合投资81亿美元收购黑石旗下工业地产基金Indcor的物业。在公告中，普洛斯称交易预计将于2015年一季度完成。普洛斯和GIC的持股比例为55%和45%。该收购价格包括债务在内。

　　普洛斯和GIC是老相识。2009年，作为美国最大的工业地产商普洛斯深陷财务压力，不得不忍痛将最优质的中国和日本业务以13亿美元割给GIC。GIC用这块业务成立了新公司Global Logistic Properties(GLP)，但中文名仍沿用普洛斯。

　　一个月前，黑石集团曾经透露，正与GIC携手的一个财团洽谈收购事宜。此前，黑石还计划将IndCor运作上市。

　　IndCor成立于2010年，是黑石旗下专注于美国市场的工业地产基金。这支工业地产基金虽然只运作了4年，但已成为全美最大工业地产基金，可与已有40多年历史的美国老牌工业地产商Duke Realty比肩。

　　2010年，IndCor成立之时，正是美国工业地产的低谷，很多公司在2007年高峰时期购买的工业地产价值大幅缩水，这给了IndCor抄底的机会。

　　IndCor旗下的加利福尼亚190万平米的仓库，被彭博誉为其“皇冠上的明珠”。这是从Walton Street Capital LLC手中低价买来的。2007年，Walton Street Capital LLC以29亿美元买入这些仓库。2012年，以22亿美元割肉卖给了IndCor。

　　以此手法，过去四年，IndCor买下了全美大约1100万平方米的产业，而且旗下的物业100%为自有，其规模可以与美国最大的专注工业地产的Duke Realty持平，后者亦拥有1100万平米的物业，估值为49亿美元。但成立于1972年的Duke Realty，在美国工业地产业已经打拼了42年。

　　收购IndCor之一的普洛斯在中国是当之无愧的霸主。根据世邦魏理仕发布的数据，普洛斯(中国)的设施面积比中国其余的九大物流设施提供商之和还要多。

　　此次交易完成后，普洛斯基金管理平台将增长61%，达到213亿美元。地产基金管理是普洛斯三大业务之一，也是其能够进行“轻资产扩张”的法宝。通过组织募集资金、收购地产，然后设立基金并作为基金经理进行管理，普洛斯可以直接获取基金管理费收入和基金分红收益，除此之外，这样的资本“玩法”还可以盘活手中的固定资产和现金流，避免了持有地产的传统风险。

　　2014年，普洛斯发起30亿美元CLF基金，宣称是“世界上最大的专注于中国的物流基础设施基金”，之后该基金获得中国投资者财团最高达25亿美元(约合人民币152亿元)的投资。

　　目前，这位物流巨头在中国35个城市拥有166个物流园区，“规模效应”是普洛斯吸引大客户的利器——客户可以在其物流园内进行业务扩张，随着业务的增长还可以利用普洛斯在其它地区的网络，这个优势不仅吸引了亚马逊、唯品会、京东等电商，也获得了DHL、联邦快递等大型第三方物流公司的青睐。

　　普洛斯认为此次收购价低于重置成本。这意味着普洛斯不用费劲开发，可以直接享受“规模效应”的甜头。普洛斯首席执行官梅志明表示：“这项交易让我们在美国物流市场迅速形成规模，并获得了优秀的团队和重要的客户资源。”

　　2012年之后，美国的物流地产在不断复苏。随着消费的增长，美国企业尤其是亚马逊等电子商务平台对仓储等物业的需求不断增长，新建成的物流地产中，电商占用的比例达到了10%;而在3年前这个数字还是5%，而且增长速度已经超过供应速度，随之而来的是逐渐增高的租金和不断降低的空置率。

　　根据房地产服务公司高力国际(Colliers International)的统计数据，从2013年到2014年第一季度，美国工业地产空置率从8.83%下降到7.9%，这也意味着每个季度的占用率上升了23%。

　　普洛斯此次购买的物业组合业绩也非常好，2014年9月的数字显示总体的出租率达到90%。

　　此前有报道称，黑石急于出手IndCor或是为其一个月前推出的130亿美元的新旗舰级全球房地产基金筹集资金，出售IndCor将允许黑石比IPO更快实现利润(界面此前报道：黑石在中国卷土重来 推出130亿美元超级地产基金)。

　　今年以来，黑石出售了大量手中的物业和股份。12月8日，黑石将位于北加利福尼亚的26个办公室作价35亿美元卖给了哈德逊太平洋物业。此外，被黑石摆上货架的还有价值22.5亿美元的希尔顿酒店的股份和花400亿美元买进的房地产信托公司。

　　而此次IndCor的买主GIC眼下正在全世界疯狂“扫货”，颇有当年黑石的风采。2013年底，GIC以超过27亿美元收购了黑石集团所有的伦敦Broadgate综合办公楼50%的股份。今年3月，GIC与其他两家公司以13亿美元收购了时代华纳位于曼哈顿的总部大楼。10月，又以17亿美元购买毗邻东京车站的一座大楼。

　　机构投资者主权财富中心网站数据显示，GIC是全球第六大基金，管理着3150亿美元的资产。截止2014年3月31日，房产已经占其总资产的7%。

　　除了购买那些全球主要城市黄金地带的办公楼，GIC也看好工业地产。9月，GIC子公司和两个加拿大养老基金共同向XPO物流公司投资7亿美元，XPO物流公司提供航空货运代理和仓储管理服务。