企业选址难难难 入园门槛过高需过层层关卡
发布时间：2014-12-15
来源： 新华网
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“据评估，中国中小企业的生存寿命大概是三年半，而一般我们找客户，存活能力必须达到5年以上，注册资本大于2000万以上。当然每个行业要求都不一样，企业只有在走上正规的时候才能够进入园区。”北京某大型园区开发商告诉记者。
园区与入驻企业之间，是双向选择的关系。如今，园区招商困难，企业选址亦非易事。大园区进不去，小园区不愿进，成了一些企业面临的尴尬问题。
企业入园需过三重门槛
面对产业园区激烈的竞争环境，为了满足基本生存需求，运营商对入园的门槛一再降低，“捡到篮子里都是菜”成了一些园区不得已的选择。不过，虽然目前诸多园区的招商需求较大，存在一定的供求落差，但企业想要入园仍需经过层层关卡。
首先，随着京津冀政策的逐渐落实，高污染、高耗能的企业已经很难再在北京落户。
在记者此前的采访中，亦庄某科技园区招商负责人曾说，现在环保局对于企业的准入在具体把控上会更加严格，“曾经有一家生物医药类的企业，租金之类的都已经谈妥，后来卡在了环保局这一关，因为一瓶酒精的浓度过高，最终没能过审。”
“在企业选择上，我们多会选择北京市、亦庄开发区积极倡导的、符合区域的发展趋势的企业，这样入驻的企业才能享受到政府的政策，同时也有利于产业集群效益的打造。”大族环球科技股份有限公司总经理盛英泰告诉记者，其开发的大族企业湾位于亦庄开发区内，以汽车、生物医药等产业为主。
另外，不同园区由于所处地段、提供服务等方面存在差异，在售价和租金上亦有不同，这对入驻企业的资金实力也提出了要求。
不同于住宅的购买方是自然人，产业园区的购买或者租赁方为企业法人，购买动辄成百上千万。对于企业的购买资金实力本身有一定的要求。顺义某综合类园区负责人曾告诉记者，该园区面向群体以大中型企业为主，不做孵化器，一栋就在一千万以上。而一些创业期间的小公司购买力有限，从客观情况考虑，更愿意将资金投入到实际生产运营，而非固定资产购置当中，所以多不能完成购买。
第三，处于长期规划考虑，部分园区多会根据自身定位，设定一定的入园门槛。
盛英泰认为，对于入园企业门槛，如果前期不把控好，容易造成园区整体品质的下降，未来的收益也会降低，从而造成资产的贬值。
“只有我们这样去做，其他的企业才愿意来。如果口子一旦放开，招商会越困难、租金会越低、长期的路会难走。出租率需要，客户品质更重要。同时对于园区来讲，也能更好发现行业需求，定向的来提供。关门打狗，先把企业招进来再说的思路是不可取的。”
中外资企业选址关注点大不同
相较于国内企业选址，机构分工明确的外资企业选址周期会更长，可能是几个月，甚至长达一年。
全球企业不动产协会、大中华区与日本地区总监钱江曾在某次会议中表示，在跨国企业中，具体的选址、投资不是由公司的总经理来定的，往往是由公司专门——企业不动产，或者叫企业地产部门来决定。其中考虑的因素非常多，除了当地的办公楼租金价格、土地价格、税收、人员成本、物流成本以外，还包括很多细节，而这些细节又往往是被很多的产业园区负责人所忽略的。
康明斯亚太区企业不动产负责人董世杰则表示，在具体选址之前，企业往往会做充足的前期准备工作，即运营模式的分析，包括企业在当地的客户群体，供应链是否完善，能否有足够的人才供应等等。
据介绍，外资企业如果选址，一般多会通过和五大行合作来寻找合适的园区，只有少数会自行寻找，租金也多会通过代理商来洽谈。五大行根据企业需求，展开广泛的市场调查，从各大开发区、各地方收集资料，进行综合评估，从而把十几个长名单缩减到十个之内，再对其进行针对性的分析谈判。
在实际的招商工作中，盛英泰感受到外资企业与中国企业关注点的不同，“中国企业来了问的第一句话，租金多少？而外资企业可能到了签合同的那一天都不知道你的报价是多少。”
在园区选择上，相比租金，他们往往会将安全性风险放在第一位。
“有家外资企业想落户到我们园区，先后来了五拨人考察，第一拨是选址，第二拨环境测评，第三拨安全考察，企业首席安全官从海外飞过来，考察园区周边和内部环境，第四拨是生产运营，第五次来才是具体的商务洽谈。”盛英泰说。
“对于落户，企业也关心政策，也关心地价，更关心业务是不是能够在这里面持续长久的落地生根发展起来，这是最核心的。”董世杰认为。
