写字楼开发链条很长，运营链条很长，要关注的第一是最终的用户，因为买家和用户往往在经营性物业里面是分离的，买的不用，用的不买。在这种情况下，必须要研究用户问题，什么人在你这儿经营的问题。
第二研究基金的问题，机构投资者的问题。在这个时候必须考虑如果投资者进入的时候，用什么角度跟他交流，让他愿意跟着你一起来投资这件事。否则靠一个人，靠一己之力，很难做到从土地资源长成一个非常好的城市物业、经营性物业。
第三要考虑客户的问题，引入一些大客户的问题，我们引入一道公式，如果我们要回答什么客户来用这个物业，就要回答入驻在这里的用户想赚钱，靠什么赚钱，我们从把沙县小吃和万科、万达这样的公司都加在一起，基本上这些公司都符合这样的逻辑，在投资既定的情况下，收入多少，成本多少，一年能周转多少次，就是周转率的问题，能调动的社会资源有哪些。从最小的公司到世界500强也好，都离不开这些问题，但是作为一个硬件提供商，作为一个商业物业开发商，在哪个方面对它发力，帮助它在这些方面有所提升。要么能有助于它提高收入，要么有助于降低整体行政的运营成本，要么让它提高做生意的效率，或者有利于动用更多的社会资源。如果回答不了这些问题，很多开发商还会停留在制造行业，但那只是一个壳，你需要把它变成一个平台，只有大家愿意进到这个交易里面，才会赚更多钱，才会把自己租户搬到这里。有了租户才有资金，有了资金才有真正意义上的资产价值。尤其是写字楼、商业，几乎都是租售分离的，几乎都是真正用的人买不起，或者因为资金占用量太大，但是有很好的很有钱的土豪私人客户也好，机构投资者也好，他们有钱，但他们不会用，只是把它当成一个资产工具。
商业地产如果你将来想销售，不管是整售也好，还是散售也好，想销售给市场，这个市场可能是私人客户，也可能是机构客户，在房地产手艺以外，还要再增加两个视角。第一个视角，你做的绝对不是房地产，不是房子，房子是最狭义的概念，你做的是一个交易平台，你部分用淘宝的视野、腾讯的视角来看你做的这个东西，你做的是个公共产品，未来要让这个公共平台不断产生活力，不断有企业进来，保持一个很好的租金，这个资产才能是活的。
第二个视角就是资产视角，如果你没有资产的视角，你根本不知道你的竞争对手是谁，你还以为房地产的竞争对手是我在北京的其他板块的项目，这个视角是非常狭义的。真正的竞争对轴我们有很多服务客户实际上意识到了，当你决定要把这些资产卖出的时候，你的竞争对手来自于券商，因为他们同时在抢夺你的客户。
而我觉得未来的优秀的开发商，都会符合，第一，制造业肯定没问题，第二你能够有交易平台的能力和视野来帮助这个物业真正持续存活和发展下去。第三，你能用一个视角来看客户真正要的是什么，客户真正关心的是什么。理解了这些事情之后，我相信在这些领域、在经营性物业开发的领域，会出现一波极其优秀的复合型的开发商。
