产业地产黄金十年才开幕 不是谁都能进

    【摘要】：8月赴港上市的产业地产企业宏泰为何可以替政府出让土地，并获得巨额回报?园区运营收益向来都是产业地产商的难题，宏泰为何可以做到产业市镇收入占比78%?向政府的税收保证向来是产业地产安身立命的根本，园区企业纳税十亿，宏泰是怎么做到的?廊坊易出实力房企，身在其中，宏泰如何解读?行业逐渐热闹，抢食者众多，宏泰如何看待行业前景?近日，中国宏泰发展高级副总裁、宏泰产业发展集团总裁潘锋接受了搜狐焦点产业新区的专访，他就宏泰的业务体系，运营模式，政企关系，行业前景等做详细解读。

    2014年8月25日，中国宏泰产业市镇发展有限公司(6166.HK)(以下简称“宏泰”)在港交所主板IPO上市，成为廊坊首家直接在香港证券交易所主板IPO上市的企业。宏泰发展首发价3.1港元，面向全球发行流通股4.53亿股。

    这家始建于1995年的产业地产开发运营商自成功赴港上市后，就引起了业内高度关注。作为出身河北廊坊的企业，它也频频被拿来和另一家同一出处的产业地产上市企业——华夏幸福(600340)作比较。后者于2011年8月29日在内地上市，目前已携390亿元市值冲进国内房企前十强。【又一个华夏幸福?图解宏泰产业市镇玩儿法】

    华夏幸福近四百亿的高市值多得力于其80%地产业务，那么，同样是操盘产业园区和城市运营的大型企业，宏泰贡献税收30多亿的成绩，也让人不可小觑。宏泰的“玩法”是否类似?

    近日，中国宏泰发展高级副总裁、宏泰产业发展集团总裁潘锋参加2014中国(广州)国际智慧城市发展论坛时接受了搜狐焦点产业新区的专访，他就宏泰的业务体系、运营模式、政企关系、行业前景等做了详细解读。

    园区纳税超三十亿产业市镇收入78%

    一级土地整理、物业租售、增值服务被认为是宏泰的几项主要利润来源。这几项主要业务为宏泰在2013年带来了10.25亿元的产业市镇收入，1.77亿元的物业销售收入以及0.1亿元的物业租赁收入。其中，宏泰运营的代表作——占地2800万平米的龙河高新区近年来累计税收36亿元，2014年截止10月底，入园企业本年度纳税达到了6.1亿元，并解决了当地6万人左右的就业。

    据潘锋介绍，这座2005年11月在河北廊坊创建的龙河高新区，是宏泰产业市镇的一个成功样本。

    龙河高新区采取的则是“政府+企业”的运作模式，即：政府主导、企业运作，由廊坊龙河高新技术产业区管理委员会作为廊坊市安次区政府的派出机构，同时成立中共龙河高新技术产业区工作委员会，代表区委、区政府对龙河高新区实行统一领导和管理，全面负责园区的总体规划、发展建设及管理，对园区内的经济社会事务进行统一领导。廊坊市盛世建设投资有限公司作为中国宏泰发展产业市镇业务的主力公司，是龙河高新区的开发运营商，主要承担基础设施投资建设、招商引资、产业服务和园区运营，根据开发进度建设相关产业配套设施(如住宅、商业、学校、医院、娱乐等)。

    在龙河高新区的建设运营中，宏泰承担了传统意义上本该政府着手的城市规划、教育医疗等城市功能。这种“政企合作”模式，在廊坊早已探索十年，以市场化的方式招商引资，提高企业积极性，加快园区开发进程。这与国家鼓励民间资本投资，推广PPP模式也是一致的。

    宏泰“造城”：用产业市镇“造梦”

    面对越来越多进军产业地产的“竞争者”，宏泰有自己的“态度”。当前产业地产发展乱象仍在，不乏一些“挂羊头卖狗肉”的地产化现象，而潘锋认为，宏泰的做法比较纯粹。做一部分地产可以平衡现金流，但不能把产业发展的道路变成房地产发展的道路。潘锋认为，专注，是宏泰作为首家“产业市镇”理念提出者的长远发展之道。

    “产业市镇”，是宏泰今年8月赴港上市的核心表达。在潘峰看来，“产业市镇”要表达的要义更加符合企业创始人的理念。在新型城镇化概念泛滥每一个街角，最后却沦为农民失地，地产商圈钱的畸像中。宏泰发展主席王建军先生认为“产业市镇”的理念更加务实。切实去造一座园区，一座城镇，去解决就业，培育产业，拉动经济，才是产业地产城镇运营商的本分。这样的一座新市镇才有能量去让每一个市民“造梦”，造一个“中国梦”。

    而在“造城”的过程中，宏泰也给自己选好了角色：“对地方政府，我们是区域经济发展者;对入驻企业，我们是产业服务商;对社会大众，我们是综合性城镇构建者。”宏泰集团董事局主席王建军先生总结了一条道理：“对政府高效服从、对老百姓真金白银、对投资者感天动地、对自己主动提高。”

    产业地产：未来的黄金十年不是谁都能进来

    业内流传“除了住宅都是产业地产”一观点，众多传统房企大佬在住宅下行之后也转向产业地产。这真的是一片蓝海吗?

潘锋认为，产业地产未来十年一定是黄金十年，但是不能谁都来触碰的，随便进来碰是要付出代价。团队、经验、理念……目前一些显著成果都是产业地产人浸淫行业数十年，凝刻无数心血才得以达成的。没有深厚的沉淀，没有正确的理念，自诩“城市运营商”的房企单依靠过去盖房子，卖房子的本事，是不足以把一座城市运营好的。

    做产业地产，需要站在政府管理的角度思考问题，也得站在老百姓的角度思考问题。潘锋认为，站在宏泰的角度去理解，一座城市的运营需要兼顾不同方面的主体来做：既需要中国宏泰发展这样的专业园区开发运营企业，也需要很多专业的团队。而且，专业的事情需要让专业的人、机构和企业去做。产业地产商在走完初级阶段(城市物理基础建设)之后，后期应该擅长的是资源整合(城市运营服务)。

    那么，宏泰如何做?潘锋透露，宏泰最近正在整合各方力量，这其中包括专业智库的资源整合以及国内外专业团队的引入。

对于未来，宏泰又如何看?潘锋认为，产业地产的未来一定是靠园区的精细化管理、运营、服务以及智慧化，去靠运营服务获利。未来，好的土地会越来越少越稀缺，园区未来也要朝着智慧化去发展，土地要集约发展，入住企业需要通过提高技术来降低成本。未来的城市向智慧化发展，产业园区扮演好智慧化园区的角色很重要。这也是宏泰未来参与这场智慧化盛宴一个途径和一种愿望。为入园企业员工流动带来更好的智慧化连接，让更多企业在园区里获得更好服务，我们从服务里面获取利润，这样才是可持续的发展之道。

    那么，未来可以去哪里?宏泰的战略部署紧跟时政。剖析、研读时政是宏泰高层每日必做的事情。不同于一般产业地产商一座城市一个园区的“打法”，宏泰每下一子都在跟着“大势”走。譬如，宏泰在十年之前开始布局京津冀产业规划，这也正应和当前的“京津冀一体化”。而宏泰的另一大手笔，安徽滁州项目也符合“长江经济带”建设理念。“如果企业能够长远地随着国家发展战略思维的话，那么你的布局一定是长远的。”

    谈到京津冀，潘锋说：“最近总有一些声音说这个京津冀一体化还有各式各样解决不了的问题，比如医疗、车牌、交通等等，其实，永远停留在困惑当中而不能下这个筷子。这么美味的大餐，这么丰盛的盛宴你就不可能赶得上。京津冀是一盘大棋，要下三十年的大棋，看看附近的东京和首尔我们就理解了，思考下三十年前的深圳，当初去的时候还要通行证，现在又怎么样了呢，大家应该抓紧布局，不要错过这场盛宴。”

    饕餮当前，是不是真的没有传统房企的事儿?潘锋认为：“传统房企可以不要直接触碰产业地产，可以跟产业地产商合作，可以参与到产业市镇中去，传统房企可以进行产业市镇中的商住地产功能的完善。这也是很大一块蛋糕。”