乱象纷然 看工业地产如何破局？
发布时间：2014-11-24
来源：搜狐焦点产业新区
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近年来，国内房地产开发商跑路现象此起彼伏，大有愈演愈烈之势。房地产开发商“跑路潮”蔚然成风，工业园区开发商也不甘落败：在招商引资的压力下，地方政府动用所能动用的一切资源来吸引大公司投资落户，而各类公司也冲着廉价派送的资源而来，急速扩张，工业地产的开发，变成了一场以社会资源作交易的圈地运动，乱象纷然。如何引得好，留得住，破局工业地产?
明确工业土地产权，夯实持久的生产基地
商住地产领域目前在全国范围已经建立了系统成熟的法律法规，而在工业地产领域目前尚未出台一部全国范围内通用的法律法规。目前，住宅市场和商业地产趋热，工业地产正逐渐受到投资者热捧，尤其是上海自贸区的获批带动了新一轮的工业地产投资热潮。此前工业园区开发建设多由政府主导，现阶段，园区经济的的发展模式正向市场主导转变。探索并完善工业用地政策，明确工业地产权属界定、证件办理、使用流转等一般性程序、费用标准及法律保障，对特殊行业的土地补贴政策更加明朗清晰，增强可操作性，让土地政策不再忐忑，企业基地更加长效，企业生存更加长远，50年的大企业多多益善，100年的老字号锦上添花。
远来的和尚难念经，从区域领军企业来入手
都说远来的和尚会念经，果真如此吗?非也。偶有歪嘴和尚念好经，多为歪打正着，准确地说，是因为我们的期望值抵消了实际的念经效果，包容之以观其后效而已。相反，区域内的领军企业则更熟悉区域内的产业现状、市场现状、劳动力现状以及发展潜力。一句话，“国情”最重要，水土不服是产业开发商最致命的洪水猛兽。
精筛开发商，开负面清单，谨防房东连环计
政府要精选开发商，以负面清单作为最重要的筛查标准。不可鱼龙混杂，泥沙俱下，到头来项目难以为继时，大房东走人，二房东接踵，层层入席，连环吃肉，到企业嘴里的只剩残羹冷炙和清汤一碗。应优先倡导龙头企业开发模式，并给予必要的扶持，使招商更为有的放矢。这时，开发商知道自己需要什么，不需要什么，产业的带动远比行政干预和池边捞鱼更有效，有效聚合麻雀企业，鼓励发展瞪羚企业，重点培育雄鹰企业。
确保初婚，慎择多婚，易主不易，不宜易主
项目和开发商都应该从一而终，从相识相恋到白头到老，实现园区“家庭”的长期稳定。园区开发商的“重婚”、“再婚”、“多婚”，势必造成多点开花，无果而终。这边吃点蜜，那头喝点血;这边热火朝天，那头另起炉灶;这边的财物供养那头的人，那头的剩饭施舍这边的人。你方唱罢我登场，反认他乡是故乡，主人换来换去，不知主人是谁，更有甚者，主客倒置，反客为主。
领养小业，助养大业，圈养企业，放养产业
多数产业园区的纠结是，一面是强烈的企业入园需求，一面是貌似空城的招商困局。貌似前后矛盾，实则承接必然，貌似需求稀缺，实则供应短缺。当前，在供求两旺的大环境中，产业地产舞台上的主旋律依然是“供应短缺”。这种短缺不是产业园物业设施的短缺，而是企业在基地转移时保值资源和增值资源的短缺，是企业对成长、孵化和发展等服务资源的超值需求。满足了这些“需求稀缺”因素，才能制造出卓越的产业地产发展模式。这就需要从大中小和中小微的企业配置着力，领养小业，助养大业，通过综合服务平台，实现圈养企业，放养产业的真实效果。
资本增肥，占地瘦身，规划指导，策划先行
项目的审批和立项应优先考虑开发商的先进理念、开发实力和投资强度等因素，而不是占地的多少，严格控制并杜绝开发商的盲目圈地现象。政府应在区域规划中切实围绕当地产业基础和劳动力现状，从改善民生工程入手，深挖区域优势资源，培育区域发展合力。开发商应紧紧围绕区域整体规划，做好项目的精细规划，在规划指导下，做好项目前期策划和阶段性策划支持，从项目定位、市场分析、资源整合、可持续发展等方面着力，盘活存量，提炼增量，使项目从起始阶段便以最闪亮的形象登场，并在预定的时间内得以稳健、高效运营。
