产业园区新时代下的转型升级

随着产业园区数量的增长，我国产业地产运营商得到快速发展，目前有超过半数的百强房企涉足产业地产。

产业园区正成为众多资本趋之若鹜的香饽饽，究竟产业园区有何价值，在各地产业地产新政频出的当下，产业园区的发展会走向何方？

产业园区供需变化

相较于写字楼和购物中心，产业园区占地比较宽广，多数是上百亩地的面积。工业用地作为产业园区发展的重要空间载体，其供给量对产业园区建设产生了较大影响。

伴随着住宅地产的降温，产业地产投资热度持续升温，工业地产市场供应量在2016年实现了反弹。在前两年，工业用地实现了供应维稳，工业用地供给的改善为产业园区落地提供了充足的必备条件，大量园区供应顺势而起、遍地开花。

数据显示，全国大大小小的产业园以数万计算，分布广泛，包括了552家国家级产业园区、1991家省级开发区，分布在全国31个省市，其他地级市和县级产业园更多。仅在2018年12月至2019年1月期间，全国新增产业园区超160个，包括新建、拟建以及建成的园区总量，其中华东地区建设数量占据绝对领先地位，而三北地区则整体建设数量较少，园区建设整体呈现明显的地域差距。

产业园区作为我国区域和城市制造业发展的主要承载主体，其需求直观体现在规模庞大的制造业。

近几年，收人口红利的消退的影响，中国制造业GDP总量比例有所下滑，但是从2017年开始保持上升，制造业占比当期GDP的29.4%，而位列第二的批发和零售业，仅占GDP的9.4%，在绝对规模上，制造业依旧是我国最大的行业，从而保证我国产业园区的需求趋于平稳。

从房地产公司来看，传统的产业地产企业已经拥有较为成熟的盈利模式，能够提供全产业链服务，完善企业生态圈。住宅转产业的房地产公司，近几年动作频繁，凭借其雄厚的资金实力和优秀的社会资源，在产业园区领域慢慢占据一定的位置。另外还包括一些企业涉足，他们拥有良好的产业资源、容易发挥产业集群优势，并且资金实力雄厚。

政府的强烈导向作用下，产业园区数量激增，产业地产实现大发展。国家层面，十三五规划、十九大中频频提及产业发展关键词。国家级新区、开发区以及自贸区等政策支持，让区域性建设热度不断蔓延。国家发改委更是打破传统行政区域限制，明确支持“飞地经济”发展模式。

在经济增长放缓的当下，如何实现制造业创造更多的价值，通过产业获取更多的财政税收。不管是发达地区还是欠发达地区都在大力促进产业发展，以带动当地的就业、区域经济增长、政府税收等。

产业园区新形势

产业园区从1.0不断演变到了当前的4.0，经历了从传统到新兴、从单一到多元、从租售到服务、从重资产开发到轻资产运营的进化过程，不断颠覆传统思维。未来，产业园区产业运营和园区配套服务一定是产业园区4.0时代下运营商获取增值溢价的两大核心板块。

产业园区的表现形式从单一的生产型园区到多功能的4.0产业园区转变，4.0产业园区注重区域配套，以产城一体的模式，在工业物业、住在、服务、商业配套等方面做到完美协调和配合。

4.0产业园区不仅行成12小时的工作圈和24小时生活圈，满足不同企业的入住需求，也满足园区内人的生活需求，未来提供完善配套的产业新城将成为主流，产业园区将不再仅仅停留在“产”的阶段，而是向着一种新型的“产城人”多级融合发展模式进化。而这其中，信息化技术必定发挥着重要推手作用。

其实互联网和物联网串起各个角色，帮助制造业在互联网上实现智慧互联，包括设备健康管理，产品全流程追溯，优化生产工艺，提高良品率等，进而全面提升智能制造水平。

此外，信息化技术搭建的数据平台，对于园区经营数据进行智能化分析挖掘，帮助决策者以更高更全面的视角洞察园区运营情况和潜在市场机会，提升市场竞争力。在信息化技术搭建的基础平台上，开放统一的资源接口，支持接入想要的资源，引导资源的有效流动。