对番禺仓库出租的有效营销——如何快速将你的仓库租出去

对番禺仓库出租的有效营销——如何快递将你的仓库租出去

近年来，高标仓如雨后春笋一样、大量地涌现出来，怎么把这些高标仓在最短的时间租赁出去、考验的是营销水准、专业程度、市场判断力！

面对着如雨后春笋般建成并投入交易的仓库，怎么快速将番禺仓库出租，成为仓库人员的主流问题。

一、选址

地址是仓库出租的核心所在、但一个项目从拿地到立项再建设、时间飞逝、当初选址确定在番禺仓库出租的时候，位置已定下、那么选址就不是那么重要了。

二、客户

以下为大概数据参考：

目标客户群是番禺仓库出租的核心点；如何在有效地时间将番禺仓库出租出去，需要做到有的放矢。

根据对应的地理位置以及仓库结构来确定目标客户群：

1、客户分类

三方区域中转RDC对位置不是很挑剔，要素是价格；面积都在1万以上；如招商局、中外运...打动他们的是价格；

城市配送需要在城市边缘，需要的是城配速度；冷链需要的是多温层；城配的客户要的面积都比较小，面积无法分割、6000平方米一个防火分区、隔断费用就好几万；你是否具备团队，有仓储管理能力，这个是战略决策层面的问题；

对于来找番禺仓库出租的客户；需要判断，行业的额周转率是不同的、快消品，家电、生产资料、医药等，都有不同的周转率、所以对仓库进出的月台，提升门数量都不尽相同；如标准的1.2米的月台对于城配4.2米车辆就不适用；

所以根据你仓库的位置、结构、分隔来判断你的准客户群体，将客户进行分类是首要任务；

2、熟悉结构

PK

虽然仓库不是你盖的，当你接管营销的时候它已经在哪里了；但你有责任熟悉仓库；卖东西总得知道东西的价值在哪里！

2、多层与单层客户区别

单层库与多层库的净吸纳量悬殊，这源于市场对于单层库的接受度更高。番禺仓库出租平层仓库的租金是0.93元/平方米/天，二层仓库的租金是0.71元/平方米/天。坡道结构收益大于货梯结构；

单层库相较于多层库优势众多，单层库因货物装卸效率高、园区车动线简单、交通事故率更低而备受青睐，而多层坡道仓库的一楼以上部分的地面承载力往往难以达到要求，且一楼部分采光往往受限，租户照明成本增加，多层库柱子林立、会造成货架摆放困难；

此外，在不考虑分摊土地成本的情况下，多层坡道仓库单位面积的投资成本更高，且多层坡道仓库的坡道斜率和弯道幅度对运输车辆有一定程度的限制，降低了卸货效率。

但更为严峻的是，未来市场还将加大多层库与单层库的供应量差距。由于政府对土地集约化利用、项目投资强度和税收强度提出了更高的要求，其表现形式之一就是提高物流项目的容积率，目前成都正处于单层库向多层库的过渡期。

3、配套服务

大部分自管类客户都会关心配套：包含了很多要素：

运营配套设施跟进

在仓库租赁出去之后，需要考虑的就是“售后”的问题了。包括设备问题，供电问题，安全问题，装修问题等等。物流行业也是服务行业！

要设身处地的为客户着想、如果你接下了快递、快运类、24小时运营、澡堂子，厕所、洗衣房、小卖部（和门卫室合并）比都得考虑周详；

运营配套的硬件设备对于城配客户很重要；用电成本要控制：要早做打算、因为申请变压器得到电补都是需要时间的；

具体工作：

首先要明确市场目标，按照规划面积制定不同的调研规模，如果规模较大，就必须调查一个城市宏观市场环境的发展变化趋势，所处行业未来的发展状况；市场需求状况、市场竞争状况、应针对存在的问题和产生的原因进行市场调查。

仓储业组成、面积、位置以及运营状况需要较长的时间和精力投入，当然还有一些事半功倍的捷径。

1、客户画像

由于大多数项目都是异地开发、但就一个番禺仓库出租就进驻营销团队有些困难、毕竟搞地产的不是搞物流运营，所以大部分公司都有总部直接负责营销工作、交通发达、高铁便利，有客户洽谈看库、出个差、一天一个城市完全可以胜任；

但筛选目标客户、洽谈业务、需要具备较强的专业能力和行业人脉；所以在短时间熟悉当地市场成为营销的关键所在！

有人招聘一堆营销人员，大面积撒网，这种方法在物流地产行业是不可取，人生地不熟迷路，进不了仓库园区大门，行业经验缺乏，了解不到实际状况，蜻蜓点水做无用功。

就开始各种找，途径之一就是网络找，不过感觉基本都不怎么靠谱，接下来就是番禺仓库出租的商会推荐，推荐了一大堆，还有就是自己知道一些，毕竟要做这方面业务。

要熟悉仓库租赁流程

2、确定目标人群

“仓储客户一般较为固定，电商、制造商、快消品、以及第三方物流的RDC、冷链、零售商的城市配送中心，大型物流企业。

一般目标客户具有这样的特征：大型企业的物流主管，分销业的后勤主管，第三方的区域主管，这些目标客户非常固定，流动性轻易不会太大。

1、需求固定，长期考察、逐级汇报

“仓储位置、面积、租赁附加条件的确定属于一个企业的头等大事，所以搬仓会掉半条命，不到万不得已时不会考虑的。并且逐级上报，都会到达企业的最高决策者，所以仓储的营销是一个漫长的跟踪过程。

所以仓储营销要有对待初恋般的执着，要有马拉松的毅力。

2、客户的要求

客户租赁仓库时到底关心什么？

施工质量？地理位置？物业配套？价格区间？仓储服务？.....

仓库质量不是关注点

很多营销经理逢见客户就说仓库质量有多好；施工质量对承租方1年合同来说、谁关心水泥砼的厚度、这点不是要素。

必谈条件---免租期

对所有企业而言、搬仓是件大事，新到的货如新仓、发着库存就需要、两个仓库两套人马操作；给予客户适当地免租期，解决搬仓的协调问题，是客户关心的要素；

关注客户聚集效应

在营销客户时，尽可能的保持仓库内客户业态的统一性、比如定位城配、定位三方、定位快运、同一类客户的业务大部分下沿服务商都是重叠的；有利于达到共配和资源的使用效率的提高；

比如以百丽为核心形成鞋帽类商场的共配能力；以海底捞为核心，形成生鲜餐饮的共配能力；共配能力形成后，客户就会安心，下一年度的租金涨幅就有保证；

介入运营

凡是租仓库的都挑位置、分转要快、调车及时、上班方便、装卸队调配、司机好找，行业聚堆、调货方便；

比如医药仓库基本都聚堆、药品的特殊性使得每个公司经营品种有限、所以药店采购配货，大家聚堆，一车配完、调货便利；

如果你选址孤零零在外，那么有两种办法可以让你快速租出去：

成立运营团队、仓配一体化

你仓库位置不好、客户不愿意远离大配套、那还有办法的补救、不让客户挑位置、100平方米的小微客户你也能接，那就是介入物流运营；客户没有意愿外包、仓储自营的空间还占48%、市场还很大！

参股、控股、间接的快速定制和出租

说起仓库绕不开普洛斯、它以定制化、投资化、托管化、证券化开创了中国仓储业很多新的模式，市场份额占据中国物流地产的59.9%。 

现在盲目建仓的企业注意了，过去的供应链是存货驱动市场，未来将是C2B模式主导供应链,渠道的库存会大量减少，因此未来的物流园区会大大的减少存货的仓储功能,更多物流园区将变成快速的运转中心。

后记

进入2018年的经济明显回落，地方政府对于低税收回报的仓储业显得不怎么热心了， 物流地产的圈地运动已经告一段落；物流地产的规模化发展时期已去

由于物流地产投资回收期通常在15年以上，也相应为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。未来提高基础设施的收益率将成为物流地产商的重心；