选择重资产还是轻资产，取决于这块地能否快速增值
发布时间：2014-11-19
来源：中国房地产报
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普洛斯物流地产的基金运营模式已经成为教科书式的范例，万科这类跨界新兵也有意将其自己“城市配套服务商”的未来寄托在这种模式之上。但在协纵国际集团联合创办人黄立冲看来，国外地产市场具备成熟的政策与金融环境，但中国的市场环境与之大不相同，因此需要万科以更灵活的眼光去选择不同地区的项目运营模式。
中国房地产报：从万科目前的产业地产项目布局来看，为何多数由各地事业部推进？
黄立冲：万科作为千亿级的房地产销售公司，今年上半年的销售额已经超过了1000亿元。对于一个如此庞大的组织，“去中心化”的趋势已经势不可挡，企业管理的职能正在由中央管控向扁平化、协作式的资源服务体系演变。
从项目层面来看，“事业合伙人”、“项目跟进”制度都是“去中心化”的体现，这种总部充分放权给事业部的模式可以最大程度调动运营团队在项目中的创造力，同时运营团队项目跟进投资也能提高员工的责任感。
中国房地产报：此前万科提出进入物流地产的主要运营模式是轻资产、快周转，你怎么看这种模式选择？
黄立冲：重资产不是房地产开发企业的传统思维，而是带有中国特色的土地出让制度下的独特产物。因为只有在中国，土地出让结构特殊，以迅速增长的住宅用地出让收入来弥补产业用地出让的损失，使得重资产模式成为可能。
选择重资产还是轻资产，取决于这块地能否快速增值。与国外土地长时间稳定的价格不同，国内土地价格变化较大，当仓储用地价格增长缓慢或者不增长，开发商就要迅速销售来体现运营价值，反之则宜选择轻资产，以土地的快速销售体现服务价值。
中国房地产报：万科进军物流地产计划引入外资基金，其扩张会遵循普洛斯的模式吗？
黄立冲：物流园区的投资开发和运营，往往呈现出前期投资规模大、资金占用周期长、投资回收期限长的特性。由于资金短缺，加上物流园区项目一般规模较大，因此大部分物流园区项目都是进行分期开发，对于万科这类十分重视自身财务安全的房企，选择与资金实力雄厚的外资基金合作可以在前期规避这些问题。
我认为作为传统地产开发商，万科在前期物流地产运营模式上不会和普洛斯十分接近。物流地产对运营的要求较高，无论是从物流行业自身的产业链还是服务企业的产业链看，都要求运营商能够有足够的资源进行嫁接，万科初入其中，还需较长时间来培育相关的资源。
