近日，大数据驱动的全价值链商办运营平台好租发布了《2018年度宏观经济&写字楼整体市场研究报告》，以及北京、上海、广州、深圳等重点监测城市2018年年度市场研究报告。报告分析认为，2018年以来经济下行压力大，企业经营环境严峻，反映到2018年商办租赁市场则表现为北上广深成交面积下跌、写字楼存量攀升等，市场整体已进入一个慢行周期，但有利于进一步去库存，进而维持健康发展。
2018商办市场温和慢行 北京成交“加价不加量”
刚刚过去的2018年，国民经济被定性为“总体平稳、稳中有进”，同时也稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力。在宏观经济层面，截至2018年底，GDP累计增速为6.6%，创2008年金融危机以来次低。其中，三驾马车中的固定资产投资完成额累计增速同比增长5.9%，社会消费品零售总额增速9%，进出口受中美贸易摩擦影响下探至7.1%，均难言乐观。此外，三产增速低迷，2018年12月份制造业PMI指数49.4%低于荣枯线，远逊预期。在企业发展及个人消费层面，则直观表现为企业注册量减少、企业战略收缩缩编、裁员降薪、消费缩减等。
那么，与现代企业活跃度密切相关的商办市场又有着怎样的表现呢？据好租大数据研究报告显示，2018年写字楼投资累积值为5996亿元，占不动产投资的比重小幅下滑至5%，商办市场土地成交稳定，一线城市2018年供应147幅，仅流拍9幅，占比6%。全国办公市场供应方面，2018年施工、新开工、竣工面积持续走低，有利于减少近年市场库存。销售方面，销售面积累计下降8%，销售额累计下降3%。
好租《2018年度宏观经济&写字楼整体市场研究报告》之一线城市租赁成交
众所周知，写字楼业态交易以租为主。此次好租大数据研究报告显示，一线城市累计可租面积持续走高，2018Q4供应面积增至4624万平，深圳、北京存量季度环比大幅增加，幅度双双突破10%。北上广深2018年成交面积为5108万平，较上一年减少近两成，其中北京24%的全年环比跌幅为四城最大。尽管一线城市四季度整体成交表现回暖，但唯独北京环比下跌，且跌幅高达23%。有意思的对比是，北京写字楼租赁价格却最为坚挺，以6.28%的租金涨幅领跑，上广深租金涨幅分别为4.91%、0.95%和3.48%。
好租《2018年度宏观经济&写字楼整体市场研究报告》之一线城市办公租赁价格
报告指出，2018年北上广深成交面积下跌、写字楼存量攀升，市场后续需要一定的周期对库存进行消化，并保持“温和”慢行。
互联网行业需求不降反升 成交主力变“克制”
结合商办市场总体表现和好租平台具体交易数据，好租还对2018年客户画像进行了全面解读，包含客户行业分布、面积需求、商圈分布、价格需求、重点监控城市成交热力分布、租金水平等具体数据维度。
好租《2018年度宏观经济&写字楼整体市场研究报告》之客户需求行业分布
据好租2018年度系列报告显示，尽管互联网行业在2018年受到创投业寒冬冲击，但在写字楼租赁成交行业分布上，互联网行业的比重创下45%的新高，需求依然最为强劲。在成交面积方面，到2018Q4季度，300平米以下为主力成交区间，占比80%，其中100平以下“小面积”占比39%。与此同时，2-5元/平/天成为一线城市主力成交区间，占比58%。范围扩大到全国，4-7元/平/天的价格段需求持续增长，四季度环比增加 116%。另受经济下行压力影响，2018Q2以后4元/平/天以下的价格段比例开始回升，企业租金承受能力减弱。
好租《2018年度宏观经济&写字楼整体市场研究报告》之客户需求价格分布
值得一提的是，好租发布的重点监控城市研究报告就头部市场供求表现进行了更为多元而细致的解读。以上海北京市场为例，大数据显示上海写字楼供应多中心分散，其中虹桥交通枢纽在上海主要供应商圈中排行第一，占比高达24%，传统商圈中陆家嘴(11%)、五角场(9%)、竹园(7%)、老黄浦(7%)紧随其后。上海成交集中于传统商务区，虹桥交通枢纽(15%)、陆家嘴(11%)、竹园(10%)排名前三，城市骨架扩张速度快，产业导入需要时间。另一核心市场北京写字楼供求热力基本趋同，CBD和望京领跑热门商圈，成交占比分别为21%和12%，北京整体核心成交向东转移(政务东迁)。
好租《2018北京写字楼市场研究报告》之北京商圈租金水平
另在核心商圈租金水平方面，北京明显高于上海，其中金融街租金高达15.3元/平/天，CBD(13.4)、东长安街(11.5)次之，上海仅陆家嘴(12.2)和南京西路(10.3)商圈平均租金达两位数，其他黄金地段如淮海中路、老黄浦、北外滩租金为8-10元/平/天。
