投资乡村旅游开发，你真的知道土地流转使用限制吗？

  休闲农业和乡村旅游的投资前景被广泛看好，大规模的社会资本纷纷涌入乡村。在乡村旅游项目开发中，一个不能回避的问题是农村土地流转。我国土地流转的总面积是三亿八千万亩，大约占整个农民承包土地的28.8% ，土地流转成为新常态。

  土地流转过程中涉及多个利益主体，关系较为繁复，主要利益相关者在社会资源控制方面存在强弱态势差异，同时针对土地流转的风险预警机制和利益保障机制尚存完善健全空间，因而土地流转在实施过程中容易发生某种程度的失真甚至扭曲。土地流转中出现部分耕地被非农业化，其中不乏“违法违章”建筑。农村流转土地，有哪些利用政策限制？流转后的农村土地，何去何从？

一、何谓农村土地流转？

  农村土地流转是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下，将土地经营权从承包权中分离出来，转移给其他农户或经营者，即农村承包土地经营权的流转。通过家庭承包方式取得的承包土地经营权，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》发布，可以看到，该《意见》基于三农问题实际，将土地流转问题放在工业化、信息化、城镇化和农业现代化的宏大框架下，对优化土地资源配置效率、推动农村发展，促进“资本下乡”具有重要意义。

二、土地流转有哪些原则？

土地承包经营权流转的原则主要有五项：

1.是平等、自愿、有偿原则。

2.是受让方需有农业经营能力的原则。受流转方应当具有农业生产的能力，这是对受流转方主体资格的要求。倘若其不能从事农业生产，就不能承受土地承包经营权的流转。

3.是本集体经济组织成员优先原则。

4.是不改变土地所有权、使用权的性质和土地农业用途的原则。

5.是流转的期限不得超过承包期剩余年限的原则。

中央一号文件也规定：农村土地流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。也就是说，农村土地流转后，相当于“三权分离”：经营权归受让方，承包权还是归承包农户，所有权也还是属于集体。

流转后的土地，仍然只能用于发展农业，不能用作房地产开发等其他用途；农民依法享有土地流转权益，如租金、股份分红等。

三、土地流转后有哪些利用限制？

1、耕地及基本农田利用限制

《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》对土地流转用途管制进行了严格限制

《意见》明确强调：加强土地流转用途管制。坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田。

严禁借土地流转之名违规搞非农建设。

严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。

严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。

严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。

坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。

利用规划和标准引导设施农业发展，强化设施农用地的用途监管。

采取措施保证流转土地用于农业生产，可以通过停发粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴等办法遏制撂荒耕地的行为。在粮食主产区、粮食生产功能区、高产创建项目实施区，不符合产业规划的经营行为不再享受相关农业生产扶持政策。

《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国基本农田保护条例》规定：禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

2、设施农用地利用限制

国土资源部、农业部对以农业设施用地为主的农业生产性建筑占用土地的规模及用地范围也做了明确规定。

《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》规定：

进行工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；

进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内，但最多不超过20亩；

规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；

水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。

在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。（中农国维）