其实，写字楼的重要性不言而喻，那么，在面对写字楼投资规划的时候，如何更好的操盘写字楼呢？
以下有八大操盘策略：
策略1：差异化策略
差异的目的在于满足客户，打动客户，而不是为了不同而不同。差异化策略包含以下三个方面：
1. 差异化定位
所谓定位定天下，如果定位有问题，将会对项目产生巨大的伤害。让项目定位区别于竞品项目。一方面，比如项目主要面向金融行业、律师行业、商会等某类客户定位。金融行业：如，模仿香港IFC写字楼，并加之做一些金融博物馆、金融市场交易等配套，形成聚合作用，从而吸引金融领域的企业进入写字楼。
律师行业：例如，写字楼周边律师行业比较多，但之前他们都是分布在沿街商铺，为了提高他们的整体形象，也为了起到聚合的作用，我们选择把写字楼部分打造成律师事务所的形式，专门为律师行业准备。同时，这也会节约很多营销费用。
商会：主要针对专业类型、综合类型的商会等。（举个例子）
另一方面，比如根据项目实际情况、产品属性可定位为顶级、地标、时尚、绿色、景观、智能、复合型等。
2. 差异化营销
在定位之后，营销也要有所不同。制定完善的营销策略，尽可能地满足不同客户的差异化需求。可在楼层选择、产品户型划分、营销策略等方面制定差异化方案。比如：
（1）付款与优惠方式的差异，如买越多优惠越多；
（2）项目中高楼层只面向大客户，要么整层或半层销售；
（3）特殊楼层或位置特殊预留，双整层甚至连续楼层预留。
3. 差异化的服务
对接投资客、自用客户、大客户等要区别对待，甚至要由专业团队对接相应的客户群。比如在中高楼层可设有总裁卫生间、可做厨房的设施等。
策略2：产品设计策略
写字楼的产品设计有便于空间的划分，影响使用的舒适性和销售的均衡性。从平面布局来讲，可分为塔式写字楼、板式写字楼。
1. 塔式布局要点：
· 景观与朝向：对于写字楼来讲，景观大于朝向，把项目最好的资源留给写字楼最好的一面；
· 分割户型：朝向与景观相结合放大资源，优势最大化，价格最大化；
· 户数多与少：高端项目平层户数宜少不宜多；
· 楼层高与低：高中低区户型有别，从高至低，整层、半层、少户、多户；
· 户型大与小：好景观、朝向面积大，相对应的就小。
2. 板式布局要点
· 朝向与景观要最大化的统一
· 如有些项目南北价差大，南面的价格太贵，不好去化。北面便宜，不愿买。
· 如有些项目相对价格比较均衡，南北通透，户型好用。
除了板式和塔式设计之外，写字楼的硬件配套设施是必须品。比如电梯，包括电梯的大小、速度、品牌等，考虑到办公楼上下班人员集中使用，所以最好选择大胶箱；比如空调系统，过去一般使用中央空调较多，但出于节能环保、客户自主使用等情况，目前采用多联机户式空调更多；
另外，处于对健康的需求，可以采用新风系统、净水系统等等。包括在设计层面上，层高要3.6米以上，走廊宽度，大堂、外立面、候梯厅装饰等都需要细心考虑。另外，对于功能空间上，可以设置公共吸烟区、室内可提供卫生间、厨房等，满足各类企业的需求。
策略3：形象策略
对于写字楼来说，形象是非常重要的一部分。包装定位高度即产品定位高度。
写字楼与办公楼有一点点区别，主要在于外立面设计形象、公共区域形象配套等。写字楼的形象可以代表一个企业的外在形象。
视觉决定感觉，第一视觉决定感官印象，有调性的设计包装对项目形象树立有决定性作用。
写字楼除了办公价值，还将意味着什么？
形象是第一生产力，写字楼的形象可分为以下几个方面：
（1）写字楼外立面方面，写字楼的立面是写字楼外部形象重中之重，不管是一二线城市还是国内外，在外立面的材质、设计、形状等方面，都下足了功夫。
（2）裙楼方面，如果业态以金融机构或机关单位为主，就会很少引进百货餐饮、KTV等在噪音、气味污染方面影响比较大的行业，同样也是为了保证它的纯粹性。
（3）停车场方面，停车场是业主、或者访客进出入写字楼频率最高地方，对于他们的第一形象也至关重要。对于地下停车场，连通它的负一二楼的形象也非常重要。
（4）每个楼层的后梯厅在设计方面要简洁、舒适。
（5）写字楼门前广场的形象同样也非常重要。
策略4：空位营销策略
“空位营销”-----找出空位，然后填上。在潜在客户心智中“寻找空位”是营销领域最佳战略之一。空位无须多么振奋人心，或者有多么戏剧化，甚至无须有非常明确的客户利益点。
举例，比如之前乐百氏的广告语“我们是27层过滤的纯净水”。这样的广告语就会让普通老百姓听起来感觉与其他的水不一样，第一感觉一定很好。而实际上，当时销售的纯净水都是27层过滤，只不过是乐百氏把这个点直接单独摘出来了，这个案例就是空位营销做得非常好。
写字楼的空位营销：
举例，以往操盘的一个项目，项目本身没有卖点，唯独外立面上采用铝单板，外观漂亮、线条简洁。采用的营销就是把项目包装成为“穿金属外衣”的写字楼，赋予项目特殊符号，突出科技与形象属性，来拔高写字楼的形象。在营销空白上找到特有的点，重点突出显现。
其他案例：
金融街上的写字楼（项目内部资源匮乏，借助外部聚集的金融机构等，炒作打造成金融街的写字楼形象，也就是借助外部傍大款）
小整层写字楼（打造市场需求量较大的300-500㎡，满足客户好面子，独立独栋需求）
南北通透的板式写字楼（区别于塔楼写字楼，引起客户关注）
策略5：求同营销策略
写字楼客户特点：
• 不好找：推广难度大，难以形成大量客群到访；
• 不好搞：大多是企业家，都是老司机，理性思考，难以被“套路”；
求同营销策略就是要找到写字楼客户平时都在哪里出现，都做哪些活动，都有什么共性？
• 如：爱学习—企业培训公司--做大型学习论坛
• 如：对新事物的关注---新技术（租用特斯拉）
打造写字楼全新形象，如举办以下活动：
• 当写字楼穿上维密
• 当游艇开进写字楼
• 当音乐会奏响写字楼
营销，过去是圈层，后来是社群，未来是阶层。过去是各自为战，后来是跨界整合，未来是无界融合。
策略6：借力营销策略
营销业主，也是营销邻居，做企业的无非是做生意，做生意的大多需要宣传，我们请某些业主做项目代言人，既宣传了企业，和项目、更能吸引到熟悉他的企业家。
老带新，拼团销售
户型与销售策略的结合：三人为团，整层销售。让客户成为我们的推广员。
半层可作为整层，客户如果买一套，再找两个朋友就可以拿下整层，
如果买二套，只需再找一个朋友就可以凑够整层，享受优惠。
这个三人为团，也是三人凑成整层，比单纯的三人为团，更有诱惑性。
好处：目标低，易于实现；利益大，意愿度高。
策略7：大客户策略
写字楼里面会存在大客户，一般大客户策略重点体现以下几方面：
（1）信息采集：收集相关信息很重要，可从项目辐射范围内的客户群中、寻找一些大客户，特别是租赁客户为主，调查他们租用的写字楼地点、租金价格、出租年限、写字楼需求，是否有置换需求等相关信息。
（2）公关管理：在收集到标准的写字楼之后，开始进行公关，外拓部门、公关部门要主动出击，找到相关部门的负责人，并进行多次洽谈工作。
（3）团队作战：公关成功之后，从实际谈判开始就要以团队方式作战，因为大客户一定不是一次或者一个人就可以搞定的，而团队涵盖基层员工、中层经理、高层领导，甚至总经理、老板层级，而整个团队一起作战，才有可能把大客户搞定。
（4）主动出击：写字楼的的客户与住宅的客户不同，写字楼的大客户一般很少主动来拜访。所以，我们一定要走出去，主动找到大客户，主动出击可能会更有价值。
（5）及时沟通：与大客户及时沟通，获取他们的需求，并做到及时反馈。
（6）稳步推进：沟通时要稳中求进，不能过急。
（7）特殊需求：大客户特殊需求较多，如：大客户可能需要卫生间、厨房、封闭空间、独立电梯、广告位、空间改造等等。记录需求，可以满足的就要尽量满足，不能满足的也要及时与大客户沟通。
（8）法律支持：对于具体的细节和条款等，双方要有法律部门支持与沟通洽谈。
（9）长期跟踪：大客户谈判特点是周期较长，短则3个月、半年，甚至一年的的时间，他们决策周期时间较长，需层级汇报、反复谈判等。
（10）高层谈判：一旦进入到决策时，基本以高层谈判为主，基层为辅局面，高层进行决策，基层负责沟通。
（11）售后服务：做好客户售前、售中、售后的长期服务工作。
策略8：价格策略
有关价格的策略点：
遵循景观大于朝向，特殊楼层特殊价格，整层优惠幅度最大的原则。景观大于朝向的价格定位，景观较好的户型与相对较差的户型相比，价格可以相差在20%-30%左右。这样的价格策略有利于项目的去化，就不会导致好的户型都出售，而只剩下相对较差的楼层。
另一方面，价格表就是销控表，价差大小要根据实际情况与销售均衡角度考虑，主要可以体现在楼层差、户型差、朝向差等方面来考量。另外，不一定遵循楼层越高越贵，要根据当地市场喜好调整。
