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【政策解读】招商引资土地价格“深圳模式”正式出炉!

发布时间:2018-12-20 来源:招商引资参考 610

导言

近日,深圳权威发布了《深圳市地价测算规则》,对建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费都作出明确规定,全面实行产业用地类别化供应,鼓励土地的集约节约利用。这对于优化产业升级,招大引强都具有重大意义。

深圳市地价测算规则

(征求意见稿)

一、通则

1.1 编制目的

为贯彻落实国有土地有偿使用制度,合理配置土地资源,优化产业结构,规范我市地价管理工作,根据有关法律、法规、规章和行业标准,结合深圳实际,制定本规则。

1.2 规则适用范围

本规则适用于我市行政区域范围内,供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费(以下简称地价)的确定。

以划拨方式供应的建设用地使用权,不计收地价。

以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的建设用地使用权,应根据土地的市场价格及本规则计收地价,其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。

以作价出资方式供应的建设用地使用权,应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。

临时使用土地,应根据本规则计收临时用地使用费。

1.3 土地的市场价格定义

我市土地的市场价格由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素,区分商业、办公、住宅、工业等用途,按照《城镇土地估价规程》,采用标定地价系数修正法和剩余法(整体估价)进行评估。其中,标定地价系数修正法和剩余法(整体估价)的权重原则上分别取70%和30%。

1.4 地价测算单位

我市地价测算以宗地为单位,按建筑面积计算。

1.5 地价测算时点

地价测算时点按以下规则确定:

(一)招拍挂方式供应用地底价以编制供应方案的时点确定;

(二)协议方式供应用地地价以土地行政主管部门依法受理缴纳地价申请的时点确定;

(三)作价出资方式供应用地以编制作价出资方案的时点确定;

(四)土地出让后经批准改变用途或容积率等土地使用条件的以土地行政主管部门依法受理补缴地价申请的时点确定;

(五)法律、法规、规章和规范性文件另有规定的,从其规定;土地整备相关协议另有约定的,从其约定。

1.6 修正系数

地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。

基础修正系数包括:建筑类型、产权限制、产业发展导向、产业项目类型、临时及短期租赁、地下空间修正系数。基础修正系数取值按照本规则附表1~附表6执行。

项目修正系数包括:棚改项目修正系数、原农村经济组织留用土地(包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地,以下简称“留用土地”)项目修正系数、拆除重建类城市更新项目修正系数。项目修正系数取值按照本规则附表7~附表9执行。

修正系数具体使用方式见各附表,系数间为连乘关系,不涉及或不符合上述修正项的,缺省修正系数为1。

1.7 测算公式

新供应用地地价计算公式如下:

宗地地价=∑(分用途分年期市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数)

同一宗地涉及多种建筑类型的,按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。

棚改、留用土地、城市更新项目分别适用棚改项目修正系数(附表7)、留用土地项目修正系数(附表8)、拆除重建类城市更新项目修正系数(附表9)。

1.8 首期地价缴款通知单过期情形

首期地价缴款通知单的有效期为2个月,过期作废。过期后,需重新申请。

1.9 工业用地出让最低价标准

我市招拍挂出让工业用地的地价或采取租赁方式供应的工业用地年租金,不得低于同年期全国工业用地出让最低价标准的70%。

1.10 租赁用地年租金底价标准

按《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》供应的产业项目用地年租金按照该类建设用地出让20年期地价的3%确定,租金按年支付。租赁产业项目用地的年租金同时适用产业发展导向修正系数(附表3)和产业项目类型修正系数(附表4)。其他短期租赁用地年租金适用临时及短期租赁修正系数(附表5)。

1.11 临时用地使用费标准

临时用地使用费,按照临时使用年期对应的工业用途土地的市场价格计收,适用临时及短期租赁修正系数(附表5)。

二、变更与补缴

2.1 土地利用条件变更情形

已签订建设用地使用权供应合同的土地变更土地利用条件,应补缴的地价以依法受理补缴地价申请时点的价格为基准,按宗地变更后与变更前的土地利用条件下的总地价差额(按变更前后分别测算的总地价差额)测算。如差额小于零,已缴纳地价不予退还。公式如下:

应补缴地价=∑(分用途分年期市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数) - ∑(分用途分年期市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数)

2.2留用土地入市

留用土地已签订出让合同进入市场未涉及用地指标变更的,应补缴地价按以下公式计算:

应补缴地价=∑(分用途分年期市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数×留用土地项目修正系数) - ∑(分用途分年期市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数×留用土地项目修正系数)

留用土地已签订出让合同进入市场且涉及用地指标变更的,应先根据本条上款计算未涉及用地指标变更情形下的应补缴地价部分,然后再按2.1条计算土地利用条件变更情形下的应补缴地价部分,以上两部分合计得到应补缴总地价。

2.3 划拨方式供应土地

2001年8月6日前,以划拨方式供应的土地符合《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》(以下简称《若干意见》)中划拨情形的,土地利用条件变更不计收地价。

不符合《若干意见》中划拨情形的,土地利用条件变更应转为有偿使用,按照2.1条计收地价。其中,原合法取得的建筑面积部分,竣工验收后,在不改变用途的情况下,经批准办理出让或续期手续的,按照2.1条测算的应补缴地价的10%计收地价。

2.4 协议出让非商品住宅房地产入市

2001年8月6日前,以协议方式供应的非商品性质住宅房地产竣工验收后,经批准进入市场的,按照2.1条应补缴地价的20%计收。

微利商品房(准成本微利商品房、全成本微利商品房、社会微利商品房)、福利商品房(准成本福利商品房、全成本福利商品房)经法院裁定需协助办理过户且住建部门确定不回购的,或单位购买的微利商品房、福利商品房因撤销、破产、合并等原因需办理过户且住建部门确定不回购的,微利商品房按人才住房标准测算应补缴地价,福利商品房按安居型商品房标准测算应补缴地价。

2.5 竣工超面积补地价

已供应用地竣工超面积经确认保留的,按第2.1条应补缴地价的130%计收。

2.6 不再计收地价情形

符合下述情形的,不再计收地价:

(一)2001年8月6日(含)后以协议免地价出让的土地变更土地利用条件,符合《若干意见》中划拨情形的,不计收地价。

(二)已供应普通工业用地(M1)经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房及相应辅助设施(物业用房、配电用房)不计收地价。

(三)已供应用地,经批准增加充电基础设施,不再计收地价。

(四)在加油站用地上增加加气功能,不再计收地价。

三、特殊情形

3.1 除住宅用地外,容积率小于1.0情形

容积率小于1.0且主用途不占建筑面积的新供应用地(如机场、港口码头、轨道交通、堆场、供燃气、游乐设施用地等),按土地主用途部分和建筑物建筑类型部分分别测算地价后合计。计算公式如下:

宗地地价=土地主用途分年期市场价格×土地面积×基础修正系数+∑(建筑物建筑类型分年期市场价格×对应建筑面积×基础修正系数)

容积率小于1.0的其他情形新供应宗地,测算地价的建筑面积按容积率1.0确定,各建筑类型的建筑面积按照原建筑面积占比确定。

涉及土地利用条件变更的按实际建筑面积应用2.1条计算应补缴地价。

3.2 原宝安县未缴纳市政配套金的用地

原宝安县已签订出让合同,但未缴纳市政配套金的,在不改变出让合同约定土地利用条件的前提下,以1.7条宗地地价的20%补缴。缴纳地价后,除出让合同另有约定外,工业用地限整体转让,住宅、商业、办公用地允许分割转让。

3.3 招拍挂出让并溢价成交地价分摊

以招拍挂方式出让并溢价成交的住宅、商业、办公等经营性用地,其成交地价溢价部分按招拍挂底价中的对应用途分项价格乘以宗地成交溢价率测算。多宗地捆绑出让的,宗地成交溢价率以整体成交溢价率确定。

3.4 农村城市化历史遗留违法建筑地价规定

农村城市化历史遗留违法建筑处理过程中涉及的地价按照《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》、《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《<深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定>实施细则》等规定执行。

3.5 房地产登记历史遗留问题等特殊情形

2006年2月15日之前协议出让的用地,批准产权转移(包括已批准预(销)售、已办理产权转移登记等情形)的面积超出土地合同约定建筑面积的,按2.1条测算的应补缴地价的20%计收。其他房地产登记历史遗留问题等涉及地价测算与本规则不一致的,由市土地行政主管部门(含授权或委托部门)确定地价计收原则,报市政府确定。

在土地供应过程中,本规则未涉及的特殊情形(如高尔夫球场、高尔夫练习场、容积率小于1.0的住宅等)地价由市土地行政主管部门(含授权或委托部门)组织市非盈利性评估机构另行评估。

四、附则

4.1地价缴纳方式

地价一次性付清。其中,重点产业项目、城市更新项目地价可分期缴交,首次缴交比例不得低于50%,余款自签订合同之日起1年内交清,不计利息。

4.2 标定地价更新发布

标定地价成果由土地行政主管部门组织按年度更新,于每年1月份发布。年度更新时价格水平变化超过5%时,应上报市政府批准后发布。

4.3 规则更新及解释权

本规则原则上每两年更新一次,由市规划和国土资源委员会负责解释。

本规则自发布之日起实施。本规则实施前,已向市土地行政主管部门(含授权或委托部门)申请并符合地价测算条件的,地价计收标准及方式仍按照原有规定执行。

城市更新项目出让用地的地价测算及变更补缴,自本规则发布之日起6个月内,已向市土地行政主管部门(含授权或委托部门)申请并符合地价测算条件的,地价计收标准及方式仍按照原有规定执行;6个月后按本规则执行。

此前我市规定与本规则不一致的,以本规则为准。

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