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深圳旧改拟新规:不满20年旧住宅、小地块都没戏

发布时间:2018-08-13 来源:地产号 408

      8月6日,为进一步规范深圳市拆除重建类城市更新单元规划制定计划申报、审批工作,深圳市规划国土委起草了《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》(征求意见稿)、《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》(征求意见稿)。

      时隔8年,在2010年6月发布的《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》(深规土[2010]16号)基础上,对城市更新单元计划的制定、调整和调出做了详细规定。

深圳旧改

      《规定》全文未提小地块更新的相关条款,刚刚经历4年探索的小地块城市更新已经成为历史。另外,《规定》的范围界定统一以“拆除范围”为准,“更新单元范围”的划定从原来的计划阶段调整到规划阶段。

      本版的《规定》将《深圳市城市更新实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》(以下分别简称《实施细则》、《暂行措施》)等相关内容进行整合,并新增了“工改保”、计划调整、计划调出等内容。

业内观点


      合一城市更新集团董事总经理罗宇:取消小地块更新对福田罗湖影响颇大

      1.取消小地块更新

      罗宇认为,本次计划申报新政要求拆除范围必须在1万平方米以上,不禁让人联想到此前坊间流传的一份规土委给市政府的文件,其间提出取消小地块城市更新。

      小地块更新借鉴于国际上有成功经验的针灸式更新模式,主要适用于原特区内四个行政区。由于特区内建成区老危旧情况普遍存在,而且许多项目占地面积较小,按照原城市更新办法要求,无法通过城市更新进行改造盘活。因此在2014年市政府通过市府8号文提出原特区内占地超过3000平米项目可以申请小地块更新,其后也立项了一批项目。但是后来也发现了一些问题,比如,小地块更新很难为城市贡献公共利益用地和设施,而且开发量增大后还带来更大的公共配套需求、造成更大的交通压力等问题。  

      当前如果政策导向确实是取消小地块更新,那么对于原特区内的城市更新势必带来较大影响,特别是罗湖和福田。原特区内小地块更新项目未来只能联合成更大的城市更新单元进行申报和开发,其中利益分配磨合是个较大的问题。原特区内将回归2014年以前的连片更新,城市更新项目数量和实施速度都会有所放缓,老旧物业及其土地交易价格将会有所调整。

      2.《规定》对未来城市更新的影响

      此次全市统一的城市更新计划申报及审批政策调整,将改变各区不同的政策规则,审批规则同意有利于提高审批速度和效率。新政重点强调了城市更新公共利益贡献保障,进一步明确城市更新单元计划调整与调出规则、工改保及工改工相关申报规定,在市区权责上进一步明确分工责任,以及明确审查事项、原则与标准、流程与时限,某种意义上对开发商的城市更新投资拓展给予更明确的指引。

      但可以预见的是,新政与目前各区计划申报政策调整衔接肯定会有个过程,对于城市更新项目计划申报进程或多或少会带来一定的影响,在当前金融环境不容乐观的情况下,开发企业务必稳妥处理好项目融资及资金成本,保障项目现金流;而市场上城市更新项目交易亦将日益增多,项目投资研判更需谨慎而细致。

      瑞信行顾问董事总经理许新:以城市统筹发展和保障产业落位为出发点

      关于此次文件,有几个细节值得关注:

      1.为保障城市公共配套利益,城市开发的统筹性,小地块更新取消影响比较大,尤其原关内区域,大量小地块如需缝合难度非常大,或将影响部分旧工业区更新。例如马家龙、南油、八卦岭等片区不少项目会受到影响。很多项目物业陈旧,亟待更新,一刀切的政策,对城市产业功能优化不利。

      2.工改保范围,地铁500米概念更清晰,但是保留成片的产业园概念和工业区块线概念模糊。可能在部分区域存在争议。 

      3.项目公告发出后有效期两年最多延期到三年,其实是政府对目前很多久久不动的项目约束。旧的产业甚至龙头企业迁出,新产业迟迟不能推动,直接影响区域经济贡献和效益。

      4.部分项目用地年限届满,原则上改类型物业更新需求更为迫切。不准拆除还是续期后可以拆除,处理方式也需要进一步明确。

      5.政府对工改M0的口径收得更加紧,2007年6月30日前建成的旧工业区申请拆除重建,更新方向应为普通工业(M1)。从市场角度来说,深圳未来产业升级将对办公空间有大量需求,这将从工业用地研发办公空间得到满足。普通工业用地的过度保留也不利于未来产业长续发展的需要,或会造成城市资源浪费。

      整体来说,政策的制定从城市统筹发展和保障产业落位为出发点,大体原则出发点是好。但执行细节落地还需要进一步深化探究。产业的落地,不能简单把责任推到市场,政府除了加强政策约束之外,更应通过产业引导,产业监管等方式加强作为保障。

      征求意见稿不一定都会执行,征求意见稿作为新政策方向在实操过程中具备参照性但不具备执行规范性,与原有政策之间的矛盾点需要协调,信息不对称或理解不一致,短期看有可能会影响项目流程政府流程决策效率,给部分项目推进带来影响。

      城市更新网总经理宋留强:未来市场将更加细分

      该文件最突出的部分在于:计划设定有效期,过期自动失效。整个文件传达的关键信息是,立项规则将更加清晰,立项难度进一步加大,立项风险急剧增加。深圳城市更新的运作逻辑要重新考虑。市场化的城市更新是否要成为一个独立的运作单元?业界欢呼的一二级联动模式是否有必要将一级和二级进行分开运作?市场化的城市更新或许将不再以获取二级开发权为目标,是否可以有自己独立的运作模式和盈利模式。在文件的指导下,未来市场会更加细分,更加专业化。

重点内容


      1.《规定》明确位于更新五年专项规划范围的弹性与刚性要求

      拆除范围原则上需要位于各区更新五年专项规划的拆除重建空间范围内,如果区级更新五年专项规划未获批准,则需依据全市五年专项规划确定的优先拆除重建区。

      本版《申报规定》预留了一点政策弹性:因技术原因导致拆除范围超出上述区域的,超出用地面积不得大于拆除范围的10%;上层次规划确定的公共利益项目用地或清退用地,不受以上规定限制。

      2.计划申报拆除范围用地面积应大于1万

      即取消小地块更新申报要求。

      3.新增“工改保”项目的规定

      引用了《暂行措施》中对“工改保”项目的规定:位于规划保留的成片产业园区范围外;位于已建、在建或国家发改委已批复立项的地铁站点500米范围内。

      4.明确拆除范围内建成时间要求

      应在2009年12月31日之前,其他建筑物建成时间要求沿用《暂行规定》。

      5.增加“计划调整”、“计划调出”两个章节

      实现更新单元计划管理三种情形的全覆盖。需扩大部分面积原则上不超过已批计划面积的10%,且不超过3000㎡。

      6.启动更新单元计划自动失效机制

      为提高城市更新实施率,加强对新列入更新计划项目的管控,对本规定施行后批准的更新单元计划(不含重点更新单元),提出有效期的管理措施,要求自公告之日起有效期两年。并给予一定弹性,允许申请延期一年,原则上仅可延期一次。

拆除范围


      1.位于城市更新五年专项规划拆除重建类空间范围内

      拆除范围原则上需要位于各区更新五年专项规划的拆除重建类空间范围内,如果区级更新五年专项规划未获批准,则需依据全市五年专项规划确定的优先拆除重建区。重点更新单元应当位于全市更新五年专项规划的优先拆除重建区内。

      另外,本版《规定》也稍微预留了一定的政策弹性:因技术原因导致拆除范围超出上述区域的,超出用地面积不得大于拆除范围的10%;上层次规划确定的公共利益项目用地或清退用地,不受以上规定限制。

      2.面积要求与合法比例要求

      《规定》基于《暂行措施》和《实施细则》对拆除范围面积和合法用地比例的要求进行整合,取消了小地块更新单元拆除范围大于3000平方米小于10000平方米的相关条款,删除了《实施细则》中整村统筹拆除用地面积可小于10000平方米的条文,这意味着未来的城市更新项目申报中拆除用地面积统一以10000平方米为最低标准。

      在合法用地比例要求方面,《规定》新明确了清退用地不参与合法用地比例的计算。

      3.公共利益项目用地要求

      与《实施细则》要求相同,《规定》要求城市公共利益项目的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。

      《规定》增加了拆除范围与法定图则衔接的内容:位于法定图则已划定单元的片区,原则上应依据法定图则确定的单元范围划定拆除范围;申报拆除范围与法定图则划定单元范围不一致的,位于划定单元范围内的部分,其土地移交率原则上不低于法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例。

      法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例超过50%的,在城市基础设施和公共服务设施满足《深圳市城市规划标注与准则》要求且不影响使用功能的前提下,在更新单元规划阶段综合研究后按程序确定。

      4.建筑年限要求

      拆除范围内建筑物应在2009年12月31日前建成。建筑年限要求参考《暂行措施》的要求,旧工业区、旧商业区建筑物建成时间需15年,旧住宅区为20年。其中旧工业区、旧商业区建筑年限未满15年的符合下列条件之一的也可申请拆除重建:拆除范围内建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米,且不超过拆除范围用地面积的三分之一;拆除范围内法定规划确定的公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%,或者该城市更新单元涉及法定规划(法定图则或分区规划)要求落实不小于6500平方米独立占地的公共服务设施及基础设施。

      另外 ,2007年6月30日前建成的旧工业区申请拆除重建,更新方向应为普通工业(M1);国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设,但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积,不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成,可划入拆除范围;对于单一宗地的“工改工”项目,部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求,且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的,可申请以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。

      5.拆除范围边界划定要求

      基于《申报指引》拆除范围边界划定标准依次为:产权边界、建筑物、道路、自然实体。其中,边界涉及建筑物的,《规定》要求拆除范围应包含完整的建筑物。

      《规定》新增了对”工改保“项目的范围要求:除范围应位于地铁站点500米范围内。拆除范围边界涉及合法用地,且超过50%的用地位于地铁站点500米范围内的,该合法用地可全部适用有关政策;拆除范围边界涉及其他用地,因规划统筹或技术误差等原因导致拆除范围位于地铁站点500米范围外的,超出的用地面积不得大于拆除范围的10%。

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