梁健平:开发商变投资商 工业地产现“新型”圈地高潮
发布时间：2014-11-17
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近年来，国内房地产开发商跑路现象此起彼伏，大有愈演愈烈之势。据房地产业内人士称，“跑路”事件昭示了中小开发商已经遭遇资金断链的困局。
因为地产来钱快、数额巨大，地方政府卖出土地——银行贷款给地产商——地产商拿地将贷款付给地方政府——地方政府完成从银行拿钱，成了一条约定俗成的政府筹钱之道，在这条路径中，开发商扮演了搬运工的角色。房地产商拿地盖房，将房子卖出后归还贷款，下次继续贷款拿地，完美充当中间人的角色。
但当市场行情不好，地产商房子没有及时脱手，投入无法及时收回，这时，中间人搬运的功能就会出问题。但地方政府无法找到更好的搬运工，仍需要地产商继续做下去，这时地方政府就会发挥与银行的关系，要求银行给予地产商更多的优惠，几乎无限度地允许拿新还旧，房地产商贷款越滚越大。当房地产商远远资不抵债时，行情再好也已无法归还贷款;当地方债务无以为继崩盘时，房地产商就是最好的替罪羊，到这一步，留给房地产商能做的就是跑路，卷款跑路就成必然。
房地产开发商“跑路潮”蔚然成风，工业园区开发商也不甘落败。
近十年来，这似乎已经成为一场高度模仿的的游戏，惟一的变化是赌注越来越大。在招商引资的压力下，地方政府动用所能动用的一切资源来吸引大公司投资落户，而各类公司也冲着免费派送的资源而来，急速扩张。工业地产的开发，变成了一场以社会资源作交易的圈地运动。
眼下，住宅地产被限购限贷搞得不上不下、商业地产笼罩限购传闻、旅游地产虚火一片之时，工业地产一时间成了众人瞩目的投资洼地，其平均价格约为住宅用地价格的十分之一。一轮新的工业圈地活动也应运而生。而这恰恰是地方政府乐见其成之事。
受益于近四五年来的产业转移，全国最大的代工厂富士康摇身一变，成为拥有工业土地最多的工厂。加上早些年在深圳、昆山等地的工厂，如今富士康已在全国二十多个城市建立工业园区，粗略估计占地2000万平方米。
然而，工业地产上的那一套所谓的成熟模式，也正在遭遇政策的收紧和政府的“恍然大悟”。从地方政府手里拿地甚至相对高比例的配套住宅用地变得越来越艰难。采用偷梁换柱的形式，借助做城市综合体这种更“先进”的产业地产形态，既背离了产业地产本质，又破坏了住宅地产市场规则的做法。除了制造业企业，一些专业产业地产公司已经感受到了游戏难度的加大。
不过，即便没有配套住宅，没有政策擦边球，土地红利的诱惑仍在。今年7月，富士康出售旗下一家子公司富泰宏房产，报价8.79亿。该公司的主要资产是少量银行存款和原本要作员工宿舍但一直没开发的一块土地，2006年富士康曾花4.3亿元买下这块地，时至今日，价格已经翻番。
在发达国家，由于专业化程度较高，分工较细，大部分企业不自建厂房和园区，而采取租赁经营的模式，这种模式应该是一种趋势。而在中国，标准的工业地产商跟地方政府谈判的筹码，也显然没有一家大型工业企业多。
于是，整合路径，嫁接资源，通过吸引“外来的和尚”与政府谈判和注册具有独立企业法人的项目公司等多种新鲜模式，既可避开国内开发商一以贯之的政策风险，又可撇开开发商原始公司的资产担当，开创“新型”工业用地圈地高潮，成为工业地产商又一轮圈地运动的新棋招。
由美国陕西总商会投资、由陕西华夏纪元园区公司负责开发建设的“美国科技产业园项目”便是最合适的例子。项目占地约1500亩，分为三期开发，其中一期占地 559.939亩，总投资约25亿元，已完成招商任务，集中了太阳能热发电系统、新型矿山钻井机、生物医药等高科技产业。目前一期正在规划建设中。
然而，由于投资商、开发商的法人身份与市场主体的难以兼容，加之项目本身存在的“高大上”迷惑性，致使招商工作和项目实施存在着天然的不对等，一直在规划，一直在招商，招商工作越顺畅，开发建设越拖沓。项目或坐着或趴着或躺着，就是没有走着、跳着和跑着。
这时，政府似乎是局外人，本着居高临下和“与我无关”的原则，将自身的责任推脱得一清二白，而企业则成了漂浮物，喊天天不应，叫地地不灵。企业惊呼：主在哪里?答曰：无主之地，焉得其主。
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