记者近日从国际房地产行业咨询机构仲量联行在天津举行的办公楼市场高端论坛上获悉，随着京津冀协同的深入，天津办公楼市场正迎来新机遇，供需平衡也将使市场发展更为健康。
　　消费升级与京津冀打开新格局
　　仲量联行天津分公司董事总经理何迈可表示，近年来，在“一带一路”政策和京津冀协同发展战略的助推下，天津积极承接北京非首都功能的疏解，城市建设将高速发展，逐渐强劲的经济水平将持续吸引优质企业入驻，助力外来人才引进，并改善投资环境，为城市未来发展的良性循环奠定基础。
　　其实，办公楼市场向二级市场扩张的趋势在上海和北京已经形成。以北京为例，过去十年的城市交通基础设施建设促使北京形成了广阔的城市道路和轨道交通网络，使得更远距离的通勤变得切实可行。因此，北京也即将见证真正的非核心去办公楼市场的兴起，城市中心范围会继续扩大，由核心区、核心扩展区和非核心区组成的子市场正重新定义办公楼市场的新布局。
　　随着越来越多的企业开始进驻天津，天津办公楼市场即将注入新的活力。仲量联行天津分公司研究部总监蔡蕾表示：“我们将天津办公楼市场定位为两级市场，六个板块。一级市场是商务氛围成熟的南京路－小白楼板块、近年兴起的老城厢－海光寺板块和未来面临较多供应量的海河沿岸板块，二级市场是位于奥林匹克中心的卫津南路板块、传统金融机构聚集的友谊路板块和未来５年内陆续完工的新八大里板块。”她认为，随着二级市场的兴起，越来越多的优质项目即将入市，我们也将在未来见证天津新的区域中心的扩张和外延。
　　仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然说，北京的制造企业，尤其是汽车零配件生产商近年来成批向天津转移，迅速将工业地块填满。３年前在武清拿地还能谈优惠政策，如今工业用地十分紧俏，这也凸显出京津冀协同为天津发展带来的机遇，这在未来也会延伸至办公楼市场领域。
　　甲级办公楼依旧占据主导
　　据仲量联行数据研究，２０１６年１月至２０１７年７月，天津办公楼市场成交量７７８单，老城厢－海光寺区域和南京路－小白楼区域最为活跃。其中六成以上（６２．６％）的成交项目位于甲级办公楼市场，成交总面积达２２７，４７５平方米，平均价格４．３元／平方米／天，依旧占据市场主导位置。内资企业的需求引领了市场的绝对优势，其中金融类企业的需求最为旺盛，成交比例占市场总成交量的４１％；其次是专业咨询类和科技类企业。值得一提的是，外资企业最偏爱的区域依旧集中在传统商务中心区南京路－小白楼区域，这也是天津办公楼市场成交价格最高的分市场。
　　“过去５年是天津办公楼市场急速增长的５年。”吕蔚然指出，核心板块土地供应越来越少，供需呈现两旺的格局。尽管空置率增加至约４０％，但升级需求开始崛起，为消化库存提供了通畅的渠道。
　　当前，天津办公楼总体量为五年前体量的２．５倍，共计２７０万平方米，预计２０２１年总体量增长至５００万平方米，这将为希望升级办公空间的租户提供更多选择。同时，天津办公楼市场呈现为租户市场的特征依旧十分明显，大量优质办公楼的入市也促进了大宗交易的产生。天津办公楼市场成交量逐年攀升，并有望在２０１７年再创新高。
　　创新体验型等未来办公场所成新宠
　　仲量联行今年发布的“未来办公”报告，对不断改变的工作环境及其对下一代企业不动产影响展开展望。随着人性化体验、数字化驱动和高效运营等逐渐取代员工对办公场所的传统要求，工作空间形式和非传统的工作理念将慢慢主导市场的发展。
　　“在天津，‘未来办公’的概念已经在市场上初露端倪，我们已经可以看到一些小型创业公司逐渐开始接受共享办公的概念。在经历市场竞争的洗礼之后，其中一部分会逐渐扩大规模，并进一步升级租赁更高品质、更先进的办公楼，这将帮助消化市场存量，也对现有物业硬件提出更高的要求，促使开发商在楼宇升级的道路上开启新的篇章。”蔡蕾总结。
　　此外，房地产市场的融资方式正在悄然发生变化。论坛期间，仲量联行中国研究部负责人周志峰接受采访时表示，经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。他们除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具，特别是房地产证券化及房地产投资信托基金，这些方式在未来将有着广阔的空间。