工业用地弹性年限出让 地价折让变泡影
发布时间：2014-11-13
来源：
搜狐焦点产业新区
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前几天我的团队与Corenet在上海合作举办一个以产业地产为主题的客户交流会，席间邀请了部分为此次上海工业土地弹性年限制定政策提供意见的学者，并与我们分享这个政策出台前后的一些背景，其中有些观点颇有讨论价值。
在讲观点之前，我们先简单回顾一下这个工业土地弹性年限的政策内容。我把这个政策归纳为一个变化，即从今年7月1日开始上海的工业土地批租年限从50年变为20年;一个捆绑，即土地合同内容，从此要与传统上在投资协议中所约定的税收承诺等条款捆绑;两个收回，即开竣工时间超过期限，政府有权收回土地;税收承诺每三年做一次审核，没有达到承诺数额的80%，政府有权收回土地。唯一留了一个50年的口子是项目需要列为市重点项目，方可继续按50年出让，但其他的捆绑与收回条件都仍然有效。政府首次引入了土地全生命周期管理的概念，把跟土地有关的商业条件、税收贡献、环境评价、退出机制等等一系列问题，全都做了相对明确的规定，感觉上希望缜密，唯恐出错。
相关学者给我们介绍的政策出台背景是这样，该政策想法实际上在2011年就被提出过，于是上海市专门成立政策小组进行研究，通过一段时间的研究发现了如下现象：首先，研究发现，上海1995年创立的企业，存活率只有34%;2000年创立的企业，存活率为51%;规模以上工业企业的平均存活时间为10年，且没有出现明显的行业分化;其次，如果研究那些退出企业的企业存续年限，可以发现一个明显的正态分布，即其中从第三年到第八年这六年是一个企业的高危期，绝大多数企业是在这个阶段夭折的。再次，对于退出企业的土地大约有52%被企业自行转卖给其他企业经营，而48%的企业土地处于低效率使用中。于是这一研究结果造就了这样的一个命题：上海的工业企业真的需要一块50年的土地吗?在现在这个上海土地丧失增量的背景下，还有没有其他更好的土地利用方式?于是上述的土地政策如约而至。
假如这是一场辩论，那么这时坐在下面听学者演说的企业们，可能已经在肚子里连结成一致的反方了。那么他们会怎么说呢?
首先，从政策的执行效果来看应该说并不尽如人意，从7月1日到今天，真正以20年土地年限出让的工业用地可谓凤毛麟角，许多地区对于如何执行20年的工业地价仍有不同的说法。按理说，原来50年的工业批租地价显然应该高于20年的，按照正常的收益法折现计算，20年的土地地价应该相当于50年地价的70%，然而，执行上出了问题，有些地方政府说地价不能降，因为即使50年的土地，地方政府也是在亏本出让(即所谓成本价出让)，怎么可能因为年限降低了把成本也降低了呢?很简单，土地出让价款是留存地方财政的，你现在让他把这笔钱打折，哪个现任官员有积极性去做呢?于是50年变20年的一个最大红利，地价折让基本就变成泡影。
其次，从市场对该政策的态度上则可以说一边倒地负面。以我行刚刚完成的一个500强医药企业的工厂选址为例，本来这种产业正是最符合上海的产业需求的(高附加值、高人才需求)，上海原本也在企业的选址清单内，但正好在选址期间上海推出了这个年限调整政策，该企业高层直接就把上海排除在外，其理由是市场风险永远存在，我们无法保证我们永远盈利，那么又如何保证我们的税收永远达标呢?其实，按这个企业的税收估算，要达到所谓的税收门槛并非难事，但当你强加一个风险给企业，这个风险本身可能不大，但其振幅所产生的威力可能直接就把你踢出局了。将税收承诺以合同文本的形式表达，本身好像就存在一定的问题，税收意味着盈利，而企业盈利的背景因素有很多，经济环境好坏，政府支持力度强弱，当地营商氛围优劣等等，都可能是影响企业盈利的导火索，把要求企业盈利等同于要求企业支付租金一般来执行，可谓有点简单粗暴了。
这个政策对于物流地产投资商而言，那就更是灭顶之灾了。物流地产虽然在北、上、广、深的市场需求很大，但却困于税收贡献太小，始终得不到地方政府的支持。如今把土地年限降低，如果土地价格不变，则年土地折旧上涨，地上建筑物的租金将成倍增加，这对于在工业物流土地上建仓库出租的投资商而言，等于在一夜间被排除在一手土地市场以外。虽然还有大量二手市场可以选择，但这对于目前这个红红火火的高端物流物业市场，怎么说也是一记响亮但不合时宜的耳光。
