四类机构领衔 未来四年万亿资金排队建仓商业地产

　　6月26日，SOHO中国宣布将其持有的位于上海虹口区的商办项目虹口SOHO，以35.73亿元人民币整栋出售，折合单价为每平方米5.1万元人民币，交易通过股权转让方式完成。据记者了解，买家为新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。
　　相关数据显示，今年上半年，上海大宗物业交易成交总金额达到353亿元，是去年同期成交总金额111亿元的三倍多。业内人士指出，一线城市大宗物业交易活跃度明显提升，未来四年是机构资本对商业地产的投资建仓时期，上万亿资金正排队入市。
　　SOHO中国三年套现230亿
　　记者了解到，此次成交的虹口SOHO总建筑面积约9万平方米，可租面积约7万平方米，是集办公、商业于一体的综合体。项目位于上海市四川北路商圈，目前处于满租状态，代表租户包括松下电器、中国太平洋保险、SOHO中国旗下的共享办公品牌SOHO3Q等。截至2016年末，虹口SOHO的总成本为23.37亿元，租金收入为7933万元，项目评估价值为34.36亿元。
　　SOHO中国称，此次交易的销售价格高出成本53%，实现盈利的同时，为公司带来了充盈的现金流。出售完成后，SOHO中国将从中获得毛利润约1.27亿元。
　　有意思的是，虹口SOHO的成交一波三折，甚至还经历过一次潘石屹的“毁约”。就在三个月前SOHO中国2016年业绩发布会上，潘石屹曾向记者表示：“去年我们有机会出售虹口SOHO项目，条件基本谈好了，最后我反悔了。”潘石屹称，本来已与一家著名公司谈妥出售虹口SOHO，公司计划将这笔收益用于境外投资，但遇到了资金出境困难的问题。考虑到“拿着钱不如拿着楼”，最终公司取消交易，他本人亲自写信向买方道歉。
　　然而仅时隔三个月，SOHO中国还是选择卖出虹口项目，继续贯彻近年来公司的转型计划。自2012年宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型后，公司陆续出售了旗下非核心资产。从2014年出售上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场，到如今出虹口项目，短短三年多的时间，SOHO中国已经套现资金230多亿元，为公司从传统开发商向资产管理方向的转型储备现金。SOHO中国目前还计划出售位于上海的凌空SOHO和天山SOHO两个项目。
　　机构建仓物业投资市场
　　据仲量联行的数据统计，今年上半年，上海大宗物业投资市场总成交金额为353亿元，去年同期这一数字为111亿元，同比增长218%。仲量联行华东区投资部总监邵律分析认为，目前市场上资金寻求避险的需求依然旺盛，加上可供出售的优质资产稀缺，因此即便融资成本在上升，投资机构依然青睐一线城市优质商办物业。此外，汇率也是一个重要因素，目前人民币汇率趋于稳定，可以看到之前不敢出手的外资机构又回来了，纷纷重启对一二线城市的物业投资。
　　而就整个中国内地大宗物业投资市场来看，世邦魏理士最新发布的数据显示，整个2016年投资交易额达到1800亿元，中国房地产投资市场在盘桓千亿水平多年后实现了大幅飞跃。该机构预计，到2020年，中国房地产投资交易总额有望达到2600亿元。
　　世邦魏理士中国区研究部主管谢晨表示，2017年至2020年正是机构资本投资商业地产的建仓时期，预计将有上万亿资金排队入市。目前大宗物业投资市场共有四类主要投资者：其中保险机构未来潜力最大，以目前保险资金3%的不动产配置比例来计算，未来就有高达6000亿元的增量资金可入市。房地产私募基金也在加速发展，2016年私募房地产基金融资相对于房地产开发贷款比例从2010年1.0%增至2.7%，在去杠杆大背景下，从间接融资到直接融资、从债权融资到股权融资的双重转向将加速房地产私募基金的发展。开发商增持投资性物业的趋势已明确，随着存量时代的到来，未来国内开发商增持商业地产是长期趋势，除了自行开发并持有经营外，收购现有优质项目以及借助房地产基金等方式“轻资产”运作都应是开发商的常规选项。此外，境外投资者亦稳中有进，短期内外资对国内商业地产的大宗投资将保持稳定。