这是一个遍地草寇与英雄的时代。
两年前，创新创业浪潮来袭，一时间，数千品牌混战厮杀，不可避免地造成了繁荣假象，共享办公行业也不例外。
越来越拥挤的共享办公领域，有进入，也有退出。不过，经历了两年的整合洗牌，共享办公四大家族割据的局面已渐显轮廓，其中地产商家族则扮演着一个不可或缺的角色。
由于身携浓厚的互联网基因，共享办公企业并不满足于做“二房东”，更多希望扮演“资源对接商”的角色，这对共享办公企业本身的资源嫁接、运维筹措、系统服务的能力都提出了前所未有的挑战。但是，行业的残酷规则在于，要想不被淘汰出局，企业必须拥有足够的规模和体量，而这无疑也是企业降低成本，获取溢利的唯一途径。
大浪淘沙：从诸侯割据到七国争雄
2年前，共享办公这个直击创业痛点、同时享受政策红利的领域以低门槛的特点，给外界造成“只要有资金、资源，就可以从中分得一杯羹”的印象，因此引来了不少跟风者，他们对行业存有偏见，不在乎设计，不在乎社群，甚至不在乎规划。
罕见的复制速度和模式使得共享办公迅速扩张，供需失衡的局面也随之而来，外界开始对这个新兴市场的发展前景充满疑问。WE+创始人刘彦燊表示，如果说2年前这个市场是春秋时期诸侯割据混战，那么现在就是春秋末期的七国争雄。很多企业起初进入这个行业时盲目开拓，却不知真正的共享办公其实需要对资源、资本、团队的整体规划和顶层设计。
年大浪淘沙，很多企业已然撑不下去。深圳创客空间“地库”在运营4个月后宣布倒闭，北京绿客屋因与房东产生纠纷被砸毁，Mad Space运营不到一年便宣布破产，诸如此类的消息似乎还在蔓延。
中国房地产报记者了解到，关门前的Mad Space的空间入驻率已达60%，但由于没有后续资金支持，也未形成稳定盈利模式，Mad Space最终选择放弃。工商信息显示，Mad Space运营方是北京迈德思倍科技有限公司，注册资本为500万元。此前Mad Space倒闭的多条诉状曾被曝光：在暑假期间把空间设为艺考生培训场所；空间内过重的甲醛味使人恶心呕吐。似乎，“饮用水免费”已经是是创业者给出空间的最高褒奖。
然而，一边是倒闭、关停的唱衰之声，另一边却是频频出现在公众视野的巨额融资、合并事件。优客工场与洪泰创新空间刚刚在4月底造就了国内共享办公市场迄今估值最高的交易——90亿元人民币；5月中旬正式揭幕的WE+芬兰赫尔辛基空间则成为首个出海的国产共享办公品牌。
“其实，一直谋求扩张的企业发展格局很清晰，数量也屈指可数。比如优客工场、SOHO 3Q、We Work等。”Fun Work北京区域总经理王彧告诉中国房地产报记者，“也有一些企业，坐拥丰富的资源，不急于扩展，但他们同样过得很好，不可否认的是，这也是一种发展模式。”
“当市场发展渐渐集中在几个大玩家身上时，相关标准就会慢慢树立起来，这对行业健康发展来说是一件极好的事。”无界空间创始人万柳朔如是说。
四大家族渐显轮廓：地产商低调退出
激烈的存亡淘汰机制下，共享办公运营的四大家族模式渐显轮廓。第一，以万科、SOHO中国、绿地等为代表的地产商家族；第二，以36氪为代表的媒体系家族；第三，聚焦资源孵化成效的创投系家族；第四，共享办公市场最早的草根派“二房东”家族。
表面看来，四大家族的产品大同小异，但运作机理却千差万别。同样是“租桌子”，地产商看中的是客户背后的居住需求，媒体系看中的是客户团队对传媒的需求，创投系看中的是客户对资金的需求，“二房东”家族则看中的是客户对于共享产业链的需求。
可以说，地产商进军共享办公领域有先天优势，同时挑战重重。比如，背靠中骏地产的Fun Work在北京、上海的工位均价为2500元/人/月，在杭州的工位均价也达到了2000元/人/月，处于行业较高水平。
王彧告诉中国房地产报记者，Fun Work在业务拓展时极为重视选址和交通，以及售后配套和空间内部氛围的打造（包括装修装饰成本），能满足这四项条件的共享办公品牌，产品质量和成本势必不低，“在我们的业务范围里，孵化、加速不算是重要的服务内容，目前我们正在对办公体验和业态组合进行探索，全面升级拓展、设计、软装、运营能力。”
地产投资出身的刘彦燊则认为，“地产商做共享办公面临着两大挑战。第一，地产商主业是卖房子，而共享办公是一个服务的平台；第二，从某种程度上说，地产商缺乏专业的服务意识，很难找到一个真正做共享办公的团队。”
而在万柳朔看来，“地产商本身做共享办公的其实并不多，万科、龙湖、碧桂园等都以住宅为主，且一般都是做大办公，一般会把运营、销售等业务托管出去，其本身则缺乏独立改造和经营写字楼的能力，这也正是做共享办公必备的特质。这个领域其实给了新玩家很多机会，传统地产商一是做不了，二是这块蛋糕对他们来说或许还不够大，除了SOHO 3Q，进军这一行业的不少地产商都退出了。”
对标We Work 出租率成存亡命门
几乎每一家共享办公品牌都希望对标共享办公鼻祖We Work，但现阶段都还停留在自己的主打市场。共享办公市场已经越来越拥挤，作为商业地产的衍生品，它同所有的商业地产一样，盈利是终极目标，而凸显差异化优势就是实现这一目标的必经之路。
走进无界空间798店，就像进入了一家LOFT版北欧家居店。白板墙、LOGO墙，线条明快的白色办公桌，通透的落地大玻璃，呼应着暖色系的洽谈区和黑灰色的健身区，公共区域的涂鸦则彰显出其毗邻北京798艺术区的独特风格。
据中国房地产报记者了解，无界空间采用标准化管理，将设计理念和装修装饰模块化，比如，目标设计期为5天，装修为40余天。“从拿地到开业，我们能够在两个月内开出新店，并且能够非常严格地控制成本。我们现有的几个成熟空间（4个月以上）的出租率都在80%以上，且70%是盈利的，不过，我们今年的目标是实现百分百盈利。”万柳朔言之甚笃。
事实上，大部分共享办公空间都坐落于城市商务区，若没有足够的资金扶持，创业团队几乎无力支撑高昂成本。而在这方面，WE+有着天然优势，刘彦燊希望把过去多年在房地产、实体经济中的投资经验运用到共享办公中来，“这个行业其实很考量投资人的眼光和定位，投资本身就有风险，至于成败，很大程度上与投资方本身可以提供什么资源息息相关。”
在刘彦燊眼中，共享办公是一个重资产、重运营的商业模式，要想实现盈利，选址、定价、管理和服务缺一不可。据了解，WE+目前每个空间6～8个月就可以实现盈利，开门6个月以上的空间，出租率都在80%以上。
“其实没有什么秘密，只要预算做得足够好，执行力足够强，就可以盈利。项目不盈利的原因多是拿地、拿项目的能力较弱，管理能力不够，出租率太低。”刘彦燊非常自信，“优客工场和WE+是现阶段全国范围内规模比较大的两家，都有自己的发展模式。要想做好共享办公，基数必须够大。与酷窝合并后，我们的版图已经拓展至全国16个城市47个空间。与“二房东”不同，共享办公有一个社区概念，除了可提供办公场地外，还可以提供更多的服务空间，具备足够的资源，帮助入驻企业实现对接。”
“在品牌建立之初，创始团队往往依靠自身人脉就能实现空间较高的招租率。但随着后续扩张，挖掘市场成为了重点。目前，入驻率较低仍然是大部分共享办公品牌致死的直接原因。”王彧告诉记者，“项目盈利是Fun Work高管考核的硬性标准。我们对于单店收回成本的总体时间要求是6个月左右，出租率在50%～60%，而现阶段我们在北京空间的出租率大概是80%。”
“最懂客户或许是我们最大的差异化优势。因为共享办公是年轻人非常喜欢也愿意接受的业态，当‘80后’、‘90后’变成办公主力并拥有越来越多决定权时，这个行业需求就会越来越大。下一阶段我们也会与部分开发商联合打造空间。”万柳朔透露。
规模化发展：打造更好的资源对接商
经历了两年的洗牌整合，“小而美”类型在共享办公行业已经非主流，或许是因为没有看清行业本质，没有认识到共享办公是一个服务性行业；又或许是因为没有足够的资源、背景，无法给入驻企业提供更好的服务。不过，这些行业发展的泡沫是必要的，毕竟，泡沫的破灭，为后来者提供了宝贵的前车之鉴。
王彧说，“能活下来的企业都具有一定的资源聚集度。”而刘彦燊则直言，“在共享办公行业，只有拥有较大的规模和体量，才能够降低平均成本，获得更多溢价。”
现阶段，几乎所有的共享办公企业都宣称可以为入驻企业提供包括人力资源、法律、金融等多项服务，但要拿到这些资源，扩大规模和体量无可厚非。毕竟，共享办公还带有互联网基因——他们并不满足于做“二房东”，更希望成为“资源对接商”。
王彧表示，我相信市场上还会出现一些新的衍生业态组合，所有从业者会朝着“根据不同地段、不同建筑形态、不同客群，满足不同需求”的方向发展，未来会有更大的市场容量。
万柳朔说：“从明年开始，共享办公企业会出现较大规模的异地扩张，我们下一步将走向上海和深圳，后年做海外布局。”
刘彦燊预判，行业发展大方向没错，但到底谁可以真正存活，最多18个月，就会出现清晰的格局，“18个月后，全国范围内有较大影响力品牌数量不超出10个，有规模的也就两三个。”他对于企业发展定位明确，“这个行业没有公认的规矩，个人判断，当你拥有100～150个空间的时候，就可以站稳脚跟了。我希望到明年我们有150个空间，在这个行业稳固自己的位置。”
共享办公下半场，另一群“分食蛋糕者”也将如期加入战局——在商办限购政策日趋收紧的背景下，会有大量商办项目，以及开发商自持商业项目进入共享办公市场，机会与挑战并存。
对于共享办公，这是最好的时代，也是最坏的时代。
