未来产业园区的发展趋势到底是什么?
发布时间：2014-11-07
来源：搜狐焦点产业新区
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10月31日,“2014国家级经济技术开发区对话500强”在南京市举行。在会上，北京科技园建设有限公司副总经理王槑发表主题演讲《产业园区的开发与运营》。王槑指出，十三五期间，中国的产业地产，在房地产中占比将由目前的5%上升到13%。
未来产业园区的发展趋势到底是什么?王槑认为有五方面：1、园区的投资主体越来越多样化;2、产城融合;3、产业定位的精准化和差异化是未来园区最核心的竞争力;4、智慧与生态成为园区的新标准和新亮点;5、园区的平台化规律越来越清晰。
以下为发言实录：
北科建集团打造了北京的中关村，中关村也成就了北科建集团。
应该说北科建集团在2009年之前是北京市政府开发中关村科技园区的政府平台公司;2000年以后，北科建集团走向市场化。在走向市场化以后，北科建集团提出来了科技地产事业理论和商业模式，并且根据前10年的园区开发经验和教训，提出了产城融合加产融结合的新的科技园区开发模式。我们把中关村从1999年到2009年开发的思路和成果叫一代城，从2009年到现在，我们按照新的科技地产理论打造的叫二代城，我们正在研究推向三代城。一代城产品中，我们强调的是环境清新优美，配套功能完善，产业高度聚集，自主创新活跃，更多体现在土地一级开发和招商上。我们开发的二代城强调的是以业兴城、以城带业、宜业宜居、和谐发展，更多体现在产城融合上。目前我们在探索的在2015年准备着手打造的三代城，主要思路三句话，叫多元产业聚集融合，社会资源均衡配置，园区管理智能高效，更多体现在运用平台原理和互联网思维，打造智慧产业新城。结合北科建集团一代园、二代城的开发中的经验教训，也结合我们即将开发的三代园，下面我有两个观点跟大家分享一下。
第一个观点就是讨论一下未来产业园区的发展趋势到底是什么?特别在当今的新型城镇化大背景下，园区比较火热，而且我们一个研究，在十三五期间，中国的产业地产，在房地产中占比将由目前的5%上升到13%，产业如何与地产结合，如何用地产的手段和力量，帮助政府完成园区发展的任务，我认为这就是未来发展的趋势和需要。这种趋势有五个方面。
1、园区的投资主体越来越多样化。产业园区在过去的30年，特别在2010年之前，大多数都是由政府管委会承担基础设施建设、土地出让、配套服务等工作，也有少量的企业参与。但是呢，时间到了现在，从2010年之后，由大量的房地产商积极加入，这个力量越来越大，特别从去年开始。我们大致统计了一下，进入国内500强的32家房地产开发商里面，目前至少有28家已经全面进入了产业地产和园区开发这个领域。另外，实体企业也纷纷进入了产业地产，比如联想、华为等等，还有一些大学、基金也纷纷进入园区开发行业。
也就是说目前是政府、房地产开发商、实体企业、资本市场构成了目前园区投资的共同体。我们认为未来，随着混合所有制、金融体制的改革、公私合营模式(PPP)的推进，也就意味着无论是城市发展的基础设施还是园区发展的基础设施，政府的投资能力都将会被剥离或者被削弱，所以未来园区的开发将会真正由市场起决定性的作用，由市场的群体力量来承担和补充更多政府的投资功能的缺失，产业园区开发会呈现出投资主体的多元化的趋势。
第二个趋势，我们认为是产城融合，这是现实要求，也是未来一段时间的一个趋势。我们研究发现，目前的一些园区说是产城融合，但是还没有真正做到产城融合的程度，可能理念上想通了，但是工作上还没有做到位，产城融合作为新城镇化建设的一个现实要求，要走得路还很远。
第三个趋势，产业定位的精准化和差异化是未来园区最核心的竞争力。我们在中关村开发的过程中，当时政府在规划之中，不是没有考虑到土地的功能、产业的功能、城市的功能的结合，但是由于各种条件的影响，在执行过程中，没有做到有机结合。我也发现，在现在的园区开发中，要么有的还是纯房地产思维，开发商只做土地开发，物业建成就卖，不孵化企业，产业基本上没有;或者说有一点产业，也是低端制造业，招商不择商，结果把园区做成了大杂院。所以说目前很多的产业园区同质化非常严重。所以我认为，未来的园区要想活下去，必须有精准的产业定位，要通过园区的产业定位和风格的差异化，尤其是产业服务体系的完善化和精细化，提升产业园区发展的核心竞争力。
第四个趋势是智慧与生态成为园区的新标准和新亮点。这种趋势可以从三个层面上来看，一个层面是客户的要求越来越高，尤其是BT、IT、新能源、新材料行业，从业人员对园区的环境要求越来越高，对服务要求越来越精细化。从政府管理的目标来看，原来是把企业引进来就行，现在不行了，除了高品质的企业和高品质的园区的硬件载体，还要求交通、人流、智能、低碳环保等等，城市管理要求也在提高。第三个是投资人的期望值也越来越高，低端园区的价值现在很难提高，所以现在很多的低端园区，都在进行腾笼换鸟，通过产业的升级来提高品质，来提高价值。所以这三个层面的新要求，就决定我们在未来做园区时，生态与智慧注定了要成为新亮点，也成为整个园区行业的大趋势。
第五个方面，园区的平台化规律越来越清晰。我们在开发中关村一代城的时候，主要的任务是土地开发和招商，但是当一代城开发快完成的时候遇到了很大困难，资金链非常紧张，费了好大劲通过创新融资模式解决了，从那一刻我们明白到了不能仅靠市长，更要靠市场。现在越来越多的专业园区开发商都认识到，园区就是一个平台，我们就是要通过平台战略，通过互联网思维来加强合作，共同聚集资源，共同推进这个园区的发展。
第二个我想跟大家分享的就是这五个趋势现在看来已经很明确，怎么把握五个趋势?怎么加快推进?怎么落地，接地气?关键就是要做好顶层设计。我们每次参加产业园区的会议，市长的问题与市场的问题，总是讨论不断，永远没有结论的问题。我始终认为不靠市长不行，不靠市场也不行，关键是哪些地方靠市场，哪些地方靠市长?我们的体会是，在顶层设计上，必须要把市场与市长两部分力量结合起来。做好顶层设计，我们总结了六个方面，必须一同考虑，一同部署，一同落实。
1、产业生态体系规划。目前的园区动辄几十、上百、甚至上千平方公里，比如说青岛西海岸国家新区，2096平方公里，所以北科建提出了三代城的概念，由原来的产业园区升级到产业新城，这已经是一种必然的选择。由园到城的过程中，在顶层的产业生态体系设计中，怎么设计我们的产业，我们想，在这个生态链里面，必然要包含2.0，2.5和3.0产业，2.0产业必须是高端智能制造，必须把这个高排放、高污染产业的坚决清理掉，否则的话就回到了原来说的先污染后治理的这条老路。这种升级换代的成本很高，特别是有的地方就不能升级，不能换代。2.5产业应该有科技研发、小试、中试、一些高新技术产业的产业化，3.0产业包括大型的企业总部、高端金融服务业和3.0类的社会事业类的服务。几千平方公里，几百平方公里的区域就是一个新城，医疗、教育、文化、卫生、这些功能，也必不可缺。当然，还要考虑到生态居住。这些产业和功能，如果我们在前期研究不到位，后果是不堪设想的。
第二个是城市的规划体系，我这里讲的城市规划和我们原来的规划是不太一样的，比如说我们原来讲的产业规划、交通规划、环境规划等，今天的规划，必须增加上智能和生态的规划，这才叫现代产业园区的规划体系。
第三个是建设控制体系。要建设好的建设控制体系。政府老是担心开发商规划做得很好，建设过程中能不能落实到位?其实开发商也有这个担心，特别是把地卖给企业以后，规划得很好，但是干的不是那个样子。北科建近年来探索出一个方法，入驻的企业进来之前要签一个开发导则，如果达不到约定的标准，政府可以不给验收。通过三方的掣肘，把建设的质量给严格控制住。
第四个是要设计好招商运营体系。我们的园区是开发商和政府合作进行产业招商，我们这么多年来一直是这么做的，而且效果也不错。关于产业转移，或者产业进来之后的创业政策、房租优惠、子女上学、人才招聘、技术辅导等一系列的政策，我们通过研究发现，在北上广一线城市，这些政策是比较健全的，部分二线城市和大部分三线城市，也在学习北上广的经验，虽然在指标上落实很到位，但是由于受当地政府相关的规定，比如说体制机制没有改革，没有创新，以及当地政府的财政能力有限，不能支持这些体系的落地，所以造成一些企业没进来的时候特兴奋，进来以后很伤感，甚至有的企业没法生存，转移到别的地去了。如果说这一系列配套政策不能落地，要想实现高端产业的转移，要想实现产业的落地生根、开花结果那是不可能的。
第五个方面是要设计好金融支持体系。现在在园区开发中，入园企业进园区遇到最大的困境，就是没钱!其实开发商也一样，进入一个区域以后，遇到的最大困境也就是要付出百亿计的土地开发投资。开发商既需要承担政府加快招商的要求，还要承担加快工程进度的任务，资金怎么来?借了以后怎么还?特别是对咱们的入园的这种创新性企业，有技术，有知识，我们经常形容来的时候就是一台电脑加一个大脑，最缺的就是钱。有了钱以后紧接着就是缺人，招工招不来。我们的政府和开发商怎么为入园企业解决好这些资金的需求、人才的需求。特别是金融体系怎么设计，保证产业园区的全过程的资金需求,我们认为，这个体系一定要贯穿于一级、二级、三级市场。当然说，金融创新体系、金融服务体系，这都不是政府的职能，应该由开发商来承担，但是需要政府和开发商共同来设计好。
第六个是做好园区的管理和服务体系的顶层设计。政府管理和开发商的管理如何协调，在园区的管理体系中如何高效、智能、智慧，以及服务商和园区管理者到底是什么关系?如何协同?如何更好地整合服务商为园区产业类客户服务等等，这些都是需要事先要设计的，如果这些关系弄不好，如果没有顶层设计，那么在执行过程中势必会虎头蛇尾，难以实现园区持续高效的运营。
北科建在构建的产业园区顶层设计这六个方面，首先设计到位了，清晰了，大家思想统一了，下一步落实可能才会顺利。以上是北科建在开发过程中的一些体会和思考。
