近日，由中国房地产业协会发布，戴德梁行提供数据及技术支持的“中国商务写字楼指数”（下简称“写字楼指数”）引起了新华房产记者的关注。
写字楼指数以2014年第三季度为研究区间，将北广上深在内的16个城市纳入统计范围，结果发现，南京商务写字楼活跃度指数超越上海，与北京、深圳同列为了一类城市，即活跃度最高的城市梯队。
而上海、广州、杭州、大连、厦门、青岛、西安、沈阳和长沙等10个城市分列二类至五类，高端写字楼市场发展前景喜忧参半；余下的成都、天津和重庆三个城市为六类城市，这些城市的高端写字楼市场面临较大挑战。
南京“意外”进第一方阵
据了解，写字楼指数选取了上述16个大中城市高端写字楼市场的租金、空置率等几大主要指标，通过标准评分体系的测评为每个城市的各个指标打分，并求取平均分值。
然后，选取中国商务写字楼指数发布的首季为基准时点，将全国整体市场的平均分值2.95分做为指数100（2.95分=100），进而求取16个大中城市各自的商务写字楼指数。
新华房产记者注意到，尽管北京、深圳、南京在第三季度被划分为一类城市，在16个大中城市中拥有最低的空置率、最高的吸纳率，然而，支撑这种强劲市场表现的理由却是千差万别。
北京是过去4年间唯一一个可租赁面积始终稀缺、总体空置率低于4%的城市，其极低的空置率和强劲的市场需求，主要是由于过去几年间，布局于此的金融机构、TMT（科技、媒体和通信）类企业和专业服务机构的持续高速扩张，使得新入市的高端写字楼项目吸纳速度较快。
至于深圳，则是依托大批企业在前海深港现代服务业合作区注册办公。由于前海地区目前缺乏新增供应，因此作为一个临时举措，已有超过7000家在此注册的企业选择到业态成熟的罗湖区和福田区租赁写字楼。
与此同时，深圳现有的写字楼存量仍然呈现紧缺态势，因此核心商业区新入市项目均表现出良好的预租、吸纳情况。受此影响，第3季度深圳高端写字楼市场的整体租金同比增加17%，增幅高于国内其他主要城市。受供应紧张、空置率低以及需求强劲等多重因素影响，深圳新入市的高端写字楼项目平均仅用一年时间即可出租率达80%。
值得一提的是，在三个一类城市中，南京高端写字楼市场的活力相对较低。而南京之所以能在评分体系中名列前茅，主要是因为与一线城市相比，南京高端写字楼存量、市场吸纳量均较小，这使得本地市场在供应和需求之间保持了相对平衡。
因此，对比其他城市，南京写字楼市场的各项指标，如空置率、租金增长率和新增供应等较少出现波动。相比北京强劲的市场，南京新入市的高端写字楼项目吸纳周期虽然有所延长，但对业主来讲仍在可接受范围。
重庆写字楼空置率达38%
南京“意外”晋级第一方阵的同时，上海却“意外”的被划分为第二类。报告指出，后者的“意外”主要是由于过去一年间其写字楼市场的租金几乎没有实质性的增长。由于上海市多个区域均出现大量新增供应，同业竞争激烈。为了确保长期收益的稳定，多数写字楼业主选择提升出租率而不是保证较高租金水平。
然而，除了目前大量新增供应短期内抑制了租金增长这个问题以外，实际上上海从来都是高质量办公物业需求最为强劲的市场之一，吸引着内资及外资企业入驻。因此，尽管近期租金增长不明显，上海高端写字楼的平均空置率仍处于全国较低水平，大约在8.8%；同时，上海新入市的高端写字楼项目吸纳速度几乎与北京相同。
三类至五类城市以国内部分二线城市为主，这些城市的写字楼租赁需求相对较弱，且主要来自国内金融企业。与一线城市相比，这些二线城市对国际金融市场的变化敏感度较弱，反而更容易受到当地供需失衡的影响。
这种现象在未来供应量较大的城市表现更为明显，未来5年间的供应量将会成倍增长。以西安为例，未来供应量与现有存量的比例预期将达到2.47倍。过去一年间，此类市场迎来一批高品质写字楼项目入市，尽管供大于求，但由于部分租户从原有项目迁至新的高端写字楼，使得租金出现上涨。
报告分析指出，写字楼指数排名三类至五类的城市与一线城市相比，高端写字楼项目较为稀缺，因此当新兴商圈出现一两栋新的高品质写字楼时，会有相当一批租户迁出CBD商圈的原有写字楼，以追求更高品质的办公环境。这在短期内会引发写字楼租赁市场的波动。今年上半年，杭州写字楼市场吸纳量出现骤然上涨，一批私营金融企业和专业服务类企业搬迁至位于钱江新城内新落成的写字楼项目，以追求更高品质和更低的租金成本。但第3季度这种大规模上涨势头并未持续，吸纳量出现了小幅下降。
国内16个大中城市中，成都、天津和重庆写字楼租赁市场的活跃度相对最低，属于第六类。这三个城市写字楼市场的特征是吸纳速度缓慢、空置率持续上涨，同时与各自现有存量相比，在未来5年均将迎来大量的新增供应。第三季度数据显示，重庆的平均空置率已上升至38%，同时2015年至2019年的新增供应量将是现有存量的4.9倍。如果所有未来供应都能按期入市，重庆的供应量将会在这16个城市中居首。
与此同时，重庆高端写字楼项目吸纳速度较慢，其写字楼市场的供应量远远大于需求量。在供需如此失衡的市场状况下，重庆去年的租金水平出现负增长。长沙高端写字楼市场也有类似情况，近几年空置率持续上涨，达33.5%，这使得租金承受下行压力，同比降幅达8%。
尽管如此，对于这三个城市较为有利的消息是，这些城市中有相当多的租户对市场未来的发展持乐观态度。他们认为当前供过于求的写字楼市场是其发展良机，并希望能够抓住机会缩减租金成本，寻找更现代化、更理想的优质办公环境。
