富力小镇淘金 土地荒下产业理想国的三线诱惑

“三十年河东，三十年河西”，市场的风向瞬息万变，曾经被众多房企“嫌弃”的三四线市场，在一二线城市土地荒之下，又开始变成了受追逐的对象。

与此同时，国家推进产城融合的大背景下，产业小镇兴起，在一二线热点城市周边开发特色小镇亦随之成为潮流，吸引一大批房企纷纷加入这一新模式的探索中。

近日，富力地产在集团官方微信上发布消息称，公司副总裁、华南区总经理刘臻于4月10日到清远调研考察，拟在清远投资建设科技特色小镇。

有观点认为，特色小镇选址需要在一二线大城市圈内有一定经济基础的城市，主题也需要与当地的优势产业相关联，最关键也是决定项目能否持续发展的一点是，产业的引入及培育。

回溯以往的项目，富力并不算第一次接触产业地产，但真正涉及到产业地产开发的项目屈指可数，更多的还是住宅产品开发及销售。

选址方面，相比更热门的中山、东莞、珠海等城市，清远并不算珠三角经济靠前的城市，产业也基本以工业为主，科技方面相对薄弱。

因而，对于富力想要在清远投资产业地产项目，借助特色科技小镇淘金，有业内人士认为，与其他房企相比，富力在产业地产开发及运营上还需夯实基础和优势。

富力小镇淘金

对于此次在清远投资建设科技小镇事宜是否已落定以及具体项目等信息，富力地产相关负责人并未回应。

据富力地产集团官方微信4月14日消息，集团副总裁、华南区总经理刘臻一行于4月10日到清远调研考察，与清远市就如何打造科技特色小镇进行了交流，并参观了清远市城市规划馆。同时表示，希望能与清远开展合作，在清远投资建设科技特色小镇。

清远市政府方面则表态称，欢迎富力地产前来投资建设科技特色小镇，将创新资源引入清远，与产业结合。清远市相关部门将积极与富力地产对接，加快科技小镇建设方案的深化研究。

虽然尚未获悉何时能有确切项目落地清远，但富力投资特色小镇，开展产业地产业务的计划已是无疑，且该计划中包含的城市，并不止清远一个。

就在清远行前两天，富力的相关负责人还于4月12日到访了北科建集团，双方就京津冀区域的合作进行交流，也表态将寻求合作机会，共同发展京津冀区域。

对于此次合作的出发点，富力方面透露，除了传统的住宅及商业地产领域，其在智能家居、科技特色小镇、物流园等领域也均有所涉及，如今已步入地产行业新时期，“富力集团也在谋求转型。”

回溯以往的项目，富力并不算第一次接触产业地产，海南富力红树湾、安徽滁州富力乌衣水镇等均是以休闲度假为名的旅游度假区项目，但这些项目实际上更多的还是住宅产品开发及销售，并未涉及太多产业地产的内容。

新媒体还了解到，2010年12月富力首入南京时，曾以23.6亿的总价获得两宗麒麟科技园内的产业地产园区地块，项目总体量58万平方米。

几个月后项目奠基时，富力透露该项目将投资80亿元打造为集聚高新技术产业和人才的科技基地，包含科技研发办公、商业配套服务和生态智能住宅三大区。

但理想与现实总是有落差，虽然该项目早已入市，也先后引入了部分科技企业，市场却并未给出预期的反应，甚至有业内人士表示记忆已有些模糊。

南京资深房地产评论人士尹霄飞表示，麒麟新城是南京政府重点规划的新区，但到2015年区域的规划并没有完全落地，近几年区域内的项目开发以及政府基础建设速度也都开始变慢。富力虽较早进驻该区域，但项目受到的关注并不高，品牌也还未打响。

广州社会科学院研究员彭澎则表示，房企需要探索新的地产模式及增长点，加上国家政策推动，富力开展产业地产还是顺应潮流的，但此前富力并没有很多产业地产方面的经验，相比其他房企，经验及优势都需要弥补。

产业理想与三线诱惑

如果说去年国家提出未来五年在全国重点培育和发展1000个左右特色小镇，同时出台相关政策导向是吹起产业地产春风的话，去年底开始大都市圈内的三四线楼市回暖则相当于是催化剂。

一二线城市土地越来越稀缺，以产业地产的方式进入周边城市，不仅能帮助房企获得更多土地，还能承接来自大都市圈概念的利好，由此吸引了绿城、碧桂园、时代、雅居乐等一大批企业纷纷试水。

除却仅为了借产业地产东风拿地的部分企业之外，如上海中原地产分析师卢文曦所言，目前国内房企做产业地产其实更多还处于一种“试错模式”中，只要按自己的思路发展下去没有发生错误就是成功的。

有观点总结认为，特色小镇主要是为了引流，解决大城市人口过于集中的问题，因此选址需要在一二线大城市圈内有一定经济基础的城市，主题也需要与当地的优势产业相关联，同时还能利用周边城市产业资源。还有最关键也是决定项目能否持续发展的一点是，产业的引入及培育。

在珠三角区域，碧桂园及时代地产算是试水产业地产里较为受到关注的两家房企。

以时代地产为例，2008年至今已在广州开发运营了5个特色产业园项目，在广州、佛山也已签约两个新项目。

去年12月，时代地产正式宣布成立产业集团并发布未来小镇战略。虽然通过此前的项目积累了一定的团队、资源和经验，但时代地产董事会主席岑钊雄依然表示，要做好产业地产并不容易。

为了解决产业定位及导入、培育小镇项目的关键及难点，时代提出“价值合伙人”理念，寻找开发过程的合作伙伴，并与土地使用权所有者建立合作，借此达成双方持续的发展。

无独有偶，碧桂园在去年中宣布投资300亿在深圳落地其首个科技创新智慧生态小镇项目后，找来了深圳当地一家物流装备和能源装备供应商中集集团作为合作伙伴。

借此，产业地产“新手”碧桂园不仅获得了对方手中的存量土地资源，也能借助中集集团的产业资源，为小镇项目的产城发展提供协同效应，解决产业引入及培育的问题。

回到此次富力地产清远投资科技小镇项目事件中，从城市选址来看，相比更热门的中山、东莞、珠海等城市，清远并不算珠三角经济靠前的城市，产业也基本以工业为主，科技产业方面则相对薄弱。

不过，彭澎认为，从楼市看，清远确实住宅量太大，市场已饱和，但得益于近两年广清一体化的加速，佛山、广州不少产业都转移到了清远，加上轻轨、高速的贯通，清远在招商引资、产业转型升级方面其实已有很大的改变，所以具备了一定的高新产业发展基础。

至于未来有确切项目落地后，富力是否会寻找合作伙伴共同开发清远小镇项目，目前尚未可知。

在与北科建洽谈合作开发京津冀区域时，富力地产曾表示，希望与北科建集团这样拥有丰富的城市区域综合开发能力的大型国有企业集团取长补短，优势互补，资源共享。