汕头：发展工业地产之路，有哪些细节需要突破？

近年来，一些城市如重庆、上海、武汉、深圳等都在积极发展楼宇产业园，形成了一定规模，发展趋势良好。

汕头人地矛盾突出、中小企业众多、工业用地紧张，但是低效利用土地现象普遍存在。当前，省委省政府把产业园区扩能增效作为加快粤东西北振兴发展“三大抓手”之一，在这个背景下，汕头也在发展工业地产之路上跃跃欲试，鼓励通过产业地产、标准厂房、楼宇经济等，推动企业“上楼”，来推进产业集中、集聚、集约发展。汕头首个工业地产——中海信（汕头）创新产业城的落户，更是让大家看到了希望。

那么，汕头工业地产能否迎来春天？在扶持政策、产权归属上还有哪些地方需要突破？记者进行了一番走访。

汕头明确支持工业地产发展

工业地产在发展中标准厂房可租、可售、可定制成为众多企业关注焦点。但是要全面推动工业地产遍地开花，需要相关的政策支持。去年，汕头印发《促进民营经济大发展大提升若干措施》（以下简称“《措施》”），其中就对促进工业地产发展和开展标准厂房建设试点工作进行了相关措施上的框架性支持。

《措施》明确支持工业地产发展，支持以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，按照国家通用标准及行业规范要求统一设计、建设，集投资、开发、经营管理和服务为一体的工业地产建设，研究制定相关扶持政策措施，保障用地供应、鼓励民间投资、支持产权分割、建立补贴机制。

《措施》中还提到，鼓励园区管理机构、园区国有投资开发公司和具有房地产开发三级以上资质的各类开发企业建设标准厂房，标准厂房原则上要求建设4层（含）以上，占地面积1500平方米以上、建筑面积6000平方米以上、容积率2.5以上。

这些标准厂房的试点建设就设立在7个市级以上园区，包括汕头保税区、高新区、金平工业园区、龙湖工业园区、汕头市产业转移工业园、澄海岭海工业园、南山湾科技产业园。

那么，标准厂房建设能够得到什么扶持？对此，《措施》中提到，财政要给予相关资金支持。2016—2018年，市财政每年安排专项资金用于扶持标准厂房建设，对2016—2018年建成并经竣工验收符合要求的标准厂房，按建筑面积对第二层及以上部分给予20元/平方米的一次性奖励，最高不超过100万元。

业内人士：多项细节需要破题

记者也了解到，目前，由于关于工业地产全市层面的建设相关意见还尚在制定中，有些措施仍然未能真正落到实处。

“厂房在租赁方面不存在什么问题，但是在出售方面，例如如何确定土地的权属，如何办理不动产权登记手续，企业最后能否拿到产权证明，确认产权归属，才是工业地产核心要突破的点。”业内人士说。

针对该问题，相关负责人告诉记者，工业地产销售只要确认厂房是商品厂房性质，开发商具备开发资质就可以销售，具体可以参照商业地产管理模式进行，并依法办理不动产登记手续。

目前，在有关部门起草的相关文件中显示，汕头在严格产业用地准入标准管理方面加大力度，包括工业项目投资总额、投资强度、亩均产值、亩均税收等准入指标，“这个准入条件以及将设定好的条件纳入土地公开出让的内容，可以进一步提升工业用地产出效率。如果是未达到标准的项目，不会安排新增建设用地指标。”

业内人士认为，后期的建设项目用地监管也十分必要：“包括在土地成交后、签订土地使用权出让合同前，应该就项目定位、投资强度、亩均产值、亩均税收、建设规模、建设期限、项目用地推出机制、违约责任等内容做出规定，接受监督。”

此外，什么样的产业才能入驻到园区呢？业内人士提到，并不是所有的产业都适合工业地产发展模式，原则上应该引导该区域1到2个符合区域发展方向的产业，但目前尚缺乏具体产业扶持激励政策，这样就难以引导转型升级的产业入驻到园区中。

中海信创新产业城就在南山湾科技产业园区中，也是试点园区之一。该企业相关负责人告诉记者，基于该《措施》的大框架下，未来这些问题应该可以得到全面解决。

突破口：借鉴重庆楼宇产业园发展模式

与汕头情况十分相似，重庆也是人多地少，用地紧张，发展工业受到土地的严重制约，但早在2005年，重庆就开始鼓励社会力量建设运营多层标准厂房，2006年印发了建设标准厂房的通知。

重庆为加快楼宇产业园发展，相继出台《关于推进都市工业园（楼宇）建设的意见》和《重庆都市工业园（楼宇）建设管理办法》，并在现有工业用地指标使用中，市政府每年明确楼宇产业用地指标，充分利用工业园区或园区外的工业用地新建一批特色楼宇产业园。

随着业态的不断发展和成熟，重庆多层标准厂房逐步演化发展为楼宇产业园，并在2014年以后进入快速发展期。截至目前，重庆市认定的楼宇产业园62个，总建筑面积达到1100万平方米，共吸引1.53万家企业入驻，创造产值超过1500亿元，每平方米产出强度平均达到1.57万元，每平方公里产出强度高达150亿元。

在重庆经验中，对于标准厂房建设明确规划控制指标，明确建设主体，严格实行项目认证。为防止开发商借用标准厂房名义开发商品房或圈地，规定由各园区管委会对标准厂房项目进行初审，下达《标准厂房建设项目确认书》，未获得该确认书的项目，一律不被认可为标准厂房项目，加强项目动态管理。

业内人士认为，借鉴重庆市做法，在鼓励楼宇产业园开发建设的同时，也要注重同步配套限定性、规范性措施，避免楼宇产业园开发走样变形。

在重庆，对于楼宇产业园开发建设有明确的限定性规定，比如，要求“标准厂房可用于出售或出租给工业企业，开发业主自用面积不超过30%”“单个项目建设规模原则上不低于5万平方米”“建筑密度不低于40%，生活配套占地和建筑总面积不超过7%，最小分割销售面积不低于300平方米”等。

“借鉴重庆模式，汕头市在鼓励发展楼宇产业园的过程中也应出台相关限定性规定，强化政府主导和把控能力，加强对楼宇产业项目建设全过程监管，确保楼宇产业健康、规范、持续发展。”业内人士说。

天安数码城集团与汕头市政府达成战略合作意向

在汕头投资建设两个产业园

近日，汕头市政府与天安数码城（集团）有限公司签署战略合作框架协议。

据了解，天安数码城集团与市政府达成战略合作意向，拟依托广东以色列理工学院和汕头大学，在金平区投资天安科创产业园，在华侨试验区投资高端国际产业园。

天安数码城是一家创新企业生态圈的开发商和运营商，现已在全国11个城市开发运营17座园区，总运营面积超过1600万平方米，版图覆盖珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈和西南经济圈四个活跃经济圈。

作为上世纪90年代第一批涉足工业园开发的企业之一，天安数码城集团不仅在业界积累了良好的口碑，也摸索出了自己独特的产业地产运营模式。其园区形态历经工业园、工贸园、科技产业园，如今已成为集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，并创造性地将园区分为城市型产业园、生态型产业园以及主题产业园，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，实现产业升级，推动区域的城市化、工业化和现代化发展。

“在产业地产的浪潮当中，不管是原来做传统产业地产的，还是有新资源转型的，都需要更多的创新、探索和挖掘。”天安数码城集团总裁杜灿生说。

此次与汕头市合作，双方将发挥各自的资源和优势，在以产业园区开发运营为主的多个领域开展合作，通过市场化的方式，助力区域产业优化升级和城市价值提升，打造汕头创新产业集聚发展的新载体、新动力、新地标。

“我们服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期，用智慧化、市场化和国际化资源，多维度契合企业成长的各方位需求，关注企业与资源、企业与企业、企业与政府的互通、互动、互促和生态圈的自我更新、驱动，促进企业的发展壮大和区域经济的转型升级。”天安数码城集团董事长李可说。

“目前工业地产还在探索，目前并没有统一的模式。天安数码城除了在产业园区的建设运营方面具有丰富经验外，我们还看中其对片区内老旧工业区、居住区进行城市更新，优化城市空间布局，促进产业转型升级，提升城市形象和市民生活环境。可以说，我们看中的是园区真正的产城融合。”汕头市经信局相关负责人说。