房地产行业进入存量房市场，城市更新是城市未来以及行业发展的重心，更是行业的下一个风口。在政策层面，近些年国家一直鼓励地方盘活闲置土地、存量房市场，并出台相关政策为各地方政府调整土地供应提供依据;城市层面，由于城市化较早，不少城市出现规划、基础设施、商业用地(乙级写字楼、商业裙楼、工业厂房)等落后现象，城市更新战略成为处置土地历史遗留问题、提升低效用地潜力、促进社会经济可持续发展的关键途径。
放眼存量房时代下的深圳，以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式日益受到政府、运营商、服务商等多方的共同重视。如何焕发日渐稀缺的核心区写字楼市场，如何帮助不动产业权人盘活存量物业，成为了区域运营商(商业不动产管理公司)的重要考验。
存量物业的“焕新之路”
为什么需要改造?
一线城市市区新供应土地越来越少，商业可用地几近饱和，一线城市核心区写字楼“基本将以存量改造为主”，换言之，增量将主要来自“存量”。从社会价值而言，这些占据一线城市核心地段的存量物业，因楼宇老旧，与当代城市发展和功能产生了严重不匹配的情况;从经济价值而言，这些存量物业较比周边物业租金常年偏低，价值无法体现，亟需改造提升。这些被闲置、陈旧的老建筑，通过改造、升级加之以精细的运营方法，正在迎来新生，这也为商业不动产业权人带来了新的商机。有关分析人士认指出，商业项目可通过“商改写”获得更高的租金及资产溢价，其中租金收益增加可达20%~30%。
由谁改造?
在外行人看来，存量楼宇改造只是硬件升级，若真如此，业主完全可以自己进行升级。事实上，操盘存量楼宇涉及到定位、定价、改造、出租、资金回收、如何帮助业权人实现稳健的现金流等各种环节，运营管理的链条更加复杂，因此，这过程中需要的是细分化的专业能力。这是现在市场上商业不动产业权人、亦或者是私人“二房东”所欠缺也不具备的能力。
围绕城市存量资产，通过改造来提升品质、价值和服务，提升价值收益，这与传统的开发商拿地盖楼的模式完全不同，其核心是资产管理能力，这也是城市更新发展进程中，不可或缺的重要角色——商业不动产管理公司。
如何改造?
城市更新的发展，已从过去“拆除重建”的发展模式更新迭代至“综合整治”。而商业的存量资产改造，主要是指对于已有的商业、办公、厂房等项目进行改造，赋予其新的功能，提升项目的整体价值，从而获得更好的收益。
那么在确定物业改造的必要性之后，先要对改造物业进行一个全面的评估。存量物业普遍存在外立面过于老旧的情况，楼宇定位、功能与周边区域的整体品质不匹配，造成大楼运转低效。除了外立面的问题，这些大楼在运行10年以上之后，内部的设施在使用多年后，均会出现不同程度的老化。因此，要从外观、功能、运营、周边区域评估等各方面对物业进行评测，并根据楼宇情况对症下药，提出改造的方案。
