姜昧茗解读:产业园区的"明"与"暗"

　　作者简介：姜昧茗，现任职中国低碳高端智慧园区联盟常务副秘书长、北京经开投资开发股份有限公司研究发展部总经理。

　　从去年以来，产业园区似乎一夜之间成为一个特别热门的话题，几乎所有与房地产有关的论坛或者会议，如果不加上一个有关产业园区的版块，就说不过去。当然，只要有园区的话题，来的人也总是特别多。我参加的好几个会议，都超出了主办者的预期，因为没有足够的座椅，大家只能挤在走道上，更是显得火爆异常。而在地产圈，走到哪里，你都能听见:"我们也新拿了一块地，准备做园区。”房地产大佬们，更是卯足了劲儿，准备大干一场，粗粗算来，转战园区的，从中粮、万科、绿地、世贸，到富力、复星、协信……不知道叫群贤毕至呢，还是蜂拥而上。还是熟悉的名字，但是，早已不是熟悉的玩法，这些大佬们，还能否再现往日的辉煌?中粮在房山的农业生态谷还犹犹豫豫，而转眼万科在郑州美铭科技园折戟的消息又传了出来……

　　产业园区，好大的一张饼，看上去很美，但吃起来，个中滋味，恐怕只有操盘者自己知道。

　　在与产业园区相关的各种论坛上，大家看到园区的灿烂前景和光辉未来被描绘得无比诱人:新型城镇化的政策支持，产城融合的呼声潮起，金融政策的逐步放开，京津冀一体化的产业转移，实体经济落地的现实需求…… 真是这里风光独好，万事俱备，只欠东风。偏偏在二、三线城市不少开发区，工业用地还真的不难拿。为了争夺产业，地方政府真可谓十八般武艺用尽。尽管上层三令五申，但很多地方，零地价早已是业内心照不宣的秘密，更不用说各种名义的税收返还，产业补贴，支持政策。总归，只要你能来，我什么都愿意。当然当然，所有所有，都只是产业园区的“明”。

　　当你充满欣喜，满怀即将发财的沸腾热血一脚踏进产业园区建设的宏伟蓝图中，你才会发现，原来，白天不知夜的黑。

　　且不说产业园区捉摸不定的概念定义，从土地开始，就可能给你一个下马威。你知道么?产业园区的管理从土地开始就是游走在政策边缘。

　　研发用地?便宜，自用当然没问题，但那是绝对不允许卖的。

　　工业用地?便宜，盖厂房自用?可以，但要卖?也不是不可以，得看情况。工业用地拿到是什么样?得看情况。没水没电没气?也有可能，自己投资吧。另外记住哦，如果你盖了产业楼，大部分情况下，它是不能分割的，只有一个产权证。但是呢，我也听说过分割的案例。怎么说呢，看"操作"。嗯，当下的语境中，这个词相当关键。(小声点，我没说错什么话吧。)

　　物流用地?嗯，比较复杂，得看情况。有时，它是工业仓储，有时它又会化身商业用地。注意，两者可差远了哦。当然，也有玩得溜溜转的，利润那可不是一点半点了。

　　这是一个谁都想管的孩子，但最后却说不清是该谁来管着它。想想也是，又是产业、又有商业，又是地产、又是物流，又有住宅(公寓配套)，又有厂房，又有写字楼……好乱啊，是不是，反正我是没想明白，也难怪管理单位了。

　　无所适从，我只能这么说。

　　通州最近把工业用地上独栋的下限调高至4000平。我不知道4000怎么来的，大概齐吧，这么大体量想买也只有企业行为了。但4000就一定是一个科学的数据不?就更能促进产业发展不?反正我不知道。

　　工业用地以相对便宜的价格出让本身就是政府推动产业发展的一种政策设计，通过土地价格差来这种变相的土地补贴来推进企业更专注于产业本身。但土地的日益稀缺性使得土地本身的利益已经大大超出发展产业能够带来的好处了，资本的逐利性使得各种钻空子的行为几乎是一种必然。如今，各种奇奇怪怪的限制政策往往都是应对性的，缺乏一以贯之的顶层设计，这在使得“便宜不是那么好占的”同时，也必然带来了制度和管理的随意性。这就使得初入行者在园区领域不得要领，也使得大家不得不首先承认，做产业园，首先就是要做好政府关系。哥俩感情不好，想做园区，没门。

　　其实就算感情好，还是难。众所周知，产业园区投资大，回收周期长。由于面向的是企业，决策过程和住宅相比不可同日而语，不仅常常是团队行为，而且整个购买周期极为漫长。由于渠道的成功率远远高过无目的性的广告宣传，也带来了产业园区的销售经常是高层之间的沟通和博弈，同时，为了满足不同企业的个性化需求，后期改造也比比皆是。

　　产业园区还有另一个众所周知的难题，产业定位和后期招商的不匹配。为了拿地，在产业园区定位的时候必然是怎么高大上怎么来，怎么吸引眼球怎么来，所以，有时候你都可以从园区的初始定位来倒推这个园区拿地时间，文化创意产业园、光机电产业园、低碳产业园、光伏产业园、生态农业园、云计算产业园、电商园……产业浪潮一波波，总有一款适合你。大胆想象，政府满意，才能拿到地，才有优惠政策。当然，纸上谈兵总是容易的，如果不是真正经过小心求证的阶段来明确定位，到了真枪实弹上场的时候，自然只有对市场缴械投降了。不过，生米都煮成熟饭了，也只能捡到筐里就是菜了，对投资人，利润高于一切。当初我们说好的定位呢?嗯，再说吧。

　　产业园区的性质决定了园区建设的每一个环节都是和政府的博弈，和政府的关系决定了产业园区能否顺利地走完全程。没有政府关系还想做产业园区?我看你还是洗洗睡了吧。园区边界的模糊性，政策的灵活性、可变性，使得园区从拿地到后期运营服务都要与政府保持密切的合作关系。获取土地的时候，如果从一级开发开始切入，根据与政府关系的远近，你的利润可能来自土地整理，基础设施建设，政府项目代建，或者，直接来自一二级联动的二级市场土地开发。

　　从二级市场切入，可以是项目自身的销售、租赁，也可能是税收返还，税收分成，政府奖励，项目补贴……只有想不到，没有做不到，当然，一切的一切，都是看你与政府如何去合作。所以，你有时候听说，产业园区利润高至800%，有时候你又听说，产业园是赔钱生意，项目周期长，回收期长，利润率极低。

　　所以，园区生意好做，也不好做，关键看，你是谁。