房地产：行业投资回归常速 松绑限贷需要一个过程

　　在2014年天津夏季达沃斯论坛上，几乎所有的与会嘉宾很少提及房地产相关话题，很多人认为，这是因为当前房地产市场成交低迷所致。恰好，于9月15日国家统计局公布的数据再次印证了这一点：1-8月全国房地产开发投资5.9万亿，同比增长13.2%，增速回落0.5个百分点。房地产开发景气指数为94.79，比上月下降0.03点，为2012年11月以来近20个月最低值。

　　目前除北上广深外，其余城市已逐步放松限购，但库存仍在增加。截止8月，商品房待售面积约5.6亿平方米，比7月末增加930万平方米。今年房地产投资增速为何放缓?房产信贷松绑会有怎样的时间表?在当前市场环境下，开发商该如何应对?

　　行业投资回归常速

　　据统计数据显示，2013年房地产投资增速为19.8%，而今年则一路下跌，目前仅为13.2%，逊于固定资产投资整体增速。中房研协首席研究员李战君表示，当前国家整体经济下行，不是只有房地产行业处于下行通道。目前房地产市场能保持10%-13%的投资增速，这种增长势头在国内各行业中仍走在前端。实际上，拿今年1-8月份房地产投资交易量各方面数据来看，虽然低于去年，但是依然远高于2012年、2011年和2010年。

　　“我并不认为现在房地产下行将出现多么大的危机，只不过是和去年‘异常’年份交易相比有所回落，而且所有指标回落都在10%以内。我国房地产投资交易依然保持在一个高位上进行。”李战君说道。

　　中国豪宅研究院院长朱晓红认为，从2001年开始，我国房地产市场投资增速持续加快，直至近几年才有所下滑，但是下滑的幅度不是很大。当前房地产市场投资属于正常状态。值得注意的是，市场投资结构发生变化，中部和西部地区的投资额有所上升，住宅投资下滑速度也比较快。

　　在东兆长泰投资集团有限公副总裁、北京天地开发有限公司总经理夏子明看来，当前房地产行业发展趋势正回归“正常”。去年在资金趋紧的情况下，反倒因为一些具体政策上的拉动，提前释放了消费，行业及客户资金面也是趋紧的，再加上国家一些宏观政策、限购、限贷多方面影响，整体从供到需，对未来市场的不同看法造成下行趋势的判断和预估，造成投资减少。与此同时，地产商回笼资金减少，开发商对后市判断也影响投资思路。

　　松绑限贷需要一个过程

　　目前在全国限购城市中，只有北上广深政策坚挺。李战军认为，北上广深限购政策也应该放开。“首先政府应对大面积、房价高的豪宅放开，因为这一部分房屋与老百姓保障性住房关系不大，反过来政府可以通过出售这批房屋来获取较高收益，然后再把这些收益补贴到低收入阶层、弱势群体住房上去。”李战军说道。

　　朱晓红表示，他认可这些城市对高端住宅放松限购，但不赞成短时期内全面开放。因为这些地区城市资源比较丰富，会吸引大批人群进城务工，政府对城市规模的控制会有所考虑，全面放开会造成楼市房价上涨。

　　虽然目前绝大多数城市限购松绑，但楼市库存量却在增加。业内人士认为，限购政策取消并并不能治本，关键在信贷松绑，那么今年限贷松绑否有会有“时间表”?

　　李战君认为，信贷松绑会有一个过程。银行为了规避风险，在今年一季度大幅度地减少了对行业开发和消费两个方面的贷款。银行还越来越关注理财，其充当中介人，把优质客户吸引过来，给予更高的存款利息，同时用更高的贷款利息吸引那些在正常情况下拿不到贷款的企业和个人。理财所形成的利差大，银行靠存款还有20%的准备金，实际上存100万只能贷80万，且存贷逆差受到央行的严格控制。在这种情况下，银行趋利，考虑到首套房中低收入者的支付能力不足，在贷款的力度上和优惠程度上都比往年差。“我相信进入四季度以后，这个情况会逐步得到改观。”李战君说道。

　　朱晓红表示，央行日前启动约500亿元定向逆回购操作，实际上是放给商业银行去做业务，这在短期内释放一个信号，现在银行货币宽松，很多地方购房者只要还清首套房贷，再买房时还可以按首套房的利息优惠申请贷款。由于豪宅市场的买主很多购房无需贷款，因此限贷松绑对豪宅市场来说只是“微刺激”。取消限购限贷政策的真正作用不是为了促进市场放量或是把房价降下来，而是向市场传递信号，表明房地产市场由色彩极浓的行政调控逐步放手，回归市场。

　　政府应加强保障房建设和供给

　　在当前市场背景下，李战君认为，由于整个房地产市场相对比较低迷，因此此时不是卖房的好时机，房产很难卖出好价钱。购房者应抓住这个机会，和开发商讨价还价，同时看看能否从银行争取到相对优惠的房贷。购房者还应根据自己的财力及家庭需求，不要做非理性置业。政府在政策调整的同时，加强保障房的建设和供给。首先要解决城市户籍居民住房困难问题，然后再逐步把进京务工的非户籍人口的住房问题解决好，建立科学供给分配体制。

　　朱晓红表示，选择豪宅时，购房者要综合考虑体系价值，包括城市选择、地段选择、社区选择、企业品牌选择、景观选择等方方面面。选择豪宅还讲究性价比，虽然多半处于自住，但是依然要考虑投资属性。此外，购买豪宅还要考虑以谁为邻，考虑项目周边配套等。

　　夏子明认为，购置豪宅首先要衡量自己的经济承受能力，其次要衡量项目自身所拥有的豪宅特性，居住圈层、管理服务、延展服务、产品形式等都是要考量的方面。“在中短期内，实际上前些年别墅价格没有普通住宅涨幅快，别墅市场相对平稳。未来具备豪宅性质的土地供应有限，而伴随国内高净值家庭的增长，他们对生活改善的需求会越来越迫切。今年至明年上半年是入手好时机。”夏子明说道。