【案例】买卖农村土地(承包经营权)的法律风险有哪些？
发布时间：2017-02-28
来源：
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农村土地买卖是指在政策、法律方和法规允许的范围内，以货币为媒介，非家庭承包性质的农民集体所有和国家所有，依法由农民集体使用的耕地、林地，以及其他依法用于农业的土地所有权的变更和使用权的流转。
基本案情：
2009年邵某将自家的几十亩土地及山林及房屋出卖给了邹某，当时双方在起草合同的时候，因担心土地不能买卖，就将买卖写成了承包，但根据在场见证人等证据证明，双方实际转让的是农村土地承包经营权。但当时双方在签合同时并没有邀请村民小组和村委的人参加，是私下完成的交易。合同签订后，刘某将12000元现金交付给了田某，开始耕作田某的土地上，该村民小组的其他村民及村委从未表示反对。履行合同到第5年时，该地因国家建设需要，需征用原属于田某的土地，有征地土地补偿款，这个时候田某就开始反悔了，认为他的土地并没有卖给邹某，而且土地承包证还是他邵某的名字，所以土地补偿款应归其所有，并要求将未征收的余下几十亩土地和山林等也要收回，由此双方发生争议，邵某起诉到法院，要求土地补偿款等全部归其所有，邵某委托本律师代理诉讼，形成本案。
律师意见：
一、农村土地并不是不可以买卖。老百姓眼中的买卖农村土地，事实上就是农村土地承包经营权的转让，在买卖双方均是农民，买地的用途也是用于农业生产，根据国家法律法规的规定，农村土地承包经营权是可以自由流转的，只是买卖/转让则需要满足一些法定条件，若需经过发包方同意方可，其它形式的土地承包经营权流转形式，若出租、转包、互换等并无需要发包方同意。所以农村土地并不是完全不能买卖，满足相应条件后是可以实施的，当然如果是就农村土地所有权本身进行买卖，是法律所明文禁止的。
二、有土地承包证并不代表还享有土地承包经营权。根据《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等规定，承包方在有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。故只要双方的土地承包经营权的转让合同生效后，原土地承包经营权人所持有的土地承包经营权证和原有的登记已经作废，不再享有相应的土地承包经营权。
三、本案依法属于土地承包经营权的转让，土地补偿款应当属于受让人刘某所有。本律师通过深入调查研究，并调取了大量证据，包括对当时在场见证人的证言，合同的约定内容，村民小组和村委事后对这件事的认识和态度后得出结论，双方名为承包，实为农村土地承包经营权的转让。根据土地管理法等法律法规规定，土地补偿款主要由土地承包经营权人享有。
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