产业地产快速扩张会带来的资金风险论

　　十几年前，产业地产混沌初开，大局未定，前身为唐山某县城一家建材厂的联东，在探索市场时，偶然发现工业用地不但稀缺还可增值。

　　2005年，终于在北京成立联东金桥置业有限责任公司，并开始建设联东U谷·北京金桥产业园。在工业土地盖成厂房出租，并获得稳定现金流。

　　9年过去，从底层员工到高层领导，我所见过的联东“人”都对其产业地产运营模式有一种近乎信徒的坚定。

　　作为产业园开发的老资格企业，联东自上而下，自内而外的品牌宣传都主打“专业产业园运营商”理念，但外界似乎对此并不买账，质疑声也从未间断。从一开始，联东U谷和外界一直在拉扯的无非一个话题：“做纯粹的产业地产，还是擦边球的工业用地?”

　　无独有偶，这个话题同样也是大多数产业园运营商面临的拷问和困境。

　　畸变于三四线城市的产业园伪命题

　　曾有业内人士指出，在产业地产“无模式、少规章、缺法律”的今天，没有一把戒尺能衡量企业的所有商业行为，所以探索前进也顺理成为野蛮逐利的“遮羞布”。

　　联东集团副总裁梁环宇说：“我们一直的目标就是做专业的产业园区运营商，况且一二线城市也拿不到工业捆绑住宅的土地。”

　　对于那些以产业园名义圈地建住宅的企业，梁环宇说：“我们做不来表面上眉来眼去，心理各怀鬼胎的事。”

　　据了解，由于近些年一二线城市土地资源日益稀缺，对于住宅用地和工业用地审批的把控也更加严格，这也曾一度引起大批以房地产开发公司为主流的企业到三四线城市寻找土地投资机会，产业园住宅先行的开发模式就这样畸形的盛行了很多年，直到无数个产业园倒下，一座座空城冒出。

　　记者了解到，联东在全国各地的产业园主要产品包括产业综合体和总部综合体。而对于联东为什么不做住宅，梁环宇表示，原因有三，有浅入深。

　　第一，住宅资金投入量大，而且市场竞争激烈。

　　第二，联东不做住宅是一种清晰的定位，起家于北京的联东，市场运作模式是比较规范的。

　　第三，工业用地捆绑住宅的开发模式只有在三四线城市才有可行性，一二线城市拿不到这种地，但三四线城市的市场资源并不支持做产业。

　　所以，我们看到所有做产业新城概念的公司，都是在三四线城市，或者在弱一点的二线城市，在大城市的边缘地区。做住宅才勉强可行，但是做产业园就是个伪命题。

　　以孵化器存在于园区的服务是噱头

　　“孵化器”指一个集中的空间，能够在企业创办初期举步维艰时，提供资金、管理等多种便利，旨在对高新技术成果、科技型企业和创业企业进行孵化，以推动合作和交流，使企业"做大"。

　　而如今也顺势被许多园区开发商“抬”进了服务清单里。

　　作为产业园区开发企业的“骨灰级”选手之一，联东却也不忘与时俱进，从去年开始，大力宣传其由园区开发商到运营商和服务商的角色转变，并也宣布染指O2O的定制园区模式，以及其已经在试水的产业园电商模式等。但让人费解的是，如此敢于尝试新事物的联东，却始终不会“孵化”。

　　“孵化可以做，但不具备普遍意义，这是投资而不是服务。”在梁环宇看来，如果是投资，就必须具备像风投和投资管理人一样的管理和项目对接能力，必须有专家团队评估项目市场价值，需要完成专业的投资动作，不是园区随便就能做的。

　　记者走访了现下一些引进孵化器服务的园区，模式大都是园区企业和某些投行合作，以及一些金融机构和银行合作，组织几个项目推介会等。园区能做到的，仅是搭建一个集合各方资源的平台，借助专家和专业运营团队的力量帮助企业成长。

　　一位不愿具名的行业专家表示，现在产业园忽悠人的服务项目太多了，都是炒概念。开发商把孵化器描述的的很美，也很能打动政府，但事实是，园区养不起专业人才，也没能力承担投资带来的高风险。

　　园区能做的仅是搭建一个平台，打包几百家客户开一个专场，把社会专业资源和园区企业有效的对接起来，做第三方平台。因为园区代替不了银行，也代替不了投行和律所。

　　产业地产快速扩张会带来的资金风险论

　　自2009年，联东声势浩大的迈开全国化扩张步伐后，其规划在 2015年完成全国百园的建设思路就一直被聚光灯笼罩。

　　记者了解到，2011年，联东在全国有7个项目签约和奠基，2012年有13个项目签约，2013年新增16个项目签约，扩张速度日益加快。而到2014年8月20日为止，联东今年仅有5个新项目签约。若想2015年实现“百园计划”并不乐观。

　　“不止5个项目，现在需要低调，很多项目不报了，2014年会有10个左右项目签约。而且只会在一二线城市做，不会是三四线城市。主要在天津和北京。”

　　近几年迅速的的扩张，让联东曾一度被业界怀疑会带来资金运转困难的风险，在加之产业园区盈利周期慢的特性影响，联东确实也在今年放缓了开发速度。

　　“经济大形势总体下行，联东也不能独善其身，招商是很困难。”梁环宇说，“我们也很难，但是坚持就好。”

　　聊到招商，梁不由的说起了这几年的招商心得，为什么难?首先是选址错误，市场旺盛土地资源稀缺的地方才好招商，招商前提是城市和区位的选择。第二要看是否符合客户需要，比如生物医药类的企业就需要三四层的厂房，机械类的企业则要二层到三层的厂房，不同客户的需求不同。

　　专家分析，从这些年的种种迹象来看，联东U谷正试图一步步的朝着专业产业园区运营商的方向前进，而在产业地产模式和规章制度都还不成熟的今天，他的很多模式会有房地产开发的老思路在里面，但开发商首先要明白产业园区应当以产业为核心。