产业地产专访：产品决定成败

　　[摘要]今年3月，上海政府下发《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》其中，工业用地使用年限从50年减少到20年，以及不再增批工业土地的“新规”，成为了开发商以及房地产内业人士热议的焦点话题。搜房网专访高力中国产业及工业地产执行董事邓懿君，从三大维度透析产业地产。

　　搜房网：2014年3月，上海出台《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》，指导思想为：“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”， 其中，从7月1日起工业用地年限从50年减少到20年，您认为这意味着什么?

　　邓懿君：我想从政府角度，政策改变有一定的理由，特别是盘活工业用地，提高用地效率方面，我们是可以理解政府需要的。从企业的角度，很多企业在选址上会遇到困扰，年限从50年降低到20年的话，我觉得对企业的影响不会太明显，因为现在的企业战略规划一般只做10年或20年。而从开发商角度来说，这无疑是一个热门话题。因为开发商的考虑很直白，包括经济效益，土地价值等。工业用地从原本的50年减少到20年后，其土地投资成本，土地核算都要从头去做。所以，总结这三个维度，受到政策影响最大的是开发商。

　　搜房网：工业用地不再增批土地，是不是会带来和别墅一样的“洛阳纸贵” ?

　　邓懿君：其实，现在在一线城市比如上海的某些区域，工业用地的价格已经水涨船高了。从政府的角度，要保护工业用地的效益，这是非常明确的。而对开发商来说，工业用地不再增加，这会是一种打击。但成熟市场都会日趋规范，工业地产和产业地产也不例外。我认为，这会督促开发商摆脱之前的圈地行为，并认真思考如何做好产业地产的规划，其中的每一步都要思考地清清楚楚。

　　搜房网：城市化要发展首先是要有产业支撑，没有产业支撑的城镇化是不能持续发展的。目前国内，特别是上海地区的产业地产发展现状如何?有哪些特点?

　　邓懿君：城镇化有三个核心部分组成，人口导入、商业中心、产业工业导向。在二三线城市，人口导入和商业中心是相对简单的，比较困难的是如何做产业导向，如何做工业转型，这是产业地产的核心难题。解决如何依靠工业基础，历史沉淀，打造新型产业或实现工业转型，这是产业地产的核心挑战。而在上海，这种挑战相对容易。一是在上海，企业、开发商、政府之间的关系和谐而密切。二是，上海是老工业基地，存在不少工业基础。对区域政府，开发商而言，他们只需思考如何在老工业基础上，利用好人口劳动力优势，加上开明政府的支持，便能顺利完成产业转型。

　　至于上海产业地产的发展特点，简单来说是“百花齐放”。同比中国其他城市，我认为上海产业地产是最优先、最完善、最成熟的!

　　搜房网：产业地产与工业地产之间有怎样的内在关联?工业地产是包含在产业地产中的，这样的理解对吗?

　　邓懿君：对的，这样的理解是没错的。工业地产是以前运用的字眼。工业地产一开始是伴随工业区的发展。以前，中国产业导向是生产加工型和出口加工型的，所以工业区承载的就是生产加工的功能。在一二五规划后，国内一直在强调产业转型。原本的生产环节满足不了需求，必须把环节衍生到前期研发、设计和创意，以及后期生产性服务业，如会计、律师行、顾问公司和营销系统、物流系统等。所以，产业链已经无法用“工业”来覆盖，所以改用了“产业”这个词。

　　搜房网：作为从业近20年的房地产业内人士，您认为产业地产的核心是什么?最终的落脚点是产业?还是地产?为什么?

　　邓懿君：这是个很有意思的问题，其实产业离不开地产，地产离不开产业。如果产业地产缺了地产，就是普通的城市综合体或者写字楼项目。而地产缺少产业载体，产业地产也发展不起来。

　　搜房网：有人把传统的住宅开发模式比喻成养猪，猪养肥了就卖掉，利润就结束了。那么对于产业地产，特别是工业地产，它的盈利模式是怎样的?你们是如何帮助客户实现物业增值的?和住宅/商业运营相比，最大的区别是什么?

　　邓懿君：成熟的产业地产模型，很多是租售并举的。从产业地产的产品本身来说，它注定不能像卖住宅一样投入广告，去做B2C的渠道营销。因为产业地产承载的用户是企业而不是个人。所以从量来说，企业是小众的，所以只有了解企业购房投资行为的决策周期，企业购买行为，内资外资购买行为等，才能启发产业地产的营销要怎么去做。从财务模型来讲，虽然多数是租售并举的项目，但绝大多数产业地产开发商都关心怎么把房子尽快卖出去。

　　搜房网：你们是如何帮助客户实现物业增值的?

　　邓懿君：首先，开发商必须设计一个物业允许后期增值和经营的。其次，我们会从租赁结构入手，考虑租赁上市24个月如何填满，租金如何持续上涨还要靠经营。租赁和经营，这和做商业地产模式比较类似。区别是，做商业的年代，我们关心的是商家和客户。产业的逻辑是，企业后续需要什么，才能做更大的生意?首先是要依托金融系统，第二是产业是否能集群，以减少企业的沟通成本，第三个是人才。所以产业地产的经营不只是关注物业本身，还需要关注整体产业发展的元素。

　　搜房网：您觉得产业地产的未来发展趋势如何?

　　邓懿君：至于未来发展趋势，现在很多开发商进入产业地产都纠结模式问题，我认为未来成败与否还是归结于产品本身。产业地产和商业综合体有点类似，产品种类很多，需要多思考房地产之间互动以及产业之间的互动关系。现在都在走模型方向，到最后还是需要老老实实将产品做好。