土地市场告急 武汉市取消限购

　　9月23日晚间，武汉(楼盘)市房管局在其官方网站上发布消息：经市人民政府同意，自2014年9月24日起，凡在我市区域购买住房(含新建商品住房和二手住房)的，不再实行限购。这意味着，武汉房地产市场持续三年的“限购时代”正式终结。

　　“尽管在市场预料之中，但比我们想象的来得要快。”中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政对经济观察报分析，“政府急于救市的心态很明显”。

　　与内地多个区域性中心城市一样，受限购政策影响，近年来武汉楼市持续低迷，同时，土地市场成交金额下滑明显。

　　与之相关的一个背景是，武汉正在经历一个历史上的大规模城市基础建设高峰期，政府急需土地出让金为城建“输血”。

　　全面取消限购事实上，今年下半年以来，武汉楼市限购政策已经出现“松绑”迹象。

　　7月18日，武汉市房管局已在当日下午的工作会议上，口头通知放宽楼市限购政策―这也是武汉地产调控三年来，首次“由紧变松”。

　　具体调整为，140平方米以上的住房，不再纳入限购范围;蔡甸、江夏等六个远城区，以及东湖高新(600133,股吧)区等四个功能区的非本市户籍购房者，由原来提供缴纳2年的纳税证明和社保证明，调整为收取纳税和社保缴纳的证明材料，不再规定缴纳时限，近一年内有缴纳记录就可以。此外，本科及以上学历的高学历人才，在本市购买住房只需要提供近一年内的纳税和社保缴纳的证明材料，不再规定缴纳时限。

　　“这项调整对武汉楼市销售的刺激作用，很有限。”一家房地产开发商武汉公司销售负责人告诉经济观察报，目前武汉市场的主流户型主要集中在120平方米以下，包括万科、保利等品牌开发商，在八月份的销售情况都不是很好，库存压力不小。

　　来自中国指数研究院的调研数据显示，2014年前八个月，武汉市住宅成交1011万平方米，但新批上市面积达到1245万平方米，供销比为0.8。而去年同期，武汉住宅的供销比则为1.2。“可以说今年以来，武汉市场的供需结构发生明显变化，已经出现了供大于求的迹象。”李国政分析。

　　在此背景下，9月15日下午，湖北省住建厅发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，指出要实现“高端放开、中端支持、低端保障”，其中特别提到，对省会城市武汉的要求是：根据市场变化适时调整放开住房限购等政策。

　　这给市场一个明朗的信号―武汉将进一步放开限购。时隔仅一个礼拜，武汉政策。

　　“对开发商来说，这当然是一个重大的利好。”9月23日晚间，多位武汉房地产开发商人士对经济观察报记者表示，目前的当务之急，是利用取消限购，尽快消化存量。

　　9月24日，武汉宣布政策的第一天，经济观察报记者现场探访位于武汉楼市热点的光谷片区的三个楼盘―保利时代、金地格林东郡和万科城花?苑，前来购房的人明显增多。

　　“昨天下午，就有客户打电话询问取消限购的事情。今天上午，我一个人就签了三个单。”金地格林东郡一位销售顾问告诉记者，政策对销售的拉动作用很明显。

　　武汉“救市”背后“今年应该是近年来，武汉房地产市场最困难的一年，尤其是7月、8月份，开发商销售任务完成的情况都很不好。”前述大型房地产开发商武汉分公司销售负责人直言。

　　来自中国指数研究院的数据显示，从今年5月份开始到8月底，武汉市商品房成交均价已连续四个月出现环比下滑。

　　来自武汉市房管局的数据显示，今年1―8月份，武汉新房成交套数达10.25万套，高过去年同期，新房成交面积增幅在19个副省级城市中排名第一。“考核限购调控有两个重要指标，除了价格指标外，还有成交面积。”李国政认为，从“成交面积”的指标看，相比较国内其他量价齐跌的城市，武汉政府救市的心态，应不那么迫切。

　　全面限购政策取消之后，武汉市房管局在接受当地媒体采访时，也否认了“救市”一说，仅表示：“政策调整是为了充分发挥市场在配置商品住房资源中的决定性作用，逐步取消对房地产市场的行政化干预。”

　　多位武汉房地产行业人士认为，武汉政府急于取消限购背后，或与武汉土地市场低迷状况有关。武汉楼市限购政策实施以来，武汉政府土地出让收入逐年下滑。数据显示，2012年，武汉土地成交总金额949亿元，2013年下滑至730亿元。

　　2014年以来，武汉土地市场的低迷态势进一步延续。来自浦江(中国)市场研究部的数据显示，2014上半年，武汉共推出58宗土地，其中流拍7宗。在成交的51宗地块中，有33宗系底价成交，占总数的六成以上。成交额方面，武汉上半年总成交金额为190.8亿元，而2013年1―6月土地出让金额为299亿元，成交额同比下滑36%。

　　同时，武汉正在经历一个大规模城市基础建设高峰期。武汉市建委公布的数据显示，今年全年武汉市是用于基础设施建设的计划总投资为1500亿元，比去年增加120.27亿元。其中相当部分的建设资金来源为政府的土地出让金。