消费逐步升级 2017年郑州商业地产将如何发力？

郑州并非经济发展最核心的一类城市，从其商业表现上看更是如此。过去几年郑州商业市场进阶缓慢，来自多方的数据显示这座城市商业项目库存高企，同质化严重，甚至消费水平滞后其经济水平。然而近几年，“米”字型高铁枢纽、82平方公里自贸区、入围国家中心城市等连桩喜事，为郑州注入了政策利好与发展活力。过去的2016年，郑州商业市场经历了哪些“惊心动魄”？又有出现了哪些持续的“稳步上升”？消费逐步升级，明年市场大趋势是什么？

1月10日，RET睿意德2016郑州商业年终盘点会上，主讲嘉宾就“消费升级下新郑州商业市场年终数据扫描”、“文旅地产年度报告及2017商业发展趋势”等方面进行总结、梳理，从详尽的数据分析中了解过去一年，并从中发现了未来一年甚至十年发展的新可能。此次活动吸引了包括大河报、河南商报、东方今报、王宁说房、楼市气象、鉴墅、搜狐焦点、今日头条、中原商业评论等数十家省内优质媒体进行现场报道，在场参与的嘉宾超200余人，线上直播观看超过6000人。

郑州商业市场的冰与火

关键词：快速增长期、商办销售沉闷、公寓独秀、拓店放缓、轻资产试行

一、所谓快速增长期除了指明城市GDP增长迅速、城市土地外溢速度快之外，在商业地产方面更直接的表现是三环周边城市新区超级大盘“泛滥”。据RET睿意德商业地产研究中心数据显示，已有超千万方商办物业井喷入市。

2016年底，郑州集中商业总量约386万㎡，其中购物中心占80.1%，优质商业项目仅有8个，约145.8万㎡，占比37.8%。而2016年新开业购物中心34.3万㎡，仍落后于周边省会城市新开项目仍处在标配式购物中心的“补缺”阶段，精致、时尚、体验性强的优质项目依旧稀缺。

而本土商业特点主要包含在两方面，城市节点型商业：大而全、业态丰富度高、体验性强、辐射全市，市场竞争残酷。区域型商业：小而美、注重品质、辐射周边客群。区域空白较多也需深耕细作。而从万象城9¾站台、德化新街2期的桃花源等创意主题街区接踵而来，也基本意味着商业发展新趋势--购物中心主题化明显加速。

二、商办销售沉闷，主要特点为“依旧稳定的商铺市场”与“供大于求继续中规中矩的商办市场”。

本次会议上，RET睿意德华中区助理董事石俊东先生公布了2016年度全年商铺及商办市场数据。据数据显示，全年商铺新增供应98.83万㎡，供求比1.65，全年共计去化59.88万㎡，同比+29%，全年成交均价为19593元/㎡，同比-4%，整体看来商铺市场较去年呈现量涨价跌的趋势。

而综合全年销售数据，全市商铺以管城区年去化14.95万㎡居首，金水区、郑东新区以年去化10.6万㎡次之，区域销售均价以金水区的21255元/㎡占据榜首，销售均价跟区域商圈发展程度以及租金回报呈正相关。商铺年度销冠楼盘为大观国贸中心，全年成交面积为10.8万㎡，成交套数为2063套（备案数据），同时以21789元/㎡的售价领跑排行榜。

归其原因，大观国贸、元通纺织城等行业市场销售情况比较良好，主要因其住宅底商因体量小、房源可控等原因，而购物中心以及商业街项目因规划设计、招商运营、投资预期、业态落位等原因去化难度略大。

相比马马虎虎的商铺市场，商办市场又是一次“量价齐跌”的局面。据数据显示，2016全年商办物业新增供应67.78万㎡，供求比1.21。全年共计去化量为56.07万㎡，同比-17%成交，均价为10501元/㎡，同比-3%。各商办项目继续呈现严重同质化，以龙子湖片区和高铁片区为例，各项目竞争激烈且库存压力巨大，导致写字楼售价持续走低。

三、一枝独秀：井喷式发展量价齐增的公寓市场

一方面城改进程的不断推进为公寓市场提供了极大需求空间。拆迁后购置、租赁等井喷的交易催生了相关产业的发展。另一个方面则是2016上半年国家房地产调控政策的放宽，但本土普通住宅存量的不足，转而令郑州公寓产品成为投资客户的新宠。而截至2016年年底，全市公寓库存量为99.8万㎡，同比增长+3%，按照2016年月均9.09万㎡的去化速度，不计新增的情况下，目前存量只需10个月时间即可消化完，城改进程激发大量公寓物业需求，总价低风险小的特点也令投资客追捧至极，2016年可谓是公寓市场的井喷年。

随着调控政策的持续升级，我们见证了郑州住宅市场热度的一落千丈，但自始至终商业地产市场就像是一个局外人，去库存是各个商业项目的主旋律，自带投资属性的商业物业被具有更强投资属性的住宅挤压地基本无人问津。自2016年初住宅楼市回温，商铺市场难售难租情况愈加严重，写字楼空置更是让投资客望而却步，只有商业性质的公寓类市场，由于大量城中村改造、投资途径减少、经济形势下行等原因，为商业地产挽回了一丝丝的颜面。

四、拓店放缓：品牌商超、儿童、餐饮、奢侈品等业态开店节奏放缓。

从RET睿意德监测的河南区域重点品牌拓展情况来看，知名超市、百货店、影院、快时尚等主力店商家2016年拓展速度整体放缓。而横向（与西安、武汉等城市）与纵向（开店数量）数据相比，郑州仍然处于较低水平。品牌市场因而也呈现出三大趋势，主力店整体扩张脚步放缓；业态细分进程加快；传统明星品牌市场表现有所下降，新兴品牌市场机会增加。

商业地产发展趋势盘点及文旅地产走势分析

会上，主讲嘉宾RET睿意德策略顾问总经理陈丽琳女士认为，商业地产发展趋势目前呈现出以下7大特点。

· 全渠道时代(Omini-Channel)来临，电商和实体商业边界逐渐模糊，商业回归零售本质。未来实体商业与电商不再是对立竞争关系，线下线上将相互融合。

· 传统商业强调业态功能齐全，未来商业更应注重情感消费，通过IP植入帮助商业塑造个性标签。

· IP主题展正成为购物中心增加客流、提升消费者黏性、营业额最重要的运营利器之一。

· 时尚产业发达、潮流人群聚集的城市倍受快闪店青睐，类型以品牌推广型居多。

· 快闪店可提升客流，缓解招商压力，可盘活商业运营空置面积，快闪店助推设计师品牌迈向千亿市场，成为未来最火营销方式之一。

· 大健康时代来临，运动商业兴起，户外运动室内化趋势。

· 商业地产开发企业，从传统开发进入品牌输出管理和资产运营时代。

· 大文旅时代来临，众房企积极寻找转型方向，旅游投资市场活跃。

· 大数据在商业地产领域应用变得越来越普遍，未来商场真正实行智慧运营，而不是单纯服务IT化。

从陈丽琳女士的视角来看，以主题乐园、文旅小镇等运营为导向的文旅地产项目近几年将大放异彩。“目前我国文旅地产主要盈利环节仍然是地产开发与旅游经营。随着文旅地产的发展，资本化介入的金融模式、产业链模式等也将成为重要盈利模式。”